Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif)

C’est cela , cet immeuble ou un autre peu importe.

L’idée évoquée est de mettre un place des revenus locatifs supérieures aux mensualités d’emprunt afin de se libérer de la contrainte du salariat.

Pour atteindre ce but , il faut passer par de la rénovation et des biens dans des secteurs moyens.

Le plaisir n’est pas de gérer en permanence des personnes ayant des problèmes d’argent par manque d’activité rémunératrices.

Ces immeubles à cash flow important seront à revendre en fin d’emprunt.

Une fois les immeubles revendus progressivement , il faut mettre en place une structure IS pour faire un apport en compte courant.

La SCI rémunère l’argent prêté par l’associé assujetti à la CSG comme revenu mobiliers.
La SCI vous rembourse progressivement votre apport sans aucune fiscalité.

La structure IS peux être monté avec des enfants avant des échéances lointaines et il est possible de placer des enfants majeurs sinon il faut passer par un juge des tutelles pour les mineurs.
Il est possible de les mettre majoritaires en terme de parts , c’est une manière de leur constituer un capital de rente au terme de l’emprunt.

A savoir que même si vous achetez un immeuble à 5 % de rentabilité.
Votre apport sera mieux rémunéré qu’un livret  en terme de cash flow et concernant le taux servi par la SCI il sera d’environ 2 à 3 % ( à voir avec le comptable au vu des taux actuels)

Le démembrement évoqué par Gamma76 peux être envisagé également , la valeur des parts sera minoré par la dette dû aux associés rendant la valeur des parts infimes pour un démembrement.

Les enfants peuvent disposer de 90 % des parts et vous conserver 10 %.

Dans le cas d’un montage holding , ces 10 % de parts pourraient être revendues à la holding sur emprunt par celle ci.

Les montages sociétés ouvrent de nombreuses possibilités , il ne faut pas avoir peur de l’aspect IS.
Il faut le comprendre et maitriser les modes de transmission afférant à ce type de structure fiscal

C’est pour cela Gamma76 que je vous ai mis en garde vis à vis de votre achat en IS

Cash flow c’est en nom propre car on peux louer en meublé ou en nu.

Patrimoine c’est dans l’IS

Pour l’IR , je ne vois toujours pas l’intérêt.

Philippe

En élargissant , vous approchez de quartiers à plus forte rentabilité.

La meilleure chose est d’acheter avec des travaux dans certains appartements et d’autres qui tournent avec des locataires en place.

La question de la revente est un faux problème car si vous gagnez du cash tous les mois sur votre bien , peu vous importe de le revendre avec un gain ou une perte dans 20 ans.

Dans 20 ans vous aurez toujours des acheteurs en recherche de rentabilité , j’ai aucun doute  à ce sujet par contre un bien super cher dans un super quartier avec une très faible rentabilité sera plus difficile à revendre , c’est ce que j’appelle de l’achat patrimonial à caser dans une SCI pour les enfants plus tard afin, de leur éviter d’aller faire le coup de gueule dans les quartiers compliqués.

Qui saura dire si un bien acheté dans tel quartiers va prendre de la valeur ou pas ?
Je vous rappelle que le principe du locatif est de se constituer un patrimoine financier et immobilier par la location donc ce n’est pas vous qui avez payé le bien alors il n’y a pas de perte…..

J’achète toujours avec les compteurs EDF en place , pour les compteurs c’est plus compliqué d’avoir déjà les divisionnaires.
Le coût pour les compteurs d’eau avoisinent les 1.500 € pour 2 compteurs car il faut remettre aux normes  , ça calme un peu

L’ANAH gère des remises en état d’appartements et vous fournit un locataire pour lesquels vous avez un bail restrictifs en terme de montant , d’augmentation, il ne gère pas plus et surement pas les impayés.
Evitez l’ANAH , il n’y a rien à gagner et les rénovations faites sont bas de gamme et vous n’avez pas la main sur les travaux.

La CAF ne paye pas le loyer , elle aide au paiement de celui ci , si le locataire ne paye plus alors la CAF n’aide plus , c’est logique.

Pensez vous qu’une personne travaillant aura plus de facilité à payer son loyer ?

Pas certain , les délais d’expulsion légaux sont les mêmes 18 mois ensuite il existe d’autres méthodes pour accélérer le départ la médiation financière , psychologique ou physique  …..

Vous avez raison d’étudier l’aspect fiscal car rapidement on peux être amener à payer des impôts sur la part du capital remboursé alors que cette part va dans le bien immobilier et non sur votre compte.
D’où encore une fois la priorité à donner au cash mensuel important qui se trouve par des biens peu chers avec travaux 

Philippe

Cher BenBBB,

vous trouverez dans une autre file du forum mon étude de cas à haut rendement qui s’est concrétisée. Je suis propriétaire d’un immeuble depuis janvier et j’essaierais de faire au moins un bilan annuel sur cette autre file un peu à la manière des évolutions de portefeuille boursier.

Cette affaire suit son court, il n’y a pour le moment rien de majeur à déplorer, les locataires prennent soins de leurs logements et communiquent plutôt bien.

Je ne regrette pas mon premier investissement à Rouen rive droite, dans les beaux quartiers, il y a quelques années déjà, à près de 8,5 % brut mais celui-ci me procure un cashflow négatif. La TF est excessive et comme tout immeuble ancien, il a fallut consacrer un budget considérable pour son entretien (mais bon le plus dur est passé : la couverture).

Aussi, j’ai plusieurs connaissances qui ont fait des achats dans des beaux secteurs de la ville et ont un constat mitigé car certes ils ont eu des locataires à "fort pouvoir d’achat" (salaire net à 3000-4000 €) mais se sont quand même retrouvé avec des logements sales et dégradés au retour… Voir même un avec des impayés ! (le locataire était juriste…).

A ces niveaux actuels de très faible rentabilité à Rouen (6-7 % brut voir moins), je me pose la question de l’amateurisme des acheteurs ?! Ce n’est que mon avis personnel mais j’ai l’impression qu’ils achètent les yeux fermés à cause des taux bas, que se passera t’il en cas de montée des taux et de l’explosion de la bulle immobilière ? J’ai le cas dans la copropriété de Rouen où un appartement à changé de main 4 fois en l’espace de 10 ans (mutation, divorce…) et chaque propriétaire a perdu de l’argent (et pas que les frais de notaires, ils ont vraiment vendu à perte)…
J’ai vu aussi une annonce à Rouen totalement indigne publié par une agence avec une kitchenette, une douche et un WC dans une même pièce (pas dans son jus mais rénové intégralement) !

Vous avez raison, 100 % de la population d’une ville en difficulté ne sera pas au chômage même s’ils vont plutôt cumuler des petits boulots précaires ou peu rémunérés, c’est effectivement un risque à prendre. Un contributeur avait publié un très bon lien sur l’INSEE qui permettait de se rendre compte, par ville, du salaire médian, du taux de pauvreté, des logements vacants… C’était très instructif et saisissant : Rouen avait un taux de pauvreté plutôt proche d’Elbeuf mais un salaire médian un peu plus élevé.

Je pense qu’une partie des biens sur Elbeuf sont délabrés car certains propriétaires n’ont pas les moyens d’entretenir et d’autres sont peu scrupuleux et ne rénovent jamais leurs biens à louer…
J’avais fait le test d’une annonce fictive publiée à Elbeuf avec un bon standing et je suis tombés sur des profils intéressants (du type jeune ingénieur dans l’industrie originaire de la région et donc qui connait Elbeuf).

Des villes comme Elbeuf ne prendront sans doute pas de la valeur mais les prix de Rouen continueront t’ils à être toujours aussi haut ? Je n’ai pas la réponse :-) mais le prix du m² y est globalement 4 fois plus cher.

Sinon j’ai opté pour une SC (pas une SCI) avec les avantages et inconvénients fiscaux qui vont avec. Cette SC n’est pas qu’à vocation immobilière puisqu’elle va acquérir d’autres parts sociales d’une société qui n’est pas dans le domaine de l’immobilier ainsi que des ETF et actions (j’ai prévu large).

Dernière modification par Gamma76 (04/06/2018 13h59)

Merci, je vous avouerais que le lancement était compliqué à cause de la pression de l’entourage (il ne faut pas toujours tous les écouter, certains ont des avis très tranchés sans pour autant connaitre exactement le secteur, les préjugés ont aussi la vie dure…).

Dans une commune limitrophe de Rouen jugée assez populaire je n’ai pas eu mon mot à dire sur une offre pour un immeuble de rapport à 420 K€ (Cf. étude de cas de ce topic), il était de qualité mais avait d’innombrables défauts avec le plan d’urbanisme de la ville, pourtant un "investisseur" s’est plongé à corps perdu dessus. Il serait effectivement intéressant de connaitre le % de propriétaires parisiens dans cette grande agglomération proche de Paris, ils sont sans doute à l’origine de la hausse des prix.

Le taux de logements vacants est impressionnant pour les 2 villes, par comparaison il est 2 à 4 fois supérieur par rapport à ma Normandie rurale (communes de 10 000 et 800 habitants). Faut-il y voir des problèmes de successions et/ou des abandons de propriétaires ? Je pense que c’est un cercle vicieux : plus le bien est dégradé et plus le candidat locataire peut potentiellement dégrader…

Pour les immeubles de rapport à Rouen, il y a globalement très peu d’offres à un ticket d’entrée acceptable (< 300 K€).

Mon retour d’expérience est trop court dans le secteur mais en milieu rural, pour de la maison individuelle, j’ai 2 cas où depuis la rénovation complète, il s’est passé 10 et 12 ans sans carences ni vacances locatives, pourvu que ça dure !

Bon courage dans vos études !