Société Civile à l'IS : utilisation d'un compte courant d'associé ?

Merci pour ce premier retour.

Pour les frais je les ai sensiblement limités.

Soit 250€ pour la création et 300€ par an pour la gestion / compatibilité (il n’y a que 4 - 5 loyers par trimestre donc 20 lignes à gérer par an, pas d’ammortissement, j’ai bien negocié cette partie).

L’apport en compte courant d’associé (si pratiqué comme je le pense) me permettra de sortir le cash généré par les SCPI (par remboursement du compte courant), je me limiterai donc à une fiscalité de 15% jusqu’a son remboursement total.

Pour les frais d’acquisition des SCPI c’est clair mais je pense acheter certains fonds décotés, j’ai bien conscience de ces frais.

Non pas du tout, il s’agit d’une avance de fonds faite à la SC, son remboursement n’entraine pas de fiscalité

Dampo a écrit :

Merci pour ce premier retour.

Pour les frais je les ai sensiblement limités.

Soit 250€ pour la création et 300€ par an pour la gestion / compatibilité (il n’y a que 4 - 5 loyers par trimestre donc 20 lignes à gérer par an, pas d’ammortissement, j’ai bien negocié cette partie).

300 € pour toute la compta d’une SCI à l’IS (dont bilan etc.) ?
Effectivement c’est soit très bien négocié, soit le comptable a pensé que vous parliez d’une SCI à l’IR.

@Dampo,

si je comprends bien, le montage que vous décrivez consiste à éviter les cases PS / IR, en y substituant de l’IS. En gros, ça vous permet de gagner le différentiel d’imposition (IR vs IS) sur vos gains de scpi, que vous réinjectez dans de nouvelles parts de scpi. C’est bien ça?

Dans l’affirmative, votre raisonnement se tient du point de vue conceptuel : vous limitez l’imposition aujourd’hui et le différentiel p/IR est placé pour faire des petits.

Du point de vue opérationnel et comme Geronimo, je m’interroge sur le ratio coûts / gains par rapport à ne pas créer de sci. A combien chiffrez-vous ces gains sur (par ex.) 10 ans?

Sur les frais comptable pour une SCI à l’IS, avez-vous reçu un devis d’un cabinet pour faire la compta pour 300€ (écritures, bilan, déclarations etc.)? Parce que c’est un coût inédit!

edit : nos messages se sont croisés…

Perso, j’avais demandé un devis à Livli. Il ne pratique pas l’amortissement de l’US de SCPI et probablement d’autres choses. Donc j’ai laissé tomber. Leur tarif était le plus intéressant mais pour la moitié des services comptables.
Sur les comptables en ligne, j’ai fait le tour et le mieux disant est celui pris par Roudoudou (Expert comptable en ligne | Ça compte pour moi) pour 576€/an. Perso, pour 26€ par an supplémentaire soit 600€, j’ai opté pour un comptable réel pour lequel je n’ai rien à saisir ni à affecter juste les pièces à envoyer.
A moins de 500€/an TTC, il n’y a rien. Peut-être d’autres membres ont eu des expériences différentes mais c’est la mienne.

Je ne connais pas votre capacité d’emprunt, mais ajoutez du levier et votre montage prendra plus de sens. Vous gonflerez les chiffres ce qui permettra des économies d’échelle.

Vous avez une TMI élevée, donc éventuellement quelques possibilités chez le banquier. Et vous dites ne pas avoir besoin de revenus immédiats liés à cet investissement. N’achetez pas 100K cash mais 500K en levier ou plus si affinités avec les taux au plancher actuels.

Think big and good luck

Oui effectivement, désolé pour cette présentation un peu hasardeuse.

Vous avez raison, dans une phase 1, il vaut mieux être simple et converver la logique de capitalisation pure (pendant une certaine période - long terme).

Plus tard, dans une phase 2, j’arrêterai de procéder aux apports réguliers en compte courant d’associé (les 10k euros / an injecté pour reinvestir en part de SCPI), j’engagerai la phase de distribution et donc de remboursement de mon compte courant d’associé (pas de fiscalité).

C’est plus clair ?

Merci encore pour votre aide.

Dampo a écrit :

…/…dans la SC les revenus des SCPI seront taxés à 15%, si j’investi en direct je serai à 47,2%…
…/…
Dans 25 ans j’ai récupéré mes 100 000 euros de compte courant d’associé et restera 100 000 de SCPI dans la SC

Certes, mais pour être rigoureux vous ne devriez accorder à ces 100 000€ SCI que la valeur qu’ils auraient si vous deviez les sortir de la SCI, à savoir environ 70 000€ si la fiscalité demeure inchangée (100 k€ de dividende ou de bonus de liquidation, -30% de PFU), ce qui n’est pas exactement la même chose que les 100 000€ que vous auriez vraiment en investissant en direct.

Dampo a écrit :

Je chiffre le gain à 10 ans à 10 000 euros en tenant compte des couts supplémentaire de la SC (environ 500 euros par an).

Si on peut extrapoler ces chiffres en "je chiffre le gain à 25 ans à 25 000€ en tenant compte des coûts supplémentaires de la SC", comme la valeur réelle (une fois rapatriée dans votre patrimoine perso) serait inférieure de 30 000€ avec la SCI, il n’est (de loin) pas évident que votre scénario avec SCI soit vraiment avantageux pour vous.

Mais votre chiffrage est peut-être conservateur, et plus le montant investi dans la SC augmentera (le message #13 de Mestra me semble plein de bon sens), plus les frais associés au fonctionnement de la SCI diminueront (en %), et plus vous capitaliserez longtemps (avant de rapatrier la valeur dans votre patrimoine perso) en faisant fructifier l’impôt temporairement évité, meilleur sera le scénario SCI. Par contre si jamais vous avez besoin de récupérer vos fonds bien avant 25 ans (par exemple pour un autre projet, ou suite à un accident de la vie), le scénario SCI sera bien pire.

Kabal a écrit :

Perso, j’avais demandé un devis à Livli. Il ne pratique pas l’amortissement de l’US de SCPI et probablement d’autres choses. Donc j’ai laissé tomber. Leur tarif était le plus intéressant mais pour la moitié des services comptables.
Sur les comptables en ligne, j’ai fait le tour et le mieux disant est celui pris par Roudoudou (Expert comptable en ligne | Ça compte pour moi) pour 576€/an. Perso, pour 26€ par an supplémentaire soit 600€, j’ai opté pour un comptable réel pour lequel je n’ai rien à saisir ni à affecter juste les pièces à envoyer.
A moins de 500€/an TTC, il n’y a rien. Peut-être d’autres membres ont eu des expériences différentes mais c’est la mienne.

Effectivement je ne connaissais pas ces offres dédiées aux SCI, la gestion comptable de base revient en effet autour de 500€ TTC (pour les sociétés commerciales, on monte assez vite à 1k€ voire plus, même pour du 100% en ligne).

Du coup, ça réduit les frais fixes pour une telle structure.

Si l’intérêt pour un investissement de 100k reste limité, ce niveau de frais permet à ce montage d’être compétitif par rapport  à de la détention en propre si l’on est dans une optique de capitalisation à M/LT (en cas de sortie anticipée, la double fiscalité pro/perso pénalise évidemment le montage)

Dernière modification par Geronimo (11/05/2018 23h12)

Kabal a écrit :

Pour avoir discuté avec le comptable que j’ai retenu sur les prix si "élevé" du marché au regard du nombre de transaction. Il m’a dit que le nombre de ligne (sauf à passer un à volume important) n’influe que peu sur le tarif car c’est du temps de saisie peu coûteux. En revanche, les déclarations en tout genre revu par le comptable est un temps plus cher et cela en fait un coût presque incompressible.
En gros, il faudrait un comptable qui diminue sa propre rémunération horaire pour descendre plus bas. On voit bien que même avec des comptables online, les prix sont dans un mouchoir de poche. 550 à 600€ TTC, c’est pas non plus extravagant. En HT, on est à 460-500€ max. En dessous, je comprends qu’il ne soit pas motivé pour travailler.

Dans les offres ’en ligne’, la gestion comptable d’une SARL/SAS sans salariés (donc sans tout le volet social) est 2x plus cher qu’une SCI à l’IS. Quelqu’un a une idée de pourquoi ? Quelles sont les différences déclaratives ?

Dans le cadre de ma société (SELARL) j’ai eu un CCA lors de mon premier exercice.

J’ai utilisé le taux de rémunération maximum déductible étant donné qu’il permettait de sortir un revenu imposé à 30% (PFU) de la société sans cotisations sociales pour ma selarl.

Dans le cadre actuel je suis en réflexion pour un nouveau projet immo avec une SCI IS où la SELARL serait associé à 10%.

La SELARL apporte les frais initiaux, 10% (comme ses parts) puis compenserait le flux négatif les années suivantes ce qui entrainera un CCA. In fine la SCI remboursera le CCA tranquillement (ou par un nouvel emprunt).

J’ai bien compris qu’il était essentiel que le CCA soit rémunéré pour éviter un abus sur la selarl (pas le cas pour un particulier).

Je me dis que les 10% initiaux peuvent ne pas l’être vu qu’il correspondent grosso modo à la valeur de l’immeuble et au pourcentage de parts dans la SCI (pas forcément vrai si on raisonne en valeur comptable).

En revanche à quel taux rémunérer ce CCA ?

Sachant que cette rémunération entrainerait 25% d’IS pas forcément envie de rémunérer au taux max dans cette situation (5,9% en ce moment !). 

Dans la réflexion initiale je me disais que faire le même taux que l’emprunt immo de la SCI permettrait de limiter la notion d’abus.

Puis j’ai réfléchi à prendre le taux de l’€ster correspondant à un placement monétaire "sur" pour la tresorerie de la selarl.

Qu’en pensez vous ?

N’oubliez pas que la rémunération du CCA nécessite une convention de compte courant d’associé. Le taux doit être défini par la convention.

A noter :
- le taux maximal admis par les impôts est appelé souvent "taux de référence", ou bien, de façon un peu plus longue "taux maximum des intérêts admis en déduction d’un point de vue fiscal" (c’est notamment une formule couramment utilisée par les impôts notamment dans le bofip), et enfin, de façon complète dans l’article 39 du CGI comme étant "la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des prêts à taux variable aux entreprises, d’une durée initiale supérieure à deux ans."
- concernant l’€ster, il faut encore déterminer celui de quelle date. Si vous voulez calculer cela de façon exacte, il faut multiplier l’ester de chaque période par le montant exact du CCA durant cette période (ce montant bouge au fil du temps) ; de façon plus approchée, vous pouvez utiliser le taux d’€ster moyen sur l’année. De façon encore plus simple (en apparence), celui au 31 décembre.

si vous prenez le taux du 31 décembre, dans une année de très forte hausse des taux, il serait possible d’avoir l’€ster du 31/12 > taux de référence, ce qui est embêtant. Et prendre l’€ster au jour le jour conduit à des calculs d’apothicaire. Le taux d’ester moyen sur l’année me semble facile à obtenir et rejoint le mode de calcul du taux de référence qui est aussi une moyenne annuelle ; vu que les banques prêtent aux entreprises à des taux supérieurs à l’€ster, vous devriez être assuré que votre taux d’€ster soit inférieur au taux de référence.

Donc, à votre place, je crois que je rédigerais la partie rémunération de la convention comme cela, pour une société dont l’exercice correspond à l’année civile :
"L’avance en compte courant consentie par l’Associé sera rémunérée et portera intérêt au taux moyen annuel de l’€ster, pour l’année correspondante.
Les intérêts sont payables annuellement le 31 décembre de chaque année."

Si on veut se prémunir contre le cas extrêmement improbable où l’€ster serait supérieur au taux de référence :
"L’avance en compte courant consentie par l’Associé sera rémunérée et portera intérêt au plus bas des deux taux suivants :
- taux moyen annuel de l’€ster, pour l’année correspondante.
- taux maximum des intérêts admis en déduction d’un point de vue fiscal.
Les intérêts sont payables annuellement le 31 décembre de chaque année."

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2024 10h25)