Pénalité de rétraction d'achat immobilier : déductible des revenus locatifs ?

Nutella64 · #1

Bonjour a tous,

Mon tout premier investissement dans l’immobilier locatif a mal tourné avant même d’avoir commencé. Je me suis en effet rétracté après le délai légal en laissant les 10% de dépôt de garantie au vendeur. Je me suis aperçu d’importants travaux que je n’avais pas vus juste avant la signature de l’acte authentique. Et j’avais fait bêtement confiance a l’agent. Leçon chère.

Je suis maintenant passé a la suite et ai signé des promesses pour 2 autres biens que je compte louer en grande partie en meublé (LMNP) mais aussi en nu.

Est-ce que quelqu’un saurait si les pénalités (environ 15,000 euros quand même) sur le bien que je n’ai pas acquis sont déductibles d’une façon ou d’une autre des mes revenus locatifs?

Cette acquisition a été faite en nom propre. J’imagine que si une SCI avait acheté, les coûts auraient pu être mis en charges. Mais pas de SCI dans ce cas précis.

Merci

Mots-clés : achat, fiscalité, i, immobilier, imposition

Tchouikov · #2

Effectivement, vous avez chèrement payé la leçon…

Concernant votre question, je ne vois pas bien sur quel fondement vous pourriez déduire de vos revenus fonciers le montant de 15000 € dont vous avez dû vous acquitter au titre des frais de rétractation.

En effet, le principe de base est que pour être déductible, une dépense doit être engagée pour acquérir ou conserver un revenu foncier.

Or dans le cas présent, vous n’avez par définition pas supporté cette charge de 15000 € pour acquérir ou conserver un tel revenu puisque vous ne vous portez finalement pas acquéreur du bien.

Vous pourriez tenter de bâtir un argumentaire particulièrement retors, du type : "j’ai engagé cette dépense de 15000 € pour éviter de faire un mauvais investissement et me positionner sur d’autres opérations plus rentables qui généreront des revenus fonciers imposables plus importants ; au final, le fisc s’y retrouve." A titre personnel, une telle analyse me semble n’avoir aucune chance de tenir : ni devant un inspecteur des impôts, ni devant un juge.

Hors sujet : vu que la somme n’est pas complètement anecdotique, je suppose que vous avez bien vérifié avec un professionnel compétent que vous n’aviez aucun moyen de vous soustraire au paiement de cette pénalité de dédit, non ?

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#1 18/09/2019 16h01

#2 18/09/2019 17h51

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