Julien165 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport composé de 6 studios)

Il faut d’abord se présenter…Pour que les remarques soient cohérentes…
Bref, c’est la règle du jeu.
Rastignac

Merci pour la remarque

C’est chose faite!  J’espere avoir été complet, auquel cas je compléterai.

Chiffrez précisément vos travaux (faites passer un architecte, un maître d’oeuvre indépendant ou une entreprise tous corps d’état). La toiture, suivant la facilité ou la difficulté d’accès, ça peut changer pas mal.

Compteurs individuels élec, c’est pas simple :
- techniquement, il faut généralement installer une colonne montante. Selon la configuration des lieux, ça peut chiffrer à environ 10 k€ tout compris… Ca peut aussi être très difficile voire quasiment impossible. Gaz et eau c’est pas simple (et pas donné) non plus, mais si création d’une colonne montante ça serait l’occasion de tout faire d’un coup. Bien chiffrer ces sujets avec une personne compétente, pas au doigt mouillé.

- administrativement, il peut y avoir le cercle vicieux suivant : ERDF (désormais Enedis) demande à ce que chaque studio soit un "lot" au cadastre. Pour faire des lots au cadastre, il faut déposer un PC ; l’urbanisme de la ville considère que ce sont des créations d’appartement : obligation de création de places de parking (voir les obligations à ce sujet dans le PLU). Places de parking impossibles à créer ou trop chères à acheter -> impossibilité de créations des compteurs individuels. Je n’ai pas le fin mot de l’histoire ; certains semblent y arriver sans problème, d’autres rencontrent des difficultés. Faites vos propres recherches sur le forum et ailleurs.
Il est probable aussi que Enedis demande à ce que l’installation électrique de chaque appartement soit validée par le Consuel, ce qui est un autre niveau d’exigence que le diag électrique avant vente ! Il faudra probablement refaire à neuf l’installation intérieure des appartements. Mais je ne suis pas un spécialiste du sujet, si un foreumeur compétent en élec passe par là…

-attention à la gêne des travaux pour les locataires actuels. Toiture et colonne montante, c’est une chose, mais s’il faut refaire l’installation électrique intérieure c’est une autre paire de manches…

- vos frais administratifs et frais de mutation à 50 k€ semblent très élevés. Pas possible de recourir au crédit logement plutôt qu’à l’hypothèque ?

- "Quand je retire la RC, le SRD et l’assurance incendie il me reste 8100€/an" C’est pas comme ça que ça marche. Faites un vrai calcul d’imposition en revenus fonciers au réel et allez jusqu’à la rentabilité et au cashflow "net net", c’est à dire charges et impôts déduits. Ou utilisez un simulateur. Exemple de calcul précis et détaillé : Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif)
Accessoirement, vos travaux seront déductibles des revenus fonciers au réel, donc il devient intéressant de faire un calcul détaillé année par année, pour voir l’effet du déficit foncier qui va vous durer quelques années seulement (car les loyers sont assez élevés dont vous "bouffer" les travaux assez rapidement).

- comme vous êtes probablement à 30 % de TMI, le meublé en LMNP au réel est particulièrement intéressant. Puisque 5 studios sont occupés, vous ne pourrez passer en meublé que progressivement, au départ des locataires. Ca fera des calculs d’apothicaire pour faire d’un côté la compta LMNP au réel, avec l’amortissement des investissements mais seulement pour les surfaces louées meublées ; et de l’autre les revenus fonciers avec les travaux mais seulement pour les surfaces louées nues. Un bon expert-comptable s’en sortira, mais c’est pas simple.

Bonjour,

si le bien est situé en Belgique et que vous êtes imposé dans le même pays, ces précisions auraient été utiles, aussi bien dans votre présentation que dans l’étude de cas ! J’ai perdu temps à vous expliquer des trucs (ERDF, fiscalité) qui sont spécifiques à la France.