LeoKyo [94] : étude de cas immobilier (SCI et immeuble à usage mixte)

Merci beaucoup Julien62 pour votre réponse. Le local commercial c’est une boulangerie qui a été repris en 2017 car l’ancien est parti en retraite. Le boulanger a refait totalement à neuf la boutique et son laboratoire. Il est aussi le propriétaire d’une autre boulangerie. Je suppose qu’il a la capacité pour faire durer le business. C’est aussi un quartier résidentiel où il y a de la demande. Au pire, vu l’emplacement, trouver un autre locataire devrait pas être très difficile. En plus, toute la partie à l’étage du local commercial peut être transformée en 2 studios T2 avec travaux. Le risque est donc minimalisé.
Mes soucis sont plutôt sur la partie de gestion car c’est mon premier investissement par SCI.
Sinon, quelqu’un qui pourrait m’aider avec mes questions svp?
Merci beaucoup

julien62 a écrit :

Il faut vraiment se renseigner sur l’état de santé du commerce, son ancienneté et si un autre commerce pourrais facilement s’installer et trouver preneur

Personnellement je ne fait pas de local commercial car il y a souvent une grosse vacance locative en cas de changement de locataire.

Personnellement, si je pouvais racheter exactement ceux que j’ai acheté à Lyon, j’en reprendrais par cargaisons!
Sur l’ensemble des personnes qui ont visité, 4 m’ont demandé de les contacter si j’avais un nouveau local à louer sur ce quartier, de la même taille. On ne peut choisir qu’un seul locataire … Je me retrouve avec des listes d’attente.

L’étude de marché est indispensable. Pour les commerces encore plus que pour l’habitation.

Avec qui allez vous faire votre comptabilité ? un expert comptable en ligne? Comment avez vous fait vos montages?
Ou en êtes vous de votre projet : étude de cas, ou vous avez déjà avancé ?

Je perçois votre angoisse d’avoir ces questions complexes qui restent sans réponse, mais je ne m’en sens pas responsable et je ne me sens pas le devoir d’y répondre.

Car vous avez des difficultés que vous vous êtes créées tout seul. Pour votre premier investissement, qui consiste en un seul immeuble avec 1 seul logement et 1 seul local commercial, vous choisissez la SCI IS avec assujettissement partiel à la TVA. Vous êtes sans doute partisan de la devise des Shadock : "pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?"

Je ne dis pas que c’est un mauvais choix : je dis juste que c’est un choix complexe, qui va vous compliquer la vie.

A votre place, je choisirais un cabinet d’expertise-comptable physique, pas trop loin de chez vous, qui soit expérimenté sur les SCI. Un expert-comptable en ligne, comme "je déclare mon meublé point com", je serais tenté pour un cas simple (LMNP au réel exclusivement), mais vu l’usine à gaz que vous créez, je pense qu’une personne physique, qu’on peut aller voir quand on a des questions, est indispensable.

Vous en sélectionner 2 ou 3 par le bouche à oreille, vous allez les voir avec votre projet et vos questions, et vous choisissez celui qui a su répondre, qui a au moins une référence de SCI IS parmi ses clients, et qui vous a fait la meilleure impression.

LeoKyo a écrit :

Merci Bernard pour votre conseil. J’entends tout à fait votre point. L’usine à gaz que j’ai créé avec la SCI c’est pour but d’éviter de payer les impôts pendant plusieurs années et pouvoir récupérer la TVA sur les frais d’acquisition. La seule difficulté reste la comptabilité.

Une SCI IS présente des coûts d’usage : frais bancaires d’un compte professionnel ; frais d’expert-comptable ; CRL…
Une SCI présente surtout l’inconvénient de la plus-value du professionnel à la revente de l’immeuble. Vous me direz "mais c’est pour garder au long terme". Au long terme, les amortissements auront été consommés. A moins d’investir régulièrement des sommes d’argent importantes dans l’immeuble pour créer à nouveau des amortissements, un immeuble conservé à long terme en SCI IS finit par le dilemme : conserver l’immeuble et payer beaucoup d’IS puisque les amortissements sont finis ; ou bien revendre et payer BEAUCOUP BEAUCOUP d’imposition sur la plus-value ?

si j’avais choisi faire simple, c-a-d T2 en meublé et local commercial en location nue

Permettez-moi de vous faire remarquer que la SCI aussi va louer le T2 en meublé et le local commercial en nu. Vous confondez l’activité, qui reste la même, et son mode d’imposition, où vous avez le choix. Vous vouliez sans doute dire "le T2 imposé en BIC LMNP et le local commercial imposé en revenus fonciers"…

Cette erreur de vocabulaire montre que vous devriez potasser encore les modes d’imposition, et le fonctionnement d’une SCI IS ; ça vous sera utile dans vos discussions avec l’expert-comptable.

Bien d’accord avec Carignan99. Votre cashflow sera probablement négatif une fois que vous aurez mis des chiffres réalistes plutôt qu’une louche. Ajoutez y un peu de travaux aussi.

Faites vous gérer le meublé?

Idem pour la sci. Si c’est un immeuble que vous voulez revendre une fois que la rentabilité baissera, vous allez payer les impôts sur la plus value que vous avez voulu éviter en créant la sci.

Je vous conseille de voir un expert comptable pour valider votre montage fiscal.

LeoKyo a écrit :

Merci beaucoup amoilyon.
Comment avez vous fait pour études de marché? Fausses annonces?

Non, j’ai étudié les annonces en ligne depuis plusieurs mois (ça se compte en année maintenant d’ailleurs). Je vois à peu près le montant d’un loyer "standard" par surface.
J’avais des points positifs (locaux neufs, très bien placés, individuel, bail pro ou commercial au choix du locataire, pas de pas de porte à payer, belle visibilité) et des points négatifs (faible surface), j’ai mis un montant de loyer qui me semblaient en cohérence avec ces points.

Le premier bureau loué à la première visite, et bon feeling avec les locataires, je n’ai pas poursuivi les visites. Avec le recul, j’aurais pu augmenter le loyer, j’aurais eu des gens qui l’auraient pris ( appel encore plusieurs semaines après le retrait de l’annonce)
Le second est plus petit, j’ai pris le temps d’avoir des dossiers et j’ai choisi la personne avec le projet le plus abouti, et le meilleur feeling. Sans dossier, j’aurais diminué par tranche de 15%.

Les professionnels, encore plus que les particuliers, n’ont pas de temps à perdre pour des fausses annonces.
Je trouve cette technique pas très agréable, pour la perte de temps et la frustration que ça engendre. Autant étudier des vraies annonces et des vrais montants de loyer.