Bail : mettre une pénalité en cas de départ trop rapide ?

Il faut préciser de quel type de bail il s’agit ; on va supposer que c’est en nue pour une habitation et pas pour un garage ou autre ?

Clause léonine ? Wikipédia

Si on parle bien d’un logement qui est la résidence principale du locataire, le bail est encadré par la loi de 1989 :
- vous devez utiliser le modèle de bail rendu obligatoire par décret (faites une recherche sur internet)
- le délai du congé donné par le locataire est de 1 mois en meublé ; en nu, c’est 3 mois sauf 1 mois en zone tendue et sauf motif de changement de travail, etc., conformément aux articles 25-8 et 15 respectivement.
- rien n’empêche le locataire de donner congé dès le lendemain de la signature du bail.
- une clause prévoyant une pénalité financière est nulle conformément à l’article 4.

Pour avoir une réponse précise et potentiellement valable , il vous faut poser une question précise : quels points souhaitez vous modifier ?

Comme vous le dîtes vous-même, la clause est tournée d’une autre façon, mais le résultat est exactement le même : pénalité en cas de départ avant douze mois. 

Par ailleurs, associer cette pratique à la pérennisation d’une location me paraît exagéré.

N’hésitez pas à vous présenter et à développer.

Et avoir une clause disant ceci :
Loyer de 500€/mois.
A compter du 12ème mois, le loyer passera à 480€/mois.

Aucune pénalité à rester. Mais un avantage si fidélisé.

Timinel a écrit :

Bonjour

Pourquoi ne pas proposer de resigne un bail apres 1 an a un loyer plus bas qui prend en compte la ristourne que vous etes pret a concede ?

a ma connaissance rien d’illegal dans ce cas et cela sert le meme objectif

Maintenant , définir un loyer qui n’est pas " au taquet " des le debut permet generalement d’allonger les rotations , je fais cela pour m’assurer que les etudiants gardes le logement l’ete.

Cdt

Parce que si vous faites un nouveau bail ou un avenant à 480 euros pour N+1:
- d’une part le locataire va devoir attendre décembre N+1 pour récupérer indirectement l’intégralité de la ristourne. S’il part en cours d’année N+1, il sera perdant; 
- d’autre part le montant de la ristourne va augmenter au bout du 13ème mois, ce qui est pénalisant pour le bailleur, par rapport à sa logique de départ de ne verser que 240 euros pour la première année pleine. Si le bailleur accepte la ristourne pour chaque année pleine, alors il sera "pénalisé" si le locataire part en cours d’année N+2, par exemple.

Quel type de public visez-vous pour ce logement? Vu qu’il s’agit d’un bail meublé, j’imagine que c’est un studio ou un T2, avec soit un étudiant, soit un jeune travailleur qui n’a pas forcément ses propres meubles (ou ne veut pas s’embêter à les déménager car il sait d’avance qu’il ne restera pas trop longtemps sur place…)

Si vous ciblez prioritairement des étudiants à garder le plus longtemps possible (dont pendant la période de vacances d’été), voici ce que vous pouvez faire.

Plus que des partir sur des clauses et/ou ristournes soit "semi-légales" soit carrément illégales, vérifiez le parcours d’études des personnes qui seront susceptibles d’être intéressées par le logement.

Par exemple, les étudiants en école de commerce partent chaque année en stage de plus ou moins longue durée, font souvent des doubles diplômes à l’étranger, etc. Ils ont donc régulièrement des absences de 3 à 6 mois dans l’année et préfereront résilier le bail un mois avant. Ce profil ne correspond pas à la "stabilité locative" que vous cherchez.

Par contre, certains cursus d’études (bts par alternance pour lesquels vous savez déjà que l’entreprise est sur place, certaines études universitaires, école d’infirmier…) impliquent une mobilité moindre ; pas de départ à l’étranger et/ou facilité à trouver un stage sur place.