Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage)

Bonjour Jaylis.

Vous devriez faire un emprunt.
Les intérêts sont déductible et les taux sont très bas donc autant en profiter.

En payant cash vous n’utilisez pas l’effet de levier et payez plus d’impôts c’est dommage.

Je pense que vous devriez tenter le bail meublé en mettant le minimum mais si vous passez par une agence comment allez vous faire pour sortir les meubles si le locataire ne souhaite pas les meubles?

J’ai encore quelques remarques :
- j’ai du mal à comprendre "héritage" "on me vend", "ma mère me donne sa part", " reprendre de mes grands parents". Si vous êtes sûr de comprendre et/ou ne souhaitez pas détailler, laissez comme ça, mais si ça ne vous dérange pas de satisfaire ma curiosité, j’aimerais bien comprendre à qui est cette maison exactement, si oui ou non il y a eu héritage, et comment ça se fait que votre mère ait une "part" de la maison de vos grand-parents.
- je disais qu’un prix sous-évalué représentait un risque pour le vendeur ; mais pour vous, ça représente aussi 1) un moindre amortissement, si LMNP au réel, donc davantage d’impôts à payer ; 2) une imposition plus importante sur la plus-value, en cas de revente. 3) sur un plan plus personnel, un risque de brouille familiale si des héritiers potentiels s’estiment lésés par cette ristourne dont vous aurez bénéficié. Au total, si vous n’avez pas de difficulté pour financer cet achat à son juste prix, il faut regarder s’il n’est pas préférable de le payer au juste prix, pour toutes les raisons précédemment développées.
-Jaylis a une très bonne idée qu’on peut résumer en "officiellement meublé, mais en pratique c’est au choix du locataire". J’avais tendance à penser "vraiment meublé", donc plutôt petites surfaces, donc travaux importants pour scinder la maison. Mais sa solution est pragmatique et bien adaptée à votre cas. Pour prévenir tout risque fiscal, il importe que les papiers soient en règle (les services des Impôts contrôlent presque toujours les papiers mais pas la "vraie vie"), à savoir : bail de type meublé ; liste des meubles annexée à l’état des lieux (et conforme au décret bien sûr), le tout dûment signé par le locataire. Et enfin, factures des meubles entrées dans la compta LMNP et amorties.
- chaque solution a un coût et une rentabilité, qui se calculent. Par exemple, scinder la maison en petits appartements loués meublés peut sembler pertinent car cela augmente la rentabilité et optimise la fiscalité ; mais s’il faut 100 k€ de travaux et des mois de complications, c’est peut-être une fausse bonne idée. Je pense qu’il faut prendre le temps de mettre cela sur le papier (ou plutôt dans un tableur excel) pour objectiver ces différentes solutions. Ca permet d’objectiver, de sortir de l’affectif qui entoure forcément les biens familiaux, et d’être certain de prendre la bonne décision sans se demander ensuite "je me demande si je n’aurais pas dû plutôt faire ceci ou cela…". Par exemple, pour une certaine maison, je trouvais qu’il serait super pertinent de créer plusieurs petits logements pour optimiser le revenu locatif. Mais une fois tout calculé, eh bien ça n’en vaut pas le coup.

Merci à tous pour vos réponses, on voit que vous êtes vraiment calé sur le sujet, j’espère qu’avec le temps je gagnerais toutes ses connaissances.
Cela va être difficile de faire une réponse complète à tout les commentaires, j’ai besoin vraiment de les relire encore et encore, mais je vais quand même soulever quelques points qui m’ont été demandé ou qui m’intrigue (Je ferais à post plus détaillé quand j’aurais plus de temps).

- Quand je parle d’héritage; mon grand père est décédé, et ma grand mère veut donc vendre le bien car elle a assez d’argent et ne veut plus s’embêter à gérer ça seule (le bien était géré par mes grands parents et non une agence), et récupérera donc sa part (50%) et les autres part sont repartis entres ma mère et ses deux sœurs (50%/3), ma mère me donne sa part  16.6% je vais devoir donc payer le bien de 80 000€ + frais de notaire à 67 000€ + frais de notaire.

- A un prix famille, on va dire que le prix au m² dans le secteur vaut le bien, mais si on compte le fait qu’il y ait un jardin, une forte demande locative à cause de son emplacement spécial (proche d’un hôpital), le bien serait au pire 20 000€ plus cher, et encore c’est vraiment difficile à dire, et d’ailleurs, je pense peut être même la faire évaluer, car j’ai beau dire des chiffres, je ne suis ni notaire, ni spécialiste en estimation, j’imagine que leur métier est quand même un poil plus compliqué que balancé des chiffres sur des arguments qui ne sont peut être pas pertinent pour eux. (Le plus petit appartement est déjà loué à du personnel de l’hôpital à 450€/mois)

- Il n’y à 0 embrouille dans la famille, beaucoup ne veulent pas s’embêter avec ça, ou n’ont pas les moyens de le racheter, et mon grand père aurait vraiment aimé que je reprenne le bien, j’aurais aimé pouvoir lui dire.
Et puis il faut dire que tout n’est pas servi sur un plateau, il y à des petits travaux à prévoir, des soucis qu’il faudra surement gérer, et ça le reste de la famille en a conscience.

- J’ai du mal à saisir l’utilité de faire un prêt, car certes les intérêts sont déductibles, mais il ne me semble pas à 100% ? A part, amputer ma capacité à emprunter sur de futurs acquisitions.
(De toute façon, je ne peux pas faire de prêt, car ma micro entreprise est trop jeune, je suis un ex expatrié du Royaume-Uni).

Même si je paye moins d’impôts, en faisant un crédit, l’investissement total est quand même plus couteux et fait baisser ma renta net.
Si je n’avais aucune épargne, ou très peu, je comprendrais le choix d’un emprunt. Mais là je n’en vois pas le but.
Peut être que ma logique est fausse quelque part, je suis vraiment novice dans le domaine, même si je commence à me renseigner un peu partout depuis quelques mois.

-Alors pour les travaux, c’est sûr que si on part sur une division du bien ça risque d’être couteux. Et je vais réfléchir à ça, y à vraiment possibilité de faire 3 ou 4 appartements au lieu de 2. Et qui serait plus adapté à une location meublé.
Mais sinon, à part des remises aux normes d’électricités, et du rafraichissement, je ne pense pas que ça ne va pas dépasser 10 000€ .

Si on commence à optimiser, il faudrait que je fasse des devis, et je ne sais pas comment ça se passerait pour les travaux, vu que je suis à distance, et que j’ai vraiment 0 expérience de ce genre de chose, mais bon faut bien un commencement.

Encore Merci pour vos réponses et remarques qui me sont très utiles et m’aide dans mon projet.
Je vous tiens au courant, et hâte de passer pour lire vos précieux conseils.

Bonjour, le prix n’était vraiment pas si attractif, après la visite du bien j’ai été sidéré à quel point les locataires vivaient dans l’insalubrité mais ne se plaignait de rien, mon grand père s’est vraiment saigné pour rebidouiller chaque problème de la maison, mais il n’était pas du métier, rien n’était aux normes.

Pour ma grand mère la maison composés de deux appartements, étaient en très bon état, j’ai trouvé ca choquant, et je suis toujours choqué de jour en jour, de croiser des appartements , maison ou les proprio ne veulent jamais lâcher un petit billet pour le bien être de leur locataire.

Cela doit surement provenir de cette mentalité d’après guerre, même avec une belle situation, ils ont encore la peur de manquer. 

Du coup, en comptant les travaux et possibles vices cachés (involontaire) , le fait que le locataire marié avec deux enfants avaient cœur à reprendre et tout refaire de lui même, et mon poing d’honneur a ne pas taché mes relations familiales , j’ai tout simplement préféré laissé ma place.

Depuis 1 an et demi, je suis toujours à la recherche d’actif performant, et je dois dire qu’il y à des hauts et des bas en terme de motivation, j’ai eu du mal à me remettre du décès de mon grand père qui est partie du cancer, je ne souhaite à personne de vivre ça, toute ma famille et moi avons vu nos vies, nos personnalités, gros impact psychologique et il a fallu du temps avant de remonter la pente.

Mon secteur Morbihan , pays d’Auray, est de plus en plus inaccessible pour de l’immobilier, et j’ai complétement abandonné l’idée d’investir là ou je réside, je pourrais rechercher à distance, et faire des déplacements, mais il me faut un moyen d’étudier rapidement les demandes locatives des endroits.

J’ai aussi compris, grâce au livre Père Pauvre Père Riche, que le fait d’acheter ma résidence principal allait quelque part, me faire devenir faignant intellectuellement, et allait constituer un point de non retour, d’une stratégie qui ferme de nombreuse porte, même si d’un point de vue financier, se débarrasser d’un loyer chaque mois est une bonne chose.

Ces prochains temps, j’aimerais énormément améliorer mes connaissances dans le domaine financier, en particulier tout ce qui touche à la bourse.
Étant encore joueur de poker professionnel online avec un bac+2 en maths/info , je pense que j’ai certaines qualités qui peuvent vraiment aider, mais j’ai vraiment de grosse lacune en connaissance technique.

Tout comme en immobilier, ce monde pullule de formation et de livre ou le coach gagne sa vie en vendant son savoir.

Ma bonne résolution de 2020, est d’aller vraiment au bout des choses, si vous avez des recommandations pour la bourse, ou l’immobilier à distance, je suis preneur.

Bonne journée.