LMNP : l'optimisation de l'amortissement lors de l'achat d'un bien immobilier

Bonjour,

En fait je ne comprends le sens de la question quand vous parlez de "sortir" les frais.

Comptablement ? Pour passer les frais d’agence en charge et le mobilier sur une durée d’amortissement différente ?

Mais à ce moment la je ne vois pas de rapport avec le financement.

Est ce que c’est intéressant oui sur le papier si vous ne souhaitez pas mettre d’apport. Dans la mesure ou vous devrez indiquer à votre banque que vous contractez un prêt conso, cela ne compromettra pas le financement ?

Après pour le reste il nous faut des chiffres pour évaluer s’il y au intérêt ou pas.

A ma connaissance, pour répondre à vos questions :
1) 30 ans est une moyenne, mais chaque composant a une durée différente qui reflète sa durée de vie théorique moyenne. L’idée étant de refléter chaque année la perte de valeur du composant, jusqu’à zéro, où il est en principe temps de le remplacer (même s’il peut durer 10 ans de plus en pratique, quand il a arrive à zéro il a perdu toute valeur comptable). Personnellement je ne suis absolument pas convaincu par l’argument sur la durée du prêt. Si l’on pousse le raisonnement à l’absurde : si on prend un prêt sur 5 ans on peut amortir sur 5 ans ? Non, la durée d’amortissement doit correspondre au temps de service "normal" d’un équipement. Est-ce qu’un prêt plus court raccourcit la durée de vie d’un équipement ou d’un composant ? Evidemment non.
2) on DOIT utiliser la méthode par composant.
3) oui
4) oui
a) oui, mais pas 15 % forfaitairement ; il faut essayer d’estimer la vraie valeur du terrain, de préférence par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité, cf. cette jurisprudence : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle et cette analyse : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
b) oui. Quand un élément est remplacé, sa valeur comptable est annulée. Si on a compté la façade plein pot, et qu’on la refait un an plus tard, on est embêté. Il faut donc, effectivement, si possible, compter à une moindre valeur les éléments qui auront bientôt besoin d’être remplacés.
c) voir ce que j’ai écrit au 1). La durée d’amortissement étant censée correspondre à une durée de vie standard, la façon dont vous financez votre mobilier n’a aucun rapport avec sa durée d’amortissement. La durée d’amortissement du mobilier est généralement prise entre 5 et 10 ans, qu’on l’ait financé par un crédit conso ou avec son épargne ou avec un don de la grand-mère, peu importe.
d) il y a une marge de discussion sur la durée d’amortissement, ou sur la valeur du terrain par exemple. Le bailleur et son EC sont en quelque sorte co-responsables : le bailleur est responsable de sa déclaration fiscale mais l’EC engage aussi sa responsabilité s’il accepte une méthode d’amortissement qui n’est pas dans les bonnes pratiques admises. Donc, ça se discute dans une certaine mesure ; mais on ne peut pas faire faire à un EC quelque chose qu’il considérerait comme une aberration.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2018 07h24)

C’est assez obscure pour moi tous ça.
J’ai bien compris qu’il faudra prendre un expert comptable pour le faire .

Mais concrètement pour un studio parisien de 13 mètre carré payé 130000 euros cash sans travaux.
Combien je peux déduire tous les ans d’amortissement approximativement   ?

130000 / 20 si je l’amortis sur 20 ans ?

Dernière modification par Doc94 (29/05/2018 23h48)

Merci pour ces précisions , je ne cherche pas à faire le calcul exact mais plus à comprendre comment ça marche et compter combien d’année je pourrais annuler mon bénéfice foncier .
Comment je fais pour trouver le prix du terrain d’un studio ?

Bah, si votre studio est à Paris centre et vaut 10k€/m², et que le même studio dans un immeuble identique mais situé 50 km plus loin vaudrait 2k€/m², je dirais que le foncier vaut bien plus de 10 à 15%. Je dirais même que dans ce cas le foncier ne vaut pas loin de 80%, et vous aurez du mal à démontrer que le reste (le gros oeuvre, le second oeuvre, etc.) peut valoir tellement plus cher que dans le studio (identique) situé ailleurs. Lisez ce message et ceux qui le suivent, ainsi que https://www.investisseurs-heureux.fr/t15778, qui discutent de ce même sujet

lachignolecorse : merci pour les liens qui permettent de prendre en compte le suivi de ce cas au travers des méandres de la justice.

Néanmoins, une lecture attentive montre que les tribunaux ayant statué en faveur de la société redressée (à savoir le Conseil d’Etat puis la cour d’appel) n’ont pas vraiment donné raison à la société pour la valeur de 10 % du terrain  ; ils ont plutôt donné tort à l’administration pour avoir mal justifié le redressement. La société a donc été relaxée plutôt à cause d’une preuve mal construite que de la pertinence de son taux de 10 % pour le terrain.

Ce cas montre donc deux choses importantes :

1) la méthode "officielle" d’évaluation du terrain, pour le redressement ; méthode qu’on a donc intérêt à appliquer pour éviter ledit redressement. Cette méthode ressort des considérants 3 et 4 de la décision du conseil d’état : méthode n°1 "des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable" ; "terrains "qui" doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires" méthode n°2, si n°1 non applicable : "évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien" ; méthode n°3 si 1 et 2 non applicables : "lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan", à la condition que l’échantillon soit représentatif, que les terrains soient similaires, que les dates d’entrée au bilan ne soient pas trop éloignées dans le temps, etc.

2) Le fait que l’administration fiscale peut avoir beaucoup de mal à justifier correctement un redressement sur ce point. Cela donne l’espoir, d’une part, qu’ils fassent peu de redressements sur ce point sachant que c’est casse-gueule ; d’autre part, même en cas de redressement, de gagner en justice comme la société objet de ce cas.

Bernard2K a écrit :

2) Le fait que l’administration fiscale peut avoir beaucoup de mal à justifier correctement un redressement sur ce point. Cela donne l’espoir, d’une part, qu’ils fassent peu de redressements sur ce point sachant que c’est casse-gueule ; d’autre part, même en cas de redressement, de gagner en justice comme la société objet de ce cas.

Je crains qu’en zone tendue comme Paris, il ne soit difficile de donner une valeur non discutable du terrain par l’administration, hormis si vous surévaluez.

J’ai un exemple vécu d’un terrain avec des constructions dessus en zone (assez) tendue. Un promoteur m’a proposé (pour raser les constructions et reconstruire un immeuble):
- 250 000€ pour le terrain sachant que les maisons construites sur des terrains similaires valent 250 000€ à 350 000€ ce qu’on peut estimer comme étant un bon prix
- offre remontée à 400 000€ pour tenir compte du préjudice financier lié à perte de l’exploitation de l’immeuble
- offre remontée à 500 000€ en faisant les fonds de tiroir (c’est ce qu’on m’a dit…)

Quelle est la valeur du terrain à retenir?

Donc oui, 10% c’est trop peu, 80% c’est exagéré (pour Paris).

Ceci dit, chapeau bas pour la persévérance de la société qui a été au bout du parcours juridique. Comme quoi, même lorsque vous avez tiré un peu sur la corde, vous pouvez gagner si vous trouvez les bons arguments.

Bernard2K a écrit :

2) on DOIT utiliser la méthode par composant.
a) oui, mais pas 15 % forfaitairement ; il faut essayer d’estimer la vraie valeur du terrain, de préférence par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité, cf. cette jurisprudence : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle et cette analyse : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
d) il y a une marge de discussion sur la durée d’amortissement, ou sur la valeur du terrain par exemple. Le bailleur et son EC sont en quelque sorte co-responsables : le bailleur est responsable de sa déclaration fiscale mais l’EC engage aussi sa responsabilité s’il accepte une méthode d’amortissement qui n’est pas dans les bonnes pratiques admises. Donc, ça se discute dans une certaine mesure ; mais on ne peut pas faire faire à un EC quelque chose qu’il considérerait comme une aberration

J’ai initié ma déclaration au réel pour un appartement il y a peu. Faute de temps avec les démarches que j’ai du entreprendre en retard et d’un bon EC, je n’ai pas trop était regardant sur la manière d’amortir. J’ai donc un amortissement sur 30 ans au lieu d’utiliser la méthode par composant et j’ai du envoyer un mail spécifiant que je souhaitais estimer le terrain à 15% pour engager ma responsabilité au lieu de 20% qui était préconisé par l’EC.

Quelle aurait été ma marge de manœuvre sur la méthode d’amortissement ?
Est-il possible de changer le type d’amortissement l’année suivante en se basant sur la valeur du bien amortie pour repartir sur un amortissement par composant ?

Bernard2K a écrit :

b) oui. Quand un élément est remplacé, sa valeur comptable est annulée. Si on a compté la façade plein pot, et qu’on la refait un an plus tard, on est embêté. Il faut donc, effectivement, si possible, compter à une moindre valeur les éléments qui auront bientôt besoin d’être remplacés.

Comment aurais-je pu justifier cela sans avoir de problème fiscale ? Les comptes rendues d’assemblées générales indiquant que le ravalement est voté depuis 4/5 ans et que les autres bâtiments de la copro ont fait ou font le ravalement sont suffisant ou devrais-je faire évaluer l’état de mon composant par une personne particulière ?

Je viens de tombé sur cela : BIC - Amortissements - Règles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables

2. Conséquences de l’identification de composants en cours de vie

100

Les composants qui n’ont pas été identifiés à l’origine en tant que tels, mais qui satisfont aux critères définis au I de l’article 15 bis de l’annexe II au CGI, doivent être comptabilisés séparément à la date à laquelle il est constaté qu’ils satisfont à ces critères. Pour ces composants, un nouveau plan d’amortissement propre doit être appliqué dès leur comptabilisation séparée à l’actif du bilan. En pratique, il s’agit d’éléments dont le remplacement n’est pas encore intervenu, mais dont l’entreprise constate qu’ils devront l’être à plus ou moins court terme, selon des informations dont elle ne disposait pas à l’origine ou qu’elle avait méconnu par erreur.

En cas d’identification d’un composant en cours de vie, il ne doit pas être considéré, sauf cas manifestement abusifs, que l’entreprise a différé irrégulièrement une fraction de l’amortissement en contravention avec les dispositions de l’article 39 B du CGI et donc que l’élément sorti de l’actif est insuffisamment amorti. Dans ces conditions, la valeur nette comptable correspondant à l’élément d’origine est intégralement déductible.

110

La durée d’amortissement du composant identifié en cours de vie doit correspondre à sa durée normale d’utilisation appréciée à la date où il a été identifié, sous réserve des précisions apportées au II-A-1 § 80.

120

Exemple : Une entreprise A acquiert le 1er janvier N une immobilisation d’une valeur de 100 000 €. Elle n’identifie aucun composant lors de cette acquisition. L’immobilisation est amortissable sur 20 ans selon le mode linéaire (soit dotations annuelles de 5 000 €).

En N+4, l’entreprise identifie un élément devant être remplacé au bout de 6 ans, c’est-à-dire en N+6. Cet élément répondant à la définition des composants, l’entreprise procède à sa comptabilisation séparée à l’actif du bilan.

La VNC de l’immobilisation en N+4 est donc de 80 000 € (100 000 - [4 x 5 000]). L’entreprise évalue, par hypothèse, la valeur brute du composant à 15 000 €. En N+4, la valeur nette du composant est donc égale à 12 000 € (15 000 - [15 000 x 4/20]). Les plans d’amortissement de la structure et du composant sont alors établis prospectivement de la manière suivante :

- structure : sa VNC de 68 000 € (80 000 - 12 000) est amortie sur 16 ans, soit une dotation annuelle de 4 250 € ;

- composant : sa VNC de 12 000 € est amortie sur 2 ans, soit une dotation annuelle de 6 000 €.

Utilisant la méthode linéaire, est-il possible de ne pas évaluer et soustraire la valeur brut du composant de la VNC en justifiant que son remplacement augmentera la valeur du bien ?

dalki a écrit :

J’ai bien essayé de faire estimer la valeur du terrain, mais personne ne se "mouille" (notaire, AI) et c’est compréhensible.

Pour mon prochain achat, je pense demander à mon notaire si il pourrait être possible de faire figurer, dès le compromis, la valeur du terrain comme il est par ailleurs précisé la valeur du mobilier. De telle manière que cela soit bien clair et transparent.

Que faire si cette valeur estimé lors de la vente se retrouve plus importante que les 15/20% ?

pierremg a écrit :

Contrairement à une idée communément répandue, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l’imposition des plus-values des particuliers donc calculée entre la valeur de revente et la valeur d’acquisition. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux.

Cela est vrai pour une acquisition en nom-propre.
Cela n’est pas le cas pour une SCI à l’IS.
Est-ce le cas pour une SCI à l’IR ?

blacked a écrit :

J’ai initié ma déclaration au réel pour un appartement il y a peu. Faute de temps avec les démarches que j’ai du entreprendre en retard et d’un bon EC, je n’ai pas trop était regardant sur la manière d’amortir. J’ai donc un amortissement sur 30 ans au lieu d’utiliser la méthode par composant …

Vous risquez donc un contrôle fiscal, si vous en êtes conscient, c’est ok…

blacked a écrit :

et j’ai du envoyer un mail spécifiant que je souhaitais estimer le terrain à 15% pour engager ma responsabilité au lieu de 20% qui était préconisé par l’EC.

De quel EC parlez-vous si vous n’en avez pas pris ?
Je comprends que vous avez appliqué un amortissement global de 30ans sur 80%.
Que vous écrivez un email ou pas sur le % non amorti pour expliquer votre méthode, peu importe,cela ne vous exonère pas de n’avoir pas appliqué la méthode par composant sur les parties amorties (hors terrain).

blacked a écrit :

Quelle aurait été ma marge de manœuvre sur la méthode d’amortissement ?

Faible si vous n’avez pas contacter d’EC.

blacked a écrit :

Est-il possible de changer le type d’amortissement l’année suivante en se basant sur la valeur du bien amortie pour repartir sur un amortissement par composant ?

Je pense que oui, l’EC pourra faire un rattrapage de votre amortissement erroné (déclaration N-1) pour repartir sur la bonne méthode (ceci si entre temps, vous n’avez pas eu besoin d’expliquer à l’administration fiscale);

blacked a écrit :

Bernard2K a écrit :

b) oui. Quand un élément est remplacé, sa valeur comptable est annulée. Si on a compté la façade plein pot, et qu’on la refait un an plus tard, on est embêté. Il faut donc, effectivement, si possible, compter à une moindre valeur les éléments qui auront bientôt besoin d’être remplacés.

Comment aurais-je pu justifier cela sans avoir de problème fiscale ? Les comptes rendues d’assemblées générales indiquant que le ravalement est voté depuis 4/5 ans et que les autres bâtiments de la copro ont fait ou font le ravalement sont suffisant ou devrais-je faire évaluer l’état de mon composant par une personne particulière ?

Oui, je pense que donner l’information à l’EC de la date du dernier ravalement ou du projet de ravalement en AG (voté ou non) peut l’aider à définir plsu précisément cette composante (dans les bornes de l’acceptable min-max).

blacked a écrit :

Utilisant la méthode linéaire, est-il possible de ne pas évaluer et soustraire la valeur brut du composant de la VNC en justifiant que son remplacement augmentera la valeur du bien ?

non, je ne pense pas

blacked a écrit :

pierremg a écrit :

Contrairement à une idée communément répandue, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l’imposition des plus-values des particuliers donc calculée entre la valeur de revente et la valeur d’acquisition. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux.

Cela est vrai pour une acquisition en nom-propre.
Cela n’est pas le cas pour une SCI à l’IS.
Est-ce le cas pour une SCI à l’IR ?

oui, je pense pour SCI à l’IR (je ne commente pas le cas SCI IS)

@xazh : votre exemple est loin d’être absurde.

Je crois qu’il est très subjectif de définir le prix d’un terrain lorsque l’on n’a pas de référence comparable (même situation, même période…) ce qui est très complexe dans un secteur où les transactions sont inexistantes.

Donc il ne faut pas être trop catégorique sur les taux à appliquer même si la méthode d’estimation a été définie.

Pour revenir à mon terrain avec des  constructions dont l’offre varie de 250 000€ à 500 000€, la surface habitable est de 440m2. Donc si on suit le raisonnement de pierrejacque, le terrain vaudrait… 0 ?

L’estimation de chacun est défendable, mais il ne faut pas être trop catégorique.

niceday a écrit :

blacked a écrit :

J’ai initié ma déclaration au réel pour un appartement il y a peu. Faute de temps avec les démarches que j’ai du entreprendre en retard et d’un bon EC, je n’ai pas trop était regardant sur la manière d’amortir. J’ai donc un amortissement sur 30 ans au lieu d’utiliser la méthode par composant …

Vous risquez donc un contrôle fiscal, si vous en êtes conscient, c’est ok…

Je me suis mal exprimé. J’ai réussi à avoir un EC qui a su m’orienter dans mes démarches de dernières minutes et à accepter de me suivre cette année bien. Cependant c’est cette EC qui n’a pas voulu faire d’amortissement par composant mais a préféré utiliser la méthode linéaire sur une durée de 30 ans avec une estimation de 20% du terrain. J’ai donc juste redescendu l’estimation à 15%.