Oceane : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs)

C’est évidemment intéressant, il faut le renégocier.
_Si avant vous déduisiez 1000€ d’intérêts sur 10000€ de revenus fonciers, vous payiez de l’impôt sur 9000€ de foncier, mettons 30% (faites le calcul en fonction de votre imposition).
=>30% de 9000=2700 + les 1000€ d’intérêts que vous avez quoiqu’il en soit payé soit 3700€

_Si ensuite vous n’avez plus que 500€ d’intérêts car vous avez renégocié:
=>30% de 9500=2850 + les 500€ d’intérêts que vous avez payé soit 3350€

Vous voyez qu’en gagnant 500€ par an sur les intérêts, vous gagnez 350€ après imposition malgré que vous déduisez moins.

Bonjour

Les durées de prêt ont déjà été allonger en faisant jouer la clause de modularité a la baisse.
Les durées de prêt sont de 19 ans et 12 ans.

AleaJactaEst a écrit :

Tout dépend de la durée initial des crédits, mais a priori oui c’est intéressant.

Voyez si vous pouvez allonger encore la durée des emprunts, ca permettrait optimiser votre cash flow.

GBL et comment vous faites  pour rassembler deux prêts locatifs de deux biens différents pour les rassembler sous un même prêt ? Quand bien même ce serait possible (ce dont je doute fortement si les biens sont distincts), après pour déduire les intérêts par bien, ca devient très compliqué

Mauvaise idée il faut garder les deux prêts. Le mieux c’est de voir avec votre banque et en parallèle avec un courtier mais vu vos taux il y a de l’argent a se faire.

Bonjour

Votre présentation date un peu, cela peut etre interessant de revoir la situation globale sur l’endettement .

Est-ce vos seuls prets ? n’y a-t-il rien sur la RP ( voire pas de rp ? )

Comme mentionné precedemment :
   - le CRD des prets est faible , les banques rechignent un peu
   - fusionner les prets ne sera pas optimal et difficile a gerer ( je ne sais pas comment c’est possible en realité avec des maturités si différente sans perte )
 

si le volume d’encours monte en particulier sur une RP, tous peuvent se faire racheter en meme temps.

Pour info, j’ai fait une renego il y a 1 an.
   - que du locatif
   - un CRD a 65 k, un autre a 85 
   - j’avais 2 lignes a coté ( dont 1 sur laquelle je gagnais tres peu )

le rachat s’est fait ligne a ligne et aucun soucis pour les petites.

cdt

Bonjour,

Il y a également une RP que j’englobe dans la renégociation plus récente un prêt de 2014
au taux de 1,90
CRD 143k
11 années restantes.

Je compte sur le volume des trois prêts pour obtenir un gain sur le lot.
Ma banque dit que cela n’est pas possible, j’attendrai alors la proposition du courtier pour négocier avec davantage d’arguments.

Vous aviez obtenu quel taux pour les petits crd?

Il me semble que le montant des intérêts déduits ne peut etre supérieur au tableau d’amortissement initial

@Timinel
canon les taux. Dans mon cas :

Juillet 2018 : crédit pour achat de mes locaux pro. (via SCI), 91k€ sur 10 ans à 0,99%

et dossiers avec accord informel / en cours de constitution (rachat d’emprunts en cours à deux banques concurrentes) :
  - Août 2018 : rachat emprunt de ma RP, 360 k€ s/18 ans, à 1,27%
  - Août 2018 : rachat emprunt pour RL (micro foncier), 260 k€ s/16 ans, à 1,37%

tous les taux ci-dessus sont hors assurances.

Par contre, je confirme ce que d’autres forumeurs ont évoqué dans la file : pour les deux rachats de prêts, ma banque m’a indiqué qu’ils ne pouvaient pas être fusionnés en un seul (nature différente, biens différents, taux différents, durées différentes = emprunts différents). De toute façon, je n’aurais pas voulu (enfer pour trouver une assurance emprunteur avec un encours de cette taille + pas bon de lier deux biens à un seul emprunt = quid si on veut vendre un bien et garder l’autre?).

Dernière modification par carignan99 (19/07/2018 13h37)

cfp06 a écrit :

Bonjour,

Hasard des discussions, je viens de poser une question aux impôts (via messagerie sécurisée du site impots.gouv), à propos d’un rachat de prêt (avec rallongement de la durée envisagée).
voilà la question que j’ai posé, et la réponse, qui me laisse perplexe..mais me va parfaitement !
Je peux considérer comme un rescrit fiscal ?

Très cordialement

-----------------------------------------

"Bonjour,

J’envisage un rachat de credit (affecté à un bien loué en nu - déclaration aux revenus fonciers).
Habituellement, le montant cumulé des intérêts d’un nouveau prêt est inférieur, et le nouveau échéancier s’applique.
Or, la durée envisagée serait supérieure à celle du crédit actuel, avec comme conséquence des intérêts supérieurs (que je ne peux donc pas déduire).
Me confirmez-vous que la déductibilité des intérêts du nouvel emprunt pourra être égale aux montants des intérêts de l’ancien prêt, c’est à dire que je pourrai continuer à déduire les intérêts de l’ancien emprunt en lieu et place du nouvel échéancier."

et la réponse des impots:

"Bonjour,

Vous avez le droit de déduire les intérêts réellement payés : donc si vous payez plus d’intérêts d’emprunts vous pouvez déduire ces montants.

Cordialement,

M.------------------ Inspecteur principal des Finances Publiques"

La prise de position par messagerie n’est généralement pas contraignante, mais :

l’opposabilité d’une prise position formelle notifiée à un contribuable par courrier électronique est admise si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

- le contribuable établit la preuve de l’existence de la position formelle prise par courrier électronique ;

- le document produit est complet (avec notamment mention du nom, des fonctions et coordonnées de l’agent) et permet d’établir avec certitude le point de départ (date de la saisine) et l’expiration du délai de réponse ;

- la réponse ainsi faite satisfait l’ensemble des conditions permettant de caractériser sans équivoque une prise de position formelle (avec notamment le rappel des faits et du droit applicable et une prise de position explicite, précise et sans ambiguïté) ;

- la réalité et le contenu de celle-ci ne sont pas contestés par l’administration.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/616-P … e_de_po_48

Sinon, sur le fond, il est clairement admis que la déductibilité n’est possible que si la charge d’intérêts globale du nouveau prêt est inférieure à celle du précédent.

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

    - le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;

    - les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt :

Sur ce point, il convient de se reporter à la RM Le Ridant n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401.

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande de l’administration.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html

Je précise que je n’ai pas la réponse à la question sur la possibilité d’une déduction dans la limite de l’ancien prêt pour un nouveau prêt dont la charge globale est supérieure à celle du prêt initial.