Vente d'un bien immobilier sans rembourser immédiatement le prêt adossé ?

Bonjour,

Même si une garantie réelle (HC ou PPD) a été prise sur le bien en garantie du prêt,
il est en effet techniquement possible que la banque donne une main levée sur cette garantie.
A la signature de l’acte, le notaire pourra ainsi vous verser directement le produit de la vente.

Reste à convaincre votre banquier.

Placer le montant de la vente à 4 ou 4.5% sur une AV avec un bon fonds Euro (70%)…

Quand vous l’aurez trouvé faites nous signe, ca va en interesser pas mal sur le forum.

Merci Nek et Frame pour votre retour rapide. le bien n’est pas hypothéqué; seul un cautionnement mutualiste.

@ Morey: un mix 70% FE type Suravenir Opportunité (3,05 net de frais et PS en 2015) ET 30% sur des fonds ayant démontré des performances sur le long terme (Amiral Gestion, Keren Finance, HMG Finance) supérieures à 8%/an devrait permettre sur le long terme de faire du 4 à 4.5% sans problème; même si je suis bien conscient que le rendement des FE va diminuer.

@ perecastor: Le contract de prêt prévoit deja çette obligation, mais je m’interrogeais sur la possibilité de négocier cela avec la banque. Je n’ai rien trouvé dans les documents en ma possession relatifs au cautionnement qui m’obligerait à faire un Remboursement anticipé. Le bien est un appartement, donc la vente c’est tout ou rien.

Quelqu’un a-t’il déjà tenté cela?

Relisez votre contrat de prêt - cela m’étonnerait que vous ayez le droit de vendre le bien sans notifier le prêteur.

Même quand la garantie est sous forme de caution, elle prévoit généralement une promesse d’hypothèque et si la banque n’a pas prévu le coup, elle ferait mieux de changer son équipe de juristes…

Tetrapil

Merci à tous pour vos retours. Permettez-moi cependant de re-préciser le cadre: Le contrat de prêt prévoit bien un remboursement anticipé en cas de vente comme stipulé dans mon message. L’organisme "cautionneur" devrait le demander il me semble, mais je n’ai pas trouvé la clause le stipulant. Mon idée n’est pas de le faire dans le dos de mon banquier/assureur avec qui j’aime entretenir de bonnes relations, mais de savoir si certains forumeurs avaient déjà procédé de la sorte et avoir leur retour d’expérience.

Je me pose une question.

Je vends un immeuble À et B , le crd = 300 000 euros pour un taux sur 19 ans restant à 1.50 ( par exemple )

Je récupère les 300 000 en liquidité.

Je le place à 3% en remboursant le crédit à 1670 euros.

Au bout de 19 ans , le capital est de 15 000 euros environs ( seulement )

Pourtant l’argent est placé à 3%.

Le mieux est de rembourser le crd et de repartir sur un nouveau prêt affecté au prochain actif pour pouvoir bénéficier d’un déficit lié au intérêt…

J’ai loupé qq chose ?

Dans me cas où c’est crédit logement… pas de levé d’hypothèque…

En fait c’est archi rentable de rembourser ses prêt dans ce cas.. il ne faut pas regarder uniquement le taux …

Oui bien sûr… mais cela ne répond pas à ma question .

Si c’est possible de garder le prêt, il n’y a pas trop d’intérêt à le garder … Sauf si on place à 5% , cela fera 100 000 de plus dans 20 ans mais le risque est quand même énorme ( effet de levier en bourse associé à un prêt… )

cricri77700 a écrit :

J’ai loupé qq chose ?

Vous devez avoir loupé quelque chose parce que si vous placez à un taux post-impôts supérieur au taux du crédit, c’est nécessairement rentable, et donc il y a sûrement une erreur dans votre calcul
Ou alors j’ai mal compris votre hypothèse.

Si vous comparez l’idée de rembourser un prêt pour en contracter un autre du même montant affecté à un bien immobilier en particulier, avec une rentabilité de X% par an, et celle de ne pas rembourser le prêt suite à la vente et de placer la somme avec une rentabilité de Y% par an, alors si Y > X il vaut mieux l’hypothèse 2.
Ça parait idiot à dire mais le rappel fait peut-être du bien

(Évidemment X et Y sont des rentabilités après impôts.)

Dans les deux cas, vous rembourserez chaque mois, exactement la même somme, donc cela n’entre pas en ligne de compte.

Ah, je crois que je comprends votre erreur. Vous vous dites qu’en bourse vous aurez placé 300k desquels vous aurez retiré la mensualité chaque mois, et donc au final vous vous retrouvez uniquement avec le rendement capitalisé de la somme. Et vous comparez cela à un bien immobilier mais dans lequel la mensualité est payée par votre revenu mensuel. Voila la différence (en gras) !
Il faut comparer ce qui est comparable : si vous achetez un bien immobilier et remboursez le crédit, il va vous falloir trouver le cash-flow correspondant au montant de la mensualité. En bourse, quelque part vous avez le choix entre revendre tous les mois (c’est une très mauvaise idée) et trouver le cash-flow correspondant tout comme en immo.

Euh, je ne pense pas être d’accord avec votre conclusion.
Si vous empruntez à 1.5% et placez à 3% net d’impôts, vous gagnez 1.5% chaque année avec de l’argent qui n’est pas le vôtre. Si votre placement est sécurisé, l’opération est très intéressante, puisque c’est de l’argent gratuit.
(D’ailleurs j’ai personnellement un crédit conso à 0.95% placé en fonds euros en AV plus une pincée d’ETF.)

Dans le cas du crédit immo, il y a le problème de l’exigibilité immédiate si la banque se rend compte de la "supercherie". Cela vous impose de placer par exemple sur une assurance vie où le gain sera faible. Cela dit, sur 300k€, ca vaut le coup de s’y intéresser quand même, à mon avis.

Pourtant sur : Durée du service de la rente

Si je place mes 300 000 sur 19 ans à 3% avec un remboursement de 1670 euros qui correspond à un crd de 1.5 et 1.80 TEG , on remarque que dans 19 ans , il reste que 15 000 euros…

Bénéfice/risque je trouve cela dangereux pour 15000 euros.

Si crach de 30% , il reste 200 000 ou il faut piocher le remboursement de l’emprunt.

Si 50% fond euros et 50% bourse, cela peut compenser mais les fond euros ne rapporte plus rien… et il faut toujours rembourser le prêt.

Dans ce cas, il faut environs 20 000 net pour rembourser le crédit de 300 000 / 310 000 tout les ans soit 6.6%…