Gimh : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et fiscalité)

Bonjour, je suis débutant, et je participe au discussions pour pouvoir me former, mais j’ai quelques questions et remarques:

-Il n’y à que 1 studio loué sur les 4 ?

-J’imagine que ce genre de bien est loué à principalement à des étudiants, et c’est bientôt les vacances scolaires…

-Ça me parait normal de vouloir constituer une SCI avec votre femme si vous voulez achetez à deux, mais je viens de lire en me renseignant sur internet, qu’une société civile immobilière et le LMNP ne sont pas compatible à part dans deux exceptions.

-Depuis combien de temps ce bien est il sur le marché ? Est ce un bien qui peut être facilement revendu ?

-Effectivement, il serait mieux de faire une offre encore plus basse, sans rénovation du toit, et c’est sûrement encore possible de faire la proposition à l’acheteur non ?

Bonjour,

Qui achète ? Vous dites "nous", donc on pourrait supposer que c’est le couple qui achète en indivision ; mais dites-le nous clairement au lieu de nous laisser deviner.

Si c’est bien le couple en indivision, et si je ne dis pas de bêtise (je ne suis pas familier avec l’imposition d’un revenu à l’étranger donc non imposé en France), vos revenus locatifs seraient vos seuls revenus imposés en France ?

Donc, supposons que vous louiez en nu, donc revenus fonciers. 19200 € de revenus fonciers soit 9600 € de revenus fonciers bruts par part. Plus de 15000 € de revenus fonciers, donc régime réel. Supposons que les charges déductibles soient de 25 %, il reste 7200 € de revenu imposable par part. Vous êtes donc dans la tranche 0 à 9600 € de revenu, soit un taux d’imposition égal à zéro… Vous n’auriez que les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Pour le LMNP au réel, le calcul est bien plus avantageux, donc le BIC imposable est nul ou très faible, donc également zéro imposition et prélèvement sociaux nuls ou quasi nuls.

A partir de là, pourquoi voulez-vous réduire un impôt… qui n’existe pas ? Soit c’est moi qui me plante (c’est possible), soit vous vous faites des soucis pour un problème qui n’existe pas !

Quant aux SCPI défiscalisantes, faites une recherche sur le forum sur "SCPI déficit foncier" et "SCPI défiscalisante" pour voir tout le bien qu’en pensent les foreumeurs.

PS : vouvoiement de rigueur sur ce forum, cf. la charte.

Merci pour vos retours.

Pour répondre à votre message, Bernard2K, il est vrai que je l’ai précisé dans la présentation (sur un autre message) mais pas dans cet étude de cas. En effet, il s’agit du couple et non un investissement individuel.

Merci pour votre analyse, nous comprenons bien que pour le LMNP l’imposition sera nulle. En revanche, nous nous étions poser la question que s’il s’agit de location en nu, l’imposition sera de 17.2%. Donc le but était de faire diminuer cette imposition.
Mais je comprends qu’il n’existe pas de mécanisme afin d’éviter cette imposition en cas de location en nu.

Merci pour les informations concernant les SCPI, et je pense avoir bien cerner le sujet ! ;-)

Dûment noté pour le vouvoiement.

Pour répondre à votre message, Skarnik, merci pour ces pistes je vais me renseigner de ce pas ! et je reviendrais partager mes recherches si cela peut intéressé quelqu’un !

Bonjour Letuche57,

Exactement ! nous sommes dans la même ville alors !

Merci pour votre confirmation, par conséquent, si je comprends bien, je dois absolument le louer en LMNP afin d’éviter une forte imposition (en déduisant un maximum de charges - amortissements,…) et ainsi ne devoir payer que les 17.5% de CSG/CRDS.

De plus, nous allons être en classe "2" et assimilé résident. Est-ce que vous faites référence au fait que 90% des revenus doivent être Luxembourgeois pour y être assimilé résident ?
Avez-vous fait un montage spécifique ?

Merci beaucoup pour ces précisions et c’est ce que je pensais.

En fait nous bénéficierons de la classe 2 en 2019. Nous sommes pacsés en 2017. Carte d’impôt 2018 en classe 1 pour le moment.

Nous avions pensé à une époque constitué une SCI mais fiscalement transparente donc aucun intérêt.

Par contre, comme vous le dites, le seul moyen est de créer du déficit foncier en utilisant le LMNP car nous n’avons rien à déduire en gros travaux et donc utiliser les amortissements possibles (mobilier,….).

"créer du déficit foncier en utilisant le LMNP"

Ceci n’est pas possible (ou bien vous n’utilisez pas le bon terme) : en LMNP le déficit (BIC) est reportable sur 10 ans (sur les bénéfices).

Ainsi au meilleur des cas, en LMNP, vous déclarerez sur votre feuille d’impôts un bénéfice à 0 (pendant plusieurs années, grâce notamment aux amortissements des murs et du mobilier). S’affranchir de l’IR + CSG est déjà non négligeable (mais vous en coutera la CFE et un expert comptable pour du LMNP).

Pour faire du déficit foncier, il faut faire du non meublé et donc ceci est assujetti aux revenus fonciers (formulaire 2044).

J’ai pris un peu plus de temps pour regarder, et j’ai écrit des bêtises.

Pour vos revenus français, l’administration fiscale française fera la somme de vos revenus luxembourgeois et de vos revenus français pour déterminer votre tranche d’imposition, donc probablement 30 %. Vous ne serez pas imposés à nouveau sur vos revenus luxembourgeois, mais vos revenus français seront imposés à 30 %.

Donc, vous aviez raison de vous inquiéter.

Je reprends mes calculs :
Supposons que vous louiez en nu, donc revenus fonciers. 19200 € de revenus fonciers soit 9600 € de revenus fonciers bruts par part. Plus de 15000 € de revenus fonciers, donc régime réel. Supposons que les charges déductibles soient de 25 %, il reste 7200 € de revenu imposable par part. Vous êtes dans la tranche des 30 %, donc vous devrez payer 30 % IR + 17,2 % de PS sur 7200 € chacun, soit 6797 € pour vous deux.

Pour le LMNP au réel, le calcul est bien plus avantageux grâce aux amortissements, le BIC imposable est nul ou très faible, donc vous devrez payer 30 % IR + 17,2 % de PS, mais sur ce BIC nul ou très faible.

Bonjour à tous,

Je fais suite à nos échanges, j’ai eu des précisions concernant la classe d’impôt n°2 et les revenus fonciers.

Pour rappel, afin de bénéficier de la classe 2 d’impôt, la condition suivante doit être respecté (je ne parlerais pas ici des EUR 13k de limite).

Salaires Luxembourg > 90% des revenus mondiaux.

Il a été confirmé que les revenus locatifs Français doivent être considérés comme suit (calcul dans la déclaration fiscale Lux):

Revenus Encaissés
- Charges (Assurance, travaux,…)
- Intérêts prêts
- Amortissement du bien

Ce qui nous donne un revenu net.
Et c’est ce revenu net qui est pris en considération pour le calcul des revenus mondiaux.