Financement immobilier à 110% avec un acte en main ?

Dum5000 · #26

Bonsoir Surin,

Je prends note de tout ce qui est donner en conseils sur le forum , cependant je vous rassure que je pioche d’autres infos sur d’autres supports … d’ailleurs 25 ans n’est pas impossible , il y a des exemples sur le net qui le montre , apres je comprends le point de vu de bernard2k financierement …

Pour le business plan , c’est d’un point de vue projection et donc de donner une apparence professionnelle au dossier vis a vis du banquier … rien de plus , je ne pense pas que vous dites 3 chiffres au banquier et hop il valide votre dossier ?

Apres je ne vais pas passer mon temps ici a me justifier sur chaque phrase , ce n’est pas mon but…
Vous semblez developper envers moi plus d’animosité que de conseils avisés , pourquoi?

C’est bien dommage , je pense que votre parcours pourrait m’aider ainsi qu’a d’autres si les messages etaient ciblés immobilier …

Je ne souhaite pas faire plus de polemique (a mon insu d’ailleurs) et souhaiterais ( tant bien que mal) avancer dans mon projet de vie …

Merci de ne pas vous vexer , ce n’est pas le but de ce message …

Fin de la digression , revenons au sujet svp …

Surin · #27

Il n’y a pas d’animosité. Ce qui me surprend franchement est que vous écriviez:

Dum5000 a écrit :
Donc je pense qu’il faut. Enmener a minma les devis plus un business plan sur 30 ans … En plus des documents classiques ?

Vous semblez déduire cela des conseils donnés par les autres intervenants. Et demander un crédit sur 30 ans? Je ne comprends pas.
Je n’ai pas hésité à recommander à juste titre un de vos messages et ne le regrette en rien, si vous écrivez quelque chose qui me surprend je vous le dis c’est tout.

Dum5000 · #28

Ok donc fin du quiproquo.

Non , je ne veux pas emprunter sur 30 ans mais cela peut etre utile si des investissements se croisent sur cette periode , on montre au banquier que l’on anticipe au mieux niveau charges et donc tresorerie …

Bien entendu que pour un premier investissement , inutile d’aller plus loin que 20 ans ,duree constatee dans la majorite des cas…
( d’ailleurs depuis que je lis ce forum je ne fais plus mes simulations sur 25 ans )

A++

Alexandco · #29

Siocnarf a écrit :
Sinon en ce moment, la Caisse d’Epargne prête sur 25 ans pour du locatif (l’info date de mon dernier rendez-vous du mois de novembre)

Tout à fait ! Je viens de faire financer mon dernier projet par cette banque sur 25 ans à 110%, après un premier achat en septembre dernier, déjà à 110%, sur du locatif saisonnier.
Je précise que j’ai apporté le rachat du prêt de ma RP, le rachat d’un petit prêt travaux RP et pris les assurances auto, habitation et PNO chez eux.

Surin · #30

Si vous vous y retrouvez tant mieux mais c’est trop de contre-parties pour finalement payer trop d’intérêts sur la durée. Ceci dit je reconnais qu’emprunter sur 25 ans avec des taux aussi bas qu’en ce moment n’est pas plus saugrenu qu’emprunter à 4 ou 5% sur 20 ans (je l’ai fait).
Attention à ne pas se retrouver avec des mauvaises assurances qui n’ont rien de compétitif, comparez bien avec ce que vous pourriez obtenir ailleurs et si vous estimez que vous pourriez être mieux assuré via un réseau mutualiste (par exemple), alors n’hésitez pas à résilier vos contrats avec la banque.

Le conseiller abuse de vous en proposant, incitant voire en imposant ces services qui lui rapportent une commission faute de quoi il ne va pas plus loin sur votre dossier, là est son seul but. Il ne faut pas avoir de scrupule à changer son fusil d’épaule, pensez à vous en premier lieu et vos propres intérêts.

Alexandco · #31

Devenir rentier n’est pas mon but premier. Etre à l’aise financièrement si ! Alors tout ce qui peut augmenter mon reste à vivre est bon a prendre pour moi, c’est la façon dont je vois les choses.

Quant aux compensations demandées par la banques, j’avais historiquement mes assurances ailleurs et la comparaison des garanties n’a rien fait apparaitre que j’aurais a regretter.

Dum5000 · #32

Bonjour

Sympa pour ces retours ,

J’ai eu un rdv en janvier et ma banque me proposait aussi sur 25 ans , bon ca reste oral mais a suivre…

A+

Arnaud13 · #33

Bonjour,
j’ajouterais bien un commentaire ici.
Votre question etait comment obtenir un pret à 110%, et une partie du débat a tourné sur le fait de faire financer les frais de notaire par le vendeur, pour les inclure dans un crédit à 100% du coté acheteur.
Bien sur, si ça permet de faire passer un dossier c’est bon à prendre.
Mais… fiscalement, si vous voulez ensuite louer en meublé LMNP, n’oubliez pas que le fait d’avoir payé vous meme (via la banque, dans les 110%…!) les frais de notaire contribuera à faire baisser votre imposition.
Si c’est le vendeur qui paye les frais de notaire (ou meme les frais d’agence immobilière), vous ne pourrez pas les déduire fiscalement de votre côté.

Donc en dehors du débat "comment obtenir un pret à 110%", j’ajouterais le débat "est-il vraiment judicieux de mettre les frais de notaire (et d’agence) à la charge du vendeur"… :-)

Dum5000 · #34

Oui cela se calcul sur un petit projet mais sur un gros je preferes perdre de l’amortissement que de sortir les frais de mon epargne …du moins pour le premier projet.

Mais je comprends bien votre pensée

A+

Arnaud13 · #35

je n’ai pas dis qu’il fallait faire l’un OU l’autre.
Il est souvent possible de cumuler les 2 avantages: emprunt à 110% ET optimiser les frais qui seront amortis

lachignolecorse · #36

Méfiez-vous de la lecture du dossier par la banque. Lors du montage, votre ’contact’ fera tout pour vous aider mais pas certain qu’il connaisse les règles internes, après tout, c’est un commercial. Ensuite, c’est la grande inconnue car les dossiers passent de bureaux en bureaux au service realisation et vous pouvez avoir des surprises. Cela s’est passé sur un de mes dossiers où j’avais un preaccord sur un projet parfaitement clair. J’ai eu un refus de prêt à 1 semaine de la signature finale. Motif: sur prêt à 110%, le privilège de prêteur de denier (ppd) ne couvre pas les frais d’AI. De quoi vos donner des sueurs froides…

perecastor · #37

Bonjour à tous,

Je vais signer prochainement le compromis de vente pour un bien récemment remis à la vente, après la non-obtention du prêt par un précédent acquéreur potentiel. Ce dernier, certainement un peu juste financièrement, avait obtenu un accord de vente acte en main.

Le droit de préemption étant déjà purgé, le vendeur souhaiterait de préférence que je reprenne le compromis à l’identique quant au prix, qui se décompose de la manière suivante :

- prix de vente : 140,000€
- FAI : 10,000€
- FDN : 13,100€

Soit un total acte en main de 163,100€

Je compte exploiter le bien en location meublée classique. Je comprends que les FAI et FDN sont réglés par le vendeur ; par conséquent je ne pourrai pas les passer en charges déductibles.

En revanche, est-ce que l’amortissement est calculé sur le prix d’achat tout compris, ou bien uniquement sur le prix d’achat déduit de tous les frais ? Dans le premier cas, les frais d’acquisitions seraient bien déductibles mais progressivement, sur une très longue durée.

Même question pour le calcul de la PV - la base de calcul est-elle le prix d’achat tout compris, ou bien uniquement le prix d’achat déduit de tous les frais ?

EDIT : je viens de trouver ma réponse pour la 2nde question. Le calcul de la PV se fait sur le prix de vente réel (déduction faite des frais de notaire, et à priori, de tous les frais supportés par le vendeur, donc FAI également). Et il n’est pas autorisé à les réintégrer dans le calcul, puisque l’acheteur ne les a pas effectivement supportés. Gros inconvénient pour le format acte en main donc.
DEFRÉNOIS - lextenso éditions - Cession dite « acte en main » : calcul de la plus-value imposable

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