Procédure judiciaire non connue à la signature du compromis : que faire ?

La question essentielle est quand même : à combien chiffrez-vous le risque pour vous ?

Le vendeur a déjà payé sa part des travaux ; ça, c’est fait. Vous ne pourriez donc être redevable que de votre quote-part des honoraires d’avocat de la copro, et éventuellement des frais de justice du colocataire (s’il gagne). Vous dites qu’il est évident que c’est à la copro de payer, donc il est très probable que la copro perde. Tant mieux, il est plus facile d’estimer le coût d’un procès perdu d’avance. On n’est pas sur du pénal ou les prud’hommes, où il y a une grosse marge d’incertitude. Là, le tribunal va condamner la copro à payer les 20 k€, plus une somme pour les frais de justice, et basta, non ? Alors, en fonction des coûts estimés, et de vos futurs tantièmes dans la copro, ça chiffre à combien ?

Par ailleurs, à combien chiffrez-vous l’avantage d’avoir ces bureaux ? Des bureaux idéaux, dites-vous, ça veut dire du confort de travail, ça veut dire des clients ou relations d’affaires reçues dans de beaux locaux, au total, ça veut donc dire du CA et du bénef en plus.

Je ne comprends pas bien pourquoi vous envisagez d’emblée de tout annuler ou de demander une ristourne, pour un inconvénient qui va peut-être se chiffrer en centaines d’euros et pas plus !

Je verrais plutôt l’inconvénient du côté des relations bien pourries dans la copro, mais rien ne vous oblige à vous y impliquer. On peut très bien se contenter de payer ses appels de charges sans consacrer ne serait-ce qu’une heure par an à la copro. On n’est pas forcément d’accord avec la façon dont le pays est géré, mais on paie ses impôts quand même, sans y consacrer trop de temps de réflexion. On peut considérer une copro comme cela : un mal nécessaire, on paie et on ne se prend pas la tête.

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2018 21h36)

Je n’ai pas répondu à vos questions parce que pierrejacques11 avait déjà répondu. Laconiquement, certes, mais tapez "erreur vice de consentement" dans un moteur de recherche et vous saurez ce qu’il y a à savoir.

Après, toute la question est : s’agit-il d’un changement sur une qualité substantielle de la chose ? Pas sûr, compte tenu de la faible portée pécuniaire de l’affaire en cours.

@Bernard2k
Pour être clair : je mettais en avant que vous posiez la bonne question, ce qui m’a permis de réorienter ma réflexion sur le fond. Bref, qu’il m’a été très utile qu’on me réponde en changeant d’angle p/ à la question initiale. Le vice de consentement, j’ai regardé mais le cas d’espèce sort un peu des clous et ne suis pas suffisamment calé pour tout comprendre. Je posterai le retour de mon notaire.

@Iqce
Si j’ai bien compris, on parle d’un plancher dans un duplex, pas du plancher de l’immeuble proprement dit. L’agent communal chargé des périls a pu constater (je cite) ’des affaissements structurels de la totalité du plancher de l’étage duplex’. De là, le copropriétaire au plancher pourri a mandaté un expert, qui conclut entre autres à ’des désordres structurels extrêmement importants … un péril de stabilité et un effondrement est tout à fait certain en l’absence de travaux de confortement … Les conséquences d’un effondrement soudain seraient catastrophiques pour l’ensemble des niveaux inférieurs’.
On a donc bien un risque, qui est (en principe) maintenant résolu (travaux effectués).

Ce risque, j’étais au courant et suis prêt à l’assumer : l’histoire est claire, les travaux adéquats réalisés.

Ce qui me perturbe est la copro. Il y a la procédure judiciaire elle-même mais vous mettez le doigt sur un point important : pourquoi les copropriétaires refusent-ils de payer? S’ils n’ont pas les moyens (faillite), j’imagine que je serai solidaire de leur dette et que s’ils ne payent pas, ça me retomberait dessus?

C’est une petite copro - je vais essayer d’en joindre 1 ou 2, pour les sonder sur cette histoire.

Cà fait quand même (au moins) trois gros problèmes dans cette copro:
- un problème de structure de l’immeuble
- un problème de relations entre copropriétaires
- un problème financier / une action judiciaire en cours 

Votre vendeur n’était pas officiellement au courant de tout, mais peut-être aussi que la date de vente et le prix tiennent compte de ces problèmes.

Pour invoquer l’erreur comme vice de consentement, il faut se mettre dans la position suivante : "si j’avais été en possession de ces informations, me serais-je engagé dans le processus d’acquisition ?" A vous de répondre, sachant que rien ne dit non plus qu’en cas de désistement de votre part votre argument soit considéré comme légitime par le notaire puis par un juge, le cas échéant (notamment car le problème de structure vous avait été rapporté).

PS : vérifier aussi que le syndicat dispose bien d’une protection juridique; cf l’assurance de la copro

Sur le vice de consentement, si j’ai bien compris, vous aviez connaissance de ce problème de travaux. Ce que vous ne saviez pas, c’est qu’une procédure était enclenchée. Le vice dépend alors du fait que le vendeur savait et a pertinement omis de vous signaler cette procédure, ce qui ne semble pas être le cas.

Partant de là, le vice de consentement risque d’être très très limite …

Sur les travaux … dans le cas général, Surin a raison. Cependant, la procédure normale est de notifier les copropriétaires du problème et de l’urgence des réparations pour, a minima, se donner le droit de réaliser ces travaux urgents puis les imputer à la copropriété. Ici, il semble que le copropriétaire ait passer outre (c’est l’impression que me donne les différents posts, il faudrait creuser), ce qui peut aussi se retourner contre lui. Il y a des démarches impératives à respecter pour forcer une décision, et passer outre peut avoir des conséquences.

Il y a par ailleurs des cas particuliers pour lesquels le copropriétaire peut se retrouver seul. Typiquement, lorsque la réunion de deux lots en un duplex non prévu sur les plans est mal réalisée, ou sur un plancher interne non structurant pour le bâtiment, ou encore lorsque des travaux internes ont une conséquence sur un plancher commun. On entre alors dans le cadre de la responsabilité du dommage, et c’est le copropriétaire en tord qui doit, in fine, prendre en charge.

Sur la copropriété … Hum … bon courage, parce qu’avec un copropriétaire en guerre juridique contre l’ensemble de la copropriété, vous êtes parti pour des années de conflits larvés.

xazh a écrit :

Sur le vice de consentement, si j’ai bien compris, vous aviez connaissance de ce problème de travaux. Ce que vous ne saviez pas, c’est qu’une procédure était enclenchée. Le vice dépend alors du fait que le vendeur savait et a pertinement omis de vous signaler cette procédure, ce qui ne semble pas être le cas.
Partant de là, le vice de consentement risque d’être très très limite …

C’est exact : cette histoire de travaux à faire était dans les PV d’AG depuis fin 2017. Les devis étaient systématiquement rejetés par les copropriétaires. Sur le vice de consentement, vous confirmez mon instinct (mais mon instinct ne valant pas tripette en immobilier…). Aurais-je été au courant de cette procédure, j’aurais fait quatre choses : 1) demandé les avis sur ce forum, 2) demandé l’avis de mon épouse, 3) réfléchit et 4) proposé un prix inférieur pour tenir compte de ce facteur. Donc en soi, pas de vice de consentement apparent (j’aurais fait une offre). Mais bon, à creuser, avec ’l’erreur’ comme le suggère PierreJacques11.
On verra ce que le notaire dit.

xazh a écrit :

Sur les travaux … dans le cas général, Surin a raison. Cependant, la procédure normale est de notifier les copropriétaires du problème et de l’urgence des réparations pour, a minima, se donner le droit de réaliser ces travaux urgents puis les imputer à la copropriété. Ici, il semble que le copropriétaire ait passer outre (c’est l’impression que me donne les différents posts, il faudrait creuser), ce qui peut aussi se retourner contre lui. Il y a des démarches impératives à respecter pour forcer une décision, et passer outre peut avoir des conséquences.

Le copropriétaire au plancher pourri a bien informé les autres copropriétaires du problème, y compris en produisant la mise en demeure de la Mairie + rapport d’expertise. Tous deux éloquents (cf. post #7, ci-dessus). Sur la procédure interne à la copro, je note ce que vous dites (les procédures ont-elles été respectées?).

xazh a écrit :

Il y a par ailleurs des cas particuliers pour lesquels le copropriétaire peut se retrouver seul. Typiquement, lorsque la réunion de deux lots en un duplex non prévu sur les plans est mal réalisée, ou sur un plancher interne non structurant pour le bâtiment, ou encore lorsque des travaux internes ont une conséquence sur un plancher commun. On entre alors dans le cadre de la responsabilité du dommage, et c’est le copropriétaire en tord qui doit, in fine, prendre en charge.

Vous rejoignez Surin et Bernard2k sur ce point. Clairement un point important.

En résumé de tous les posts ci-dessus, je retiens les points suivants qu’il faut que je gratte à court terme (en dehors de l’aspect purement juridique lié au compromis) :
- Pourquoi les copro ne veulent-ils pas payer?
- Le duplex était-il fait avec autorisations? Dans les formes? quand?

pierrejacques11 a écrit :

Le dol peut-être, mais pas l’erreur, qui ne résulte pas d’un mensonge ou d’une réticence. Le vendeur ne sait pas une chose, de ce fait il n’en n’informe pas l’acquéreur, mais cette chose existe bel et bien et elle aurait pu pousser l’acquéreur à ne pas s’engager. C’est aussi un vice de consentement. La chose, en l’occurrence, c’est l’action en justice. Après, est-ce que c’est suffisant, c’est à voir.

L’erreur n’existe que si la chose existe mais n’est pas connue. Or le problème est connu et reconnu : les travaux ont été réalisé, et le syndic a fait un appel de charges pour payer ces travaux, mais certains copropriétaires ne payent pas. On est donc dans un conflit de créance non payée, créance connue, et non paiement connu.

A partir de là, plaider l’erreur consisterait à dire "non non, je ne savais pas qu’une procédure en recouvrement de créance nous pendait au nez" … de la part d’un chef d’entreprise … A mon sens, cela disqualifie l’erreur manifeste : carignan avait les éléments pour savoir que cela pouvait se produire à terme (cf les délais de prescription en matière de créance)

pierrejacques11 a écrit :

Le copropriétaire, vu comme c’est présenté, n’avait peut-être plus la possibilité d’attendre pour réaliser ces travaux. Après, la prise en charge par la copro, c’est un autre sujet.

La question n’est pas la réalisation effective des travaux, mais le fait qu’il puisse passer outre une décision d’AG tout en exigeant la prise en charge. Et là, c’est une question de respect des démarches.

Il y a tout de même eu 2 devis refusés … dans 2 AGs ? (a priori oui, si le second devis a été réalisé après le refus du premier), ce qui ne plaide pas vraiment en direction d’une véritable urgence.

Le risque, c’est la possibilité que la copro, sur ces éléments, conteste la nécessité des travaux … et donc que cela devienne une longue procédure, dont le cout sera aussi supporté par carignan.

carignan99 a écrit :

- Pourquoi les copro ne veulent-ils pas payer?
- Le duplex était-il fait avec autorisations? Dans les formes? quand?

J’ajouterai :
- vérifier les expertises et leur validité. Un expert privé commandité par un copropriétaire ne peut produire qu’une expertise contestable, juridiquement parlant (contestable dans le sens "qui autorise la contestation / la contre expertise", sans renier l’expertise du professionnel).
- vérifier les devis présentés aux AGs. Le conflit peut simplement suivre un point de détail, du genre : la réfection de la dalle est à la charge de la copro, mais les aménagements de la dalle par le copropriétaire ne le sont pas.

Carignan99 a écrit :

Sur le second, j’ai bien peur que ce soit plus émotionnel que rationnel. J’ai appelé un des copro + le syndic. On est clairement dans une situation épidermique, du genre

C’est souvent le cas. Mais un caractère d’urgence avérée présenté par le syndic en AG aurait dû, a minima, impliquer un débat lors duquel le syndic aurait rappelé les obligations des copropriétaires, et donc une solution aurait dû être trouvée.

Ces deux refus successifs … peut être que les travaux n’étaient initialement pas si urgent, et qu’ils le sont devenus suite à ces refus, d’où un "passage en force" pour éviter un nouveau refus ou ne pas attendre l’AG à venir ni convoquer une AGE.

Il serait intéressant de vérifier, parce que cela indiquerait une copropriété avec des tentions réelles, donc des risques pour les travaux éventuels à venir.

Carignan99 a écrit :

Bon j’assume tout mais à nuancer tout de même. De mon coté, je considérai que la créance était payée (mon vendeur a réglé sa quote-part). Ce que j’ai zappé (en tant que non professionnel de l’immobilier) c’est qu’on est dans une copro et que la créance est ’solidaire’.

Vous restez malgré tout un entrepreneur … A ce titre, le TGI risque fort de vous considérer, en matière de créances, comme un sachant.

Sauf erreur, la mention des procédures en cours n’est pas prévue au stade de l’avant contrat ("pré état daté", article 721-2 CCH) mais doit figurer dans l’état daté fourni par le syndic.

Article 5 décret 67

    Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 2

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Bonjour Carignan, comment se porte cette histoire 16 mois plus tard?