Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

1 semaine c’est encore passée, après des relances dans tous les sens auprès de ma banquière, de CACI et des autres assurances j’ai enfin eu un retour positif !

Swisslife, qui au passage a vraiment des prix défiants toutes concurrences, accepte de nous assurer. Bien sur avec une surprime pour ma femme mais ça reste 1000€ pour nous 2 vs CACI 3000€ pour nous 2 sans les surprimes sur la durée du prêt.

Maintenant reste à réussir à obtenir l’offre de prêt auprès de la banquière qui est loin d’être réactive….

Bonsoir Lindo,

L"offre de prêt est plus long à obtenir lorsque l’on fait une délégation d’assurance.
J’ai fourni les offres de prêt avec 1 mois de retard et pourtant je suis allée voir mon banquier avant même d’avoir les compromis de vente.

Ne desespérez pas, la phase "recherche de financement est presque terminée " ; vous êtes sur la dernière ligne droite

Bonsoir, rendez vous à la banque fait vendredi en fin d’après midi pour valider la délégation d’assurance, notre prêt sera donc à 1,52% au lieu de 1,42% mais grâce à la délégation d’assurance et même avec la surprime de Mme nous ne perdons pas d’argent car swisslife est à 1200€ là où CACI était à 3000€ sans surprime, donc avec la surprime je pense qu’on aurait atteint le 4500€.

J’ai mis un coup de pression, encore un, à mon banquier car le notaire du vendeur m’a indiqué une plage de date où les vendeurs sont disponibles pour la signature et la dernière date (avant leurs congés je pense) est le 3 août. J’espère donc signé pour le 3 août, ça va être juste mais si le banquier a bien lancée l’édition des offres dès vendredi ça peut le faire.

J’attends la réception de l’offre en milieu de semaine, j’espère que l’entreprise que j’avais pré sélectionné sera dispo en août, je dois les appeler cette semaine maintenant que j’ai une date calée.

Oui j’ai dit à mon notaire d’attendre que je reçoive vraiment l’offre chez moi avant d’indiquer la date du 3 août, mais si je loupe cette date et que les vendeurs sont en vacances après je perds encore 2-3 semaines :s

Bonjour Linh,

Très certainement mais l’assurance de la banque nous demandait encore des documents médicaux pour passer en niveau 3 de la convention AERAS, vu que tout ce fait par courrier ou fax avec celle-ci on aurait encore perdu 1-2 mois avec les vacances d’été.

Au final en faisant rapidement le calcul sur meilleurtaux,  même avec un taux à 1,52% vu que l’assurance est beaucoup moins chère au final j’économise 2000-2500€ sur le prêt.

Et si je voulais refaire une délégation d’assurance dans 1 an, il faudrait refaire toutes la paperasses, les visites chez le médecin etc ce qui n’est franchement pas du gout de ma femme et de moi non plus.

J’ai reçu le sms d’envoi des offres hier matin donc je croise les doigts pour qu’on soit dans les temps. Mon notaire m’a confirmé qu’il attend la réception de mon offre papier pour donner une vraie date de rendez vous.

L’entreprise qui doit me faire les travaux est disponible sur août, ils mettront peut être juste un peu plus de temps que prévu car pas en effectif plein mais ça devrait bien se passer

S’il n’est pas prévu dans la promesse de vente une clause qui va dans ce sens (possibilité d’utiliser l’appartement + possibilité d’y faire des travaux, une fois l’offre de prêt reçue et signée et avant la signature de l’acte définitif de vente), vous ne le pouvez pas.

En général, ce type de clause n’est pas inclus dans les promesses de vente, le plus souvent lorsqu’on les demande le propriétaire et/ou le notaire y sont réticents.

Le gros problème est l’assurance. Normalement vous êtes assuré à partir de la date de signature de l’acte de vente, pas avant.

Les travaux sont un facteur de risque. Que faire si votre artisan commet un dégât des eaux ou autre ?
Cela m’est arrivé (heureusement pas une semaine avant un achat de l’appartement en question !) : un léger dégât des eaux occasionné chez moi puis chez le voisin du dessous. Pour la partie chez moi, pas de souci, l’artisan a actionné sa propre assurance mais pour le dégât des eaux survenu chez le voisin (constaté plus tard), j’ai du faire intervenir la mienne.

Par contre, si ce n’est déjà fait, vous pouvez très bien vous rendre à plusieurs reprises sur place avec l’artisan pour qu’il puisse prendre toutes les mesures nécessaires si besoin.

Votre question n’est pas claire en fait. On a tous compris que vous vouliez donner les clés dès à présent. Si c’est le 3 août pourquoi pas, vous serez présent la première semaine à partir du 3 août c’est cela ? Je n’ai pas tout compris.

Effectivement, reformulée ainsi, la question est beaucoup plus claire.

Pour les travaux il nous est difficile de vous conseiller sans savoir quelles sont vos relations avec l’artisan, comment il travaille…

Si l’artisan sous traite une partie des travaux à mon avis il vaut mieux éviter de laisser les clés et vérifier ce qui se fait en étant présent de temps en temps.

Si vous préférez finalement lui laisser les clés, essayez de trouver quelqu’un de confiance pendant votre absence, qui pourra passer voir s’il n’y a aucun souci.

Par curiosité c’est dans quel coin de Marseille ?

Pour un premier studio LMNP, à votre place, je serais là tous les jours pour voir comment sont réalisés les travaux, et je vérifierais bien que l’artisan est assuré en cas de mal-façons. Accessoirement, j’amènerais un expert pour me dire si le boulot est sérieux ou non…
Rastignac

Vous avez signé en inscrivant quelle date ?

Bravo à la banque donc, ça se passe de commentaire. Vous avez fait un faux accessoirement.
Je comprends tout à fait que c’est devenu la seule solution pour signer le 3 mais il n’est pas acceptable qu’à cause de la lenteur d’une banque pour envoyer des offres alors que vous en avez discuté en amont et réfléchi depuis longtemps, vous vous retrouviez à inscrire une fausse date sur les offres.

Ca n’enlève rien au fait que je trouve cette loi qui impose 11 jours de réflexion aussi idiote que les 10 jours de rétractation qu’a un acheteur pour tout compromis, ces délais sont trop long.
Le résultat: triche à tout va…
Malheureusement les banques n’en ont pas profité pour accélérer leurs procédures de validation d’offres avant édition.

Concernant votre artisan, vous ne le connaissez pas. C’est au petit bonheur la chance si vous lui confiez les clés et partez une semaine. Votre obsession de gratter du temps pour être prêt à la rentrée vous a déjà fait faire un faux en écriture, n’allez pas en plus prendre le risque de vous retrouver avec un chantier bâclé ou mal fait (ou pas à votre goût) parce que vous n’aurez pas coordonné ou surveillé au fur et à mesure ce qui se faisait.
Ce n’est qu’un avis, de par mon expérience aussi, je délègue mais garde un œil sur tout.

C’est pas borderline, c’est illégal. Borderline c’est quand on est à la limite, là elle est franchie. Avec le couvert de la directrice qui plus est, je serais curieux de savoir ce que risque la banque si un régulateur a écho de cela et les employés instigateurs de ces pratiques. Un licenciement pour faute grave à mon avis, c’est un manquement à leurs obligations.
Ce qui me gênait en fait c’est la façon dont vous relatez cela innocemment sur le forum et sans être vraiment conscient de ce que cela engage de votre part. Ce n’est pas anodin et ces pratiques n’ont pas vocation à se banaliser.