Location immobilière nue : comment calculer la plus-value immobilière ?

Antesite · #1

Bonjour,

Me revoici avec mes questions spéciales.

Si je vends un bien immobilier, mis en location, à un prix équivalent à celui du prix d’achat:

Par exemple j’achète 100 000 euros un appartement, je le loue durant 20 ans pour rembourser l’emprunt, et ensuite je le vends au prix d’achat soit 100 000 Euros.

Alors:

-Je n’ai pas fait de plus value à priori (100 000 = 100 000 ).

-Mais je gagne quand même 100 000 euros au sens ou mon locataire m’aura payé la quasi totalité de l’investissement (on part du principe que cet investissement s’autofinance).

Ma question:

-Est-ce que je dois reporter sur ma déclaration d’impôts le montant du prix de vente?

Il n’y a pas de plus value, mais le produit de la vente constitue quand même d’une rentrée d’argent exceptionnelle.

- Si tel est bien le cas, à savoir que le montant de la vente est bien a déclarer sur la liasse 2042, alors le revenu fiscal de référence explose… et pour peu que l’on soit assujetti à la CSM/Puma… vous m’avez compris.

Alors, qu’en est il, de la déclaration de cette somme résultant d’une vente sans plus value?

A+

Mots-clés : investissement locatif, plus value immobiliere, taxe puma csm

Crown · #2

Bonsoir Antesite,

En regardant votre présentation, vous semblez louer tous vos biens en location nue, donc dans ces conditions, la PV se calcule par rapport au prix d’acquisition + frais + travaux.

Si vous vendez le même prix, il n’y a pas de PV.

Ce que vos locataires vous ont versés (loyers) a déjà été imposé, aucun rapport avec le calcul de la PV, donc pas de nouvelle imposition.

En location meublée, en raison de l’amortissement, cela serait différent.

Crown

cricri77700 · #3

Cela change énormément entre LMNP / LMP et location nu.

La location nu : le montant du déficit foncier est réduit du montant total de l’achat+fdn+travaux.

LMNP : les amortissements et charge divers ne sont pas pris en compte… et oui plutôt intéressant.

LMP par contre c’est pris en compte.

Iqce · #4

Bonjour,

En nu et à moins que j’ai vraiment loupé des choses fondamentales ou que la loi ait évolué (ou que je n’ai pas compris la question ?), vous ne déclarez rien c’est le notaire qui s’occupe de tout.
Mais effectivement il faut reporter le montant à zéro dans votre cas : Plus-values immobilières : pensez à reporter le montant sur votre déclaration d?impôt - Capital.fr

(Edit : le but est sans doute de contrôler plus facilement ?).

Antesite · #5

Bonjour à tous,

En effet, il s’agit bien de location nue, et non pas meublée.

Donc, selon l’énoncé de ma question, je n’ai pas de plus value a déclarer sur une vente de ce genre.

Et conséquemment pas d’explosion du RFR à craindre.

Je m’occupe de vous remercier selon le système de notation du forum .

A+

cricri77700 · #6

Attention …

Le notaire s’occupe de tout MAIS il faut le mettre dans l’avis d’imposition sinon vous risquer une amende.
Cela ne va pas vous faire payer plus d’impot car il a deja été deduit via le notaire.

Mais faut le faire ….

Iqce · #7

Oui Cricri c’est exactement ce que j’ai mentionné juste au dessus, "reporter le montant à zéro" non ? ?

lachignolecorse · #8

J’ai tout de même une question annexe… vous ne faites aucune plus-value au bout de 20 ans? C’est un secteur sinistré?

cricri77700 · #9

Ah oui iqce, lu trop vite.

pierrejacques11 · #10

cricri77700 a écrit :
Cela change énormément entre LMNP / LMP et location nu.
La location nu : le montant du déficit foncier est réduit du montant total de l’achat+fdn+travaux.

Et même plus généralement, le prix d’acquisition ne peut être majoré d’aucuns travaux déduits, quand le bien a été loué en nu au réel, et d’aucuns travaux effectués pendant les années ou le bien a été loué au micro.

Bernard2K · #11

Antesite a écrit :
-Mais je gagne quand même 100 000 euros au sens ou mon locataire m’aura payé la quasi totalité de l’investissement (on part du principe que cet investissement s’autofinance).

Votre erreur de raisonnement est dans cette phrase.

La règle générale est qu’on paie des impôts sur ses revenus et ses gains, déduction faite des charges.

Sur l’achat-revente : on est imposé sur les gains. 100 000 de revente moins 100 000 € d’achat, gain = 0.

Sur la location : vous avez payé des impôts sur ces revenus fonciers pendant 20 ans. Il n’y a donc aucune raison de prendre à nouveau en compte ces revenus lors de la revente. Ils ont déjà été imposés.

Du point de vue des Impôts, on en a rien à faire de si ces revenus ont été employés à rembourser le bien, ou à arrondir vos fins de mois, ou à financer vos soirées de débauche. Ils sont taxés, d’année en année, en tant que revenus du patrimoine, c’est tout. C’est vous qui décidez de considérer qu’ils remboursent le bien, mais c’est votre point de vue, pas celui des Impôts.

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cricri77700 a écrit :

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Antesite a écrit :

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