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#1 17/05/2018 14h40
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Bonjour à toutes et à tous,
Je viens de me présenter et sur conseil de Bernard2K, je souhaitais partager avec vous mon expérience suite à un futur achat. Vos remarques sont les bienvenues de plus, j’ai une question fiscale qui m’échappe mais qui pour certains ne sera pas une surprise.
VOTRE PROFIL
Situation personnelle :
-Sexe : M, F
-Age : 32, 31
-Régime matrimonial : Pacsé
-Salaire Monsieur : 4750 euros net et après prélèvement impôt (revenu étranger)
-Salaire Madame : 3650 euros net et après prélèvement impôt (revenu étranger)
-pays de résidence : France
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables - Bonne
- Fiscales – Faible
- Artisanales - Moyenne
- Sociales - Bonne
- Temps disponible – Aucun mais quelqu’un de disponible
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : immeuble de 4 appartements (4 studios de 25m² chacun) comprenant également un garage + un petit local (<5m2)
- Année de construction : 1970
- Étage : 1 étage sans ascenseur pour un total de 100m²
- 1 studio loué + 1 garage loué
- Aucun Syndic
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? aucun
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : Quasi neuf
-Façade refaite à neuf
-Toit: Il sera refait (condition particulière du compromis)
LOCALISATION DU BIEN
Dans le centre ville d’une ville de 100 000 habitants. Très proche de la gare, transports, commerces,…
RENTABILITÉ DU BIEN
- prix : 235k (Prix affiché à 255k)
- loyer minimum (sur base des loyers en non meublé dans le secteur): 1600 euros par mois
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans
- Travaux immédiat : <500 euros
- Travaux optionnel : -
- Taxe foncière : 1300 euros
- Assurance PNO : 300 euros
- Frais de notaire : 20 000 euros
- Frais de courtier : -
- Mobilier : 5 000 euros (je dois en acheter un peu)
- Rentabilité brute : 1600*12/255000 = 7.5%
-Rentabilité nette (hors impôt) = 7% (très peu de charge)
Ces rentabilités ont été calculées sur une base de loyer d’un studio non-meublé (pessimiste situation).
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0 (frais de notaire financer par le prêt)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1,4
- Durée du crédit : 20 ans
- Assurance : 0.14
- Mensualités : 1 250
RÉGIME D’EXPLOITATION
Nous ne payons aucun impôt en France. Mais nous pensons que nous allons payer des impôts sur les nouveaux revenus de l’immeuble (de plus il y a aucun travaux à faire).
Le but est de mettre ces locations en LMNP afin d’être exempté mais je cherchais un autre moyen si le LMNP ne fonctionne pas (la demande d’un appartement meublé ne peut pas forcément intéressé tout le monde).
J’ai lu divers articles sur les investissements en SCPI peut-être car une de mes questions est est-il possible d’utiliser une SCPI type “déficit foncier” afin d’exempté mes profits foncier ? Est-ce que quelqu’un à déjà utilisé cette méthode ?
CASH FLOW
50 euros/mois au pire des cas. (pessimiste situation)
MON RESSENTI
J’ai le sentiment que le bien immobilier était beaucoup trop chère au mètre carré par rapport au marché (très peu d’immeubles avec que des studios donc comparatif avec des immeubles exclusivement avec des T2, T3,….). Mais si je prends chaque studio individuellement, je suis en dessous du prix du marché dans le cas de la vente un par un des studios. Est-ce une bonne analyse d’avoir raisonné ainsi pour juger le prix au m2 ?
Ma deuxième question est vu que je n’ai aucun travaux à faire, si ce n’est de la peinture, je n’ai rien à déduire et mon souci est d’éviter une forte taxation de mes revenus (sachant que je ne suis pas taxable en France sur mes revenus de salaire). J’ai lu des articles sur des SCPI à déficit foncier – Est-ce une bonne méthode ?
Mon plus grand regret a été que le vendeur m’a proposé de baisser le prix et que je prenne en charge le remplacement du toit (12.5k euros selon devis). J’ai refusé, mais j’aurais pu l’utiliser pour créer ce déficit ! On apprends de ses erreurs !
Merci pour vos conseils et partage et bonne journée à vous.
Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)
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1 #2 17/05/2018 18h03
Bonjour, je suis débutant, et je participe au discussions pour pouvoir me former, mais j’ai quelques questions et remarques:
-Il n’y à que 1 studio loué sur les 4 ?
-J’imagine que ce genre de bien est loué à principalement à des étudiants, et c’est bientôt les vacances scolaires…
-Ça me parait normal de vouloir constituer une SCI avec votre femme si vous voulez achetez à deux, mais je viens de lire en me renseignant sur internet, qu’une société civile immobilière et le LMNP ne sont pas compatible à part dans deux exceptions.
-Depuis combien de temps ce bien est il sur le marché ? Est ce un bien qui peut être facilement revendu ?
-Effectivement, il serait mieux de faire une offre encore plus basse, sans rénovation du toit, et c’est sûrement encore possible de faire la proposition à l’acheteur non ?
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#3 17/05/2018 18h24
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Merci Jaylis pour ton retour !
Oui il y a 1 studio loué sur les 4 (ils étaient tous loués sur la période à part les 5 derniers mois - car il se posait la question de remettre en location ou vente) ce qui me permettra de meublé les autres en attendant. En effet ce genre de bien est loué à des étudiants et j’attends justement de cette période où les étudiants vont commencer à chercher leurs nouveaux logements !
Nous ne souhaitons pas constituer de SCI à l’IR avec Madame puisque nous voyons en la SCI un moyen de transmission (enfants) uniquement et ceci n’est pas notre but (pour des raisons qui nous sont personnelles). Mais il est vrai que le LMNP semble la meilleure opportunité ! Mais je vois les choses de façon pessimiste (le pire des cas), ou je me questionne si je ne peux pas défiscaliser avec le LMNP.
Le bien est resté environ 2 semaines sur le marché (j’ai été le premier a le contacté), et le bien peut être revendu assez rapidement car il offre un bonne rentabilité pour la ville. Si je me base sur la rentabilité moyenne de la ville, il devrait être revendu dans les 300 000 euros. Mais le but est de le garder.
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#4 17/05/2018 19h51
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Bonjour,
Qui achète ? Vous dites "nous", donc on pourrait supposer que c’est le couple qui achète en indivision ; mais dites-le nous clairement au lieu de nous laisser deviner.
Si c’est bien le couple en indivision, et si je ne dis pas de bêtise (je ne suis pas familier avec l’imposition d’un revenu à l’étranger donc non imposé en France), vos revenus locatifs seraient vos seuls revenus imposés en France ?
Donc, supposons que vous louiez en nu, donc revenus fonciers. 19200 € de revenus fonciers soit 9600 € de revenus fonciers bruts par part. Plus de 15000 € de revenus fonciers, donc régime réel. Supposons que les charges déductibles soient de 25 %, il reste 7200 € de revenu imposable par part. Vous êtes donc dans la tranche 0 à 9600 € de revenu, soit un taux d’imposition égal à zéro… Vous n’auriez que les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Pour le LMNP au réel, le calcul est bien plus avantageux, donc le BIC imposable est nul ou très faible, donc également zéro imposition et prélèvement sociaux nuls ou quasi nuls.
A partir de là, pourquoi voulez-vous réduire un impôt… qui n’existe pas ? Soit c’est moi qui me plante (c’est possible), soit vous vous faites des soucis pour un problème qui n’existe pas !
Quant aux SCPI défiscalisantes, faites une recherche sur le forum sur "SCPI déficit foncier" et "SCPI défiscalisante" pour voir tout le bien qu’en pensent les foreumeurs.
PS : vouvoiement de rigueur sur ce forum, cf. la charte.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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1 #5 18/05/2018 08h57
- skarnik
- Membre (2015)
- Réputation : 10
Alors attention !
De mémoire les revenus étrangers sont exonérés d’impôts (dans certaines conditions), mais en tant que résident français ils sont calculés dans le revenu fiscal de référence (revenus mondiaux), donc le TMI (et j’en sais quelque chose).
Donc du coup il faut prendre en compte ces revenus pour calculer le TMI applicable aux revenus fonciers.
Et du coup TMI à 30% sur les revenus fonciers + 17,2% de prélèvement sociaux…
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#6 18/05/2018 10h39
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Merci pour vos retours.
Pour répondre à votre message, Bernard2K, il est vrai que je l’ai précisé dans la présentation (sur un autre message) mais pas dans cet étude de cas. En effet, il s’agit du couple et non un investissement individuel.
Merci pour votre analyse, nous comprenons bien que pour le LMNP l’imposition sera nulle. En revanche, nous nous étions poser la question que s’il s’agit de location en nu, l’imposition sera de 17.2%. Donc le but était de faire diminuer cette imposition.
Mais je comprends qu’il n’existe pas de mécanisme afin d’éviter cette imposition en cas de location en nu.
Merci pour les informations concernant les SCPI, et je pense avoir bien cerner le sujet ! ;-)
Dûment noté pour le vouvoiement.
Pour répondre à votre message, Skarnik, merci pour ces pistes je vais me renseigner de ce pas ! et je reviendrais partager mes recherches si cela peut intéressé quelqu’un !
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1 #7 18/05/2018 10h57
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Bonjour Gimh,
vous êtes donc frontalier et vu le nombre d’habitants de la ville visée, je dirai que vous voulez acheter à Metz près de la gare ?
Ou alors vous êtes frontalier Suisse ?
Pouvez-vous être plus précis ? Je suis assez concerné par cette situation ainsi que le marché messin et peut éventuellement vous donner un peu de visibilité.
Je confirme par ailleurs les dires de skarnik, votre TMI sera calculé sur base des revenus mondiaux. Attention aussi à la fiscalité luxembourgeoise si vous êtes pacsés et pseudo classe 2 et assimilé résident !
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#8 18/05/2018 11h13
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Bonjour Letuche57,
Exactement ! nous sommes dans la même ville alors !
Merci pour votre confirmation, par conséquent, si je comprends bien, je dois absolument le louer en LMNP afin d’éviter une forte imposition (en déduisant un maximum de charges - amortissements,…) et ainsi ne devoir payer que les 17.5% de CSG/CRDS.
De plus, nous allons être en classe "2" et assimilé résident. Est-ce que vous faites référence au fait que 90% des revenus doivent être Luxembourgeois pour y être assimilé résident ?
Avez-vous fait un montage spécifique ?
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#9 18/05/2018 11h21
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Oui en effet, je fais référence aux 90% de revenus mais êtes vous vraiment en classe 2 car Pacsé ?
Je n’ai pas fait de montage pour la bonne et simple raison que je suis dans le même cas que vous, en recherche de biens immobiliers (cf ma présentation).
Je n’ai d’ailleurs pas de montage précis à proposer car c’est toujours pour moi une question en suspens.
Ce qui est sur c’est qu’en étant non assimilé résident (revenus lux < 90%) on perd la possibilité de déduire de nos revenus tous les produits de défiscalisation et cela peut rapidement représenter un surplus d’impôts annuel de plusieurs milliers d’euros.
Sachez aussi que vous devrez déclarer vos revenus locatifs français au Luxembourg.
Il vaut mieux se débrouiller pour être en déficit foncier au vu de la fiscalité luxembourgeoise sinon le total (revenus locatifs - charges locatives) s’ajouter aux revenus Luxembourgeois (taxé bien sur au TMI local qui doit être pour vous de 38%…)
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#10 18/05/2018 11h33
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Merci beaucoup pour ces précisions et c’est ce que je pensais.
En fait nous bénéficierons de la classe 2 en 2019. Nous sommes pacsés en 2017. Carte d’impôt 2018 en classe 1 pour le moment.
Nous avions pensé à une époque constitué une SCI mais fiscalement transparente donc aucun intérêt.
Par contre, comme vous le dites, le seul moyen est de créer du déficit foncier en utilisant le LMNP car nous n’avons rien à déduire en gros travaux et donc utiliser les amortissements possibles (mobilier,….).
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#11 18/05/2018 11h39
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
En fait je parlais de la fiscalité luxembourgeoise et ce régime LMNP n’existe qu’en France.
Il est néanmoins possible d’amortir l’immeuble selon des règles différentes de celles appliquées en France.
A mon avis il y a un beau travail administratif à prévoir.
Vous pouvez me contacter en message privé pour en discuter plus en détail.
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1 #12 18/05/2018 11h40
- Gamma76
- Membre (2013)
- Réputation : 46
"créer du déficit foncier en utilisant le LMNP"
Ceci n’est pas possible (ou bien vous n’utilisez pas le bon terme) : en LMNP le déficit (BIC) est reportable sur 10 ans (sur les bénéfices).
Ainsi au meilleur des cas, en LMNP, vous déclarerez sur votre feuille d’impôts un bénéfice à 0 (pendant plusieurs années, grâce notamment aux amortissements des murs et du mobilier). S’affranchir de l’IR + CSG est déjà non négligeable (mais vous en coutera la CFE et un expert comptable pour du LMNP).
Pour faire du déficit foncier, il faut faire du non meublé et donc ceci est assujetti aux revenus fonciers (formulaire 2044).
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#13 18/05/2018 12h10
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Pour résumer :
- en France vous ne pouvez pas être en déficit foncier du fait du régime LMNP. A noter que ça n’a aucun intérêt pour un frontalier d’être en déficit foncier en France car en général pas imposable.
Il est par contre fortement intéressant de n’avoir aucun impôt à régler sur les revenus locatif français.
- au Luxembourg, la déclaration sera différente, avec le formulaire "Revenus de la location de propriétés bâties", formulaire 190F.
Il est possible d’être en déficit foncier au sens fiscalité luxembourgeoise avec l’amortissement de l’immeuble et les autres déductions classiques (charges non récupérables, intérêts sur emprunt…).
Il n’y a à ma connaissance pas de dispositif de type LMNP au Luxembourg (et donc pas de catégories BIC).
Ma connaissance étant purement théorique, cela pourra être confirmer ou infirmer par une personne sur le terrain.
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1 #14 19/05/2018 13h55
- Bernard2K
- Membre (2015)
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J’ai pris un peu plus de temps pour regarder, et j’ai écrit des bêtises.
Pour vos revenus français, l’administration fiscale française fera la somme de vos revenus luxembourgeois et de vos revenus français pour déterminer votre tranche d’imposition, donc probablement 30 %. Vous ne serez pas imposés à nouveau sur vos revenus luxembourgeois, mais vos revenus français seront imposés à 30 %.
Donc, vous aviez raison de vous inquiéter.
Je reprends mes calculs :
Supposons que vous louiez en nu, donc revenus fonciers. 19200 € de revenus fonciers soit 9600 € de revenus fonciers bruts par part. Plus de 15000 € de revenus fonciers, donc régime réel. Supposons que les charges déductibles soient de 25 %, il reste 7200 € de revenu imposable par part. Vous êtes dans la tranche des 30 %, donc vous devrez payer 30 % IR + 17,2 % de PS sur 7200 € chacun, soit 6797 € pour vous deux.
Pour le LMNP au réel, le calcul est bien plus avantageux grâce aux amortissements, le BIC imposable est nul ou très faible, donc vous devrez payer 30 % IR + 17,2 % de PS, mais sur ce BIC nul ou très faible.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#15 23/05/2018 15h58
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Merci beaucoup à vous pour ces précieux éclaircissements sur la CSG/CRDS.
J’ai un rendez-vous avec un fiscaliste spécialisé France-Luxembourg afin de pouvoir lui poser toutes les questions relative à la classe d’impôt, et s’il existe un moyen d’éviter la classification en classe 1 (salaires inférieurs à 90% des revenus mondiaux).
Je posterais une fois l’entretien terminé si cela peut aider !
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#16 24/05/2018 11h26
- Gimh
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Bonjour à tous,
Je fais suite à nos échanges, j’ai eu des précisions concernant la classe d’impôt n°2 et les revenus fonciers.
Pour rappel, afin de bénéficier de la classe 2 d’impôt, la condition suivante doit être respecté (je ne parlerais pas ici des EUR 13k de limite).
Salaires Luxembourg > 90% des revenus mondiaux.
Il a été confirmé que les revenus locatifs Français doivent être considérés comme suit (calcul dans la déclaration fiscale Lux):
Revenus Encaissés
- Charges (Assurance, travaux,…)
- Intérêts prêts
- Amortissement du bien
Ce qui nous donne un revenu net.
Et c’est ce revenu net qui est pris en considération pour le calcul des revenus mondiaux.
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#17 21/06/2018 09h00
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Merci Gimh pour les précisions, je n’avais pas vu votre dernier message.
C’est bien les informations que j’avais eu.
Par contre dans la déclaration lux, faut il déclarer les revenus locatifs francais dans une colonne "revenus exonérés" ? C’est à dire que s’il y a un bénéfice foncier, ce montant va-t-il s’ajouter à notre total brut imposable luxembourgeois ou dans la partie "revenus exonérés" (dans ce cas quel est l’impact fiscal au Luxembourg ?)
Ca voudrait dire qu’on ait imposé une seconde fois sur les revenus locatifs (mon TMI lux est de 39%…)
Le fiscaliste que vous avez rencontré a-t-il proposé des montages financiers ou moyens d’optimisations pour la contrainte très stricte de Salaires Luxembourg > 90% des revenus mondiaux. ?
Sinon votre projet à Metz a-t-il évolué ?
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