Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ?

Vous ête à presque 11% net quand même….   Voyez un courtier, l’investissement n’est pas énorme non plus, 700k€, c’est le prix d’un pavillon…  Préparez vous même un tableau avec les entrées et les sorties mois par mois, et une moyenne. Avec ca, il sera plus facile de montrer que vous obtiendrez un cash flow largement positif (en fonction de la durée d’emprunt, je préconise une 20aine d’années, au dela le banquier est plus frileux)

patito a écrit :

Bonjour et dire que l’on me disait que je devais commencer petit… vous faites dans le très gros d’entrée.
Meme pas peur !
Pour la loc , dites à votre banquier que vous le fait gérer par une agence .
Sinon en créant une société peut etre que cela passerait mieux? Possibilité de faire une sci avec quelqu’un de votre famille?

Vous avez raison c’est assez gonflé, mais l’immeuble est vraiment sympa dans une ville que je connais très bien ! je pense qu’ils ont peur parce ce que c’est un seul lot!
Une SCI en LMNP je crois que c’est pas possible.
Je vais rendez-vous avec un courtier Lundi.
Vu mon age..15 ans serait-il pas idéal?
Le site rendement locatif n’est-il pas un peu juste? ou faut-il prendre l’abonnement premium?

J’ai aussi une première touche au niveau credit avec ma banque.
738000 euros à 3,07% TEG, ce qui donne 4507 euros, dont 306 euros d’assurances sur 18 ans.
Bien sur ce taux ne me convient pas du tout, mais j’ai une base pour calculer mon rendement, mon CF, etc…

Dernière modification par vince30 (24/04/2015 10h13)

J’ai un seuil psychologique des 60 ans!lollllll
Mais c’est vrai que le CF engendré sur 20 ans est très intéressante… pour en vivre et faire fasse à d’eventuels frais.

Au vu de votre salaire, de votre épargne, de l’expérience acquise (gestion du studio et travaux RP/studio) c’est certainement jouable : vous n’avez juste pas trouvé le bon banquier.

En argumentant autour de votre capacité d’épargne, de l’expérience acquise, de votre connaissance du marché immobilier local ainsi que de l’environnement financier/fiscal vous aurez à mon opinion plus de chance de convaincre un banquier qu’avec un bon business-plan.
Il y a en effet de fortes chances que cela finisse par un bête ratio appliqué sur les loyers (prévoyez tout de même le BP si par le plus grand des hasard vous tombez sur quelqu’un de compétant).

J’ai remarqué dans ma petite expérience qu’a delà de 10% brut de rendement, cela a plus souvent un effet peur (c’est pas possible, il y a un loup) que positif. Il m’est même arrivé d’annoncer un rendement inférieur à la réalité pour ne pas effrayer le banquier/vendeur de Pinel en face de moi.
Il ne faut pas trop insister sur le rendement (n’oubliez pas que votre interlocuteur a du mal a proposer des placements 3%) mais sur la valeur du marché, de vos connaissances…

Les courtiers sont une excellente piste, comme toutes les professions encore faut-il trouver le bon.
Qui cherche, trouve

Le banquier n’a pas de souci pour prêter de l’argent. Il a juste besoin d’une garantie en échange. De plus, le cash n’est pas une garantie pour le banquier sans nantissement.

Vous avez par exemple un PEE, l’argent est-il déblocable? si non, il ne peut être utilisé.

Je vous conseillerais bien le scénario suivant : ouvrez une seconde AV au CA dans lequel vous placez vos liquidités disponibles. Vous nantissez les 2 AV cela vous garantira déjà une partie du prêt. le reste, vous le demandez en PPD.

Pour la gestion du bien, dites leur que dans le pire des cas, vous pourrez passer par des entreprises pour les travaux et un AI pour les baux. Montrez que vous avez des plans B et que la rentabilité le permet.

Et calculez le prix de vente qui vous permet de rentre le projet attrayant! Et proposez un peu moins encore que ce prix, histoire de remonter un peu après.

Lorsque j’ai fait l’offre à l’AI, il m’a rit au nez et m’a dit, à ce prix là, ils n’accepteront jamais, ils ont vendu un truc moins bien plus cher dernièrement et patati et patata…

Bonjour à tous , merci à tous pour vos réponses..
DDee: pour le ratio ils m’ont sorti un ratio de 60-70%…alors qu’en 2006 quand j’ai acheté mon  meublé ils se basaient sur 80%.
Lachignolecorse: oui mon PEE est bloqué, mais tous les 5 ans je prends la partie déblocable.
Ok pour une deuxième AV( sur laquelle je pourrai mettre environ 72000 euros, mais que veux dire PPD?
C’est parfait pour les rassurer je connait pas mal de monde maintenant dans le bâtiment, et les AI pour les rassurer. Mais l’immeuble est vraiment en super etat…il y a des menuiseries en simple vitrage que je pourrai changer au fur et à mesure, des peintures, une bonne révision de l’électricité(aucun soucie j’ai une entreprise d’électricité dans ma famille). l’exterieur est bien arrangé avec des passages en béton de partout….
Pour les chiffres il me manque encore la CFE, La GRL.
Pour le prix ça va être compliquer de faire baisser..le bien viens juste d’être mis en vente…J’ai trouvé l’immeuble et déjà discuté avec la vendeuse sans passer par l’AI, elle n’a pas l’air pressée…Elle a donnée l’exclusivité à l’AI.
Donc si je passé en direct je pourrai économiser 40000 euros environ sur les frais d’AI…Mais il faut patienté la fin de l’exclu…
PS: le prix que je donne sur le forum est FAI compris.
Borderline: oui dans mes calcul j’ai compter jusqu’à 2 mois de vacances locatives, et louer à des retraités ne dérangent pas plus que ça… Et le projet est en PACA

Au plaisir, Bon Weekend.

Bonjour,

Au vu de la taille des lots (studio/T2) pensez qu’il y aura de la demande étudiante pour "remplacer"
les retraités? Car il n’y a pas énormément de formation et j’imagine que c’est surtout des locaux
qui étudient en restant dans leur famille. Il restera les jeunes actifs mais le peu de fois où je suis
allé à Arles j’ai eut l’impression que la population était un peu vieillissante.

Je ne connais pas Arles plus que ça mais est ce que ce n’est pas le côté populaire qui fait cette rentabilité ?

vince30 a écrit :

…/… que veux dire PPD ? …/…

La réponse est "Privilège de Prêteur de Deniers" (une garantie associée à un emprunt), comme expliqué par exemple ici ou ici.

PS : Ce sont d’ailleurs les 2 premiers résultats de www.google.fr/search?q=PPD

A DDtee. Le contrat Floriane vous permet d’utiliser pas mal de fonds, y compris des fonds extérieurs au CA. Certes le fond euro du floriane est peu performant. Dans mon cas, j’avais choisi 40% en fonds euro le reste en obligations et fonds actions. Après 8 ans, j’obtiens un rendement de 6% global après prélèvements. Je suis en négociation pour rembourser par anticipation le prêt in fine adossé.

Dans le cas de vince, il a intérêt à étudier toutes les subtilités du Floriane pour optimiser sa rentabilité.

Ddee: je vais voir ailleurs des demain rendez-vous avec un courtier.

Fasthand: la propriétaire ne vends qu’un seul immeuble pour des raisons personnelles, dont elle m’a fait part…
Le blocage viens de mon profil à priori…le bien vaut plus de 10 fois mes revenues, c’est vrai que si j’avais 500000 euros ça passerai mieux…ils bloquent aussi au niveau fiscal qu’engendre cet investissement.
GBL: desolé..la prochaine fois j’utilise l’outil…
Guillaume33: C’est vrai que c’est un gros investissement tant financier que pour gérer….Je cherchais
plutôt des petits immeubles dans les 150000 euros à 300000 euros…mais les rentabilités sont pas top…le bâtis est en général de l’ancien….mal foutu, humide, c’est vrai que l’on peut les restaurer mais ça reste des vieilleries! si je peux dire!lollll. Cet immeuble est construit en traditionnel( pour les connaisseurs) dans les années 80. Quartier résidentiel, mais très proche du centre et des commodités..

Et pour le glandage pas de souci..saintes maries de la mer, le grau du roi, la grande motte, et bien d’autres villes balneaires à 45mn maxi de chez moi.