JBeurer : étude de cas immobilier (capacité d'emprunt plombé par un prêt locatif)

Malheureusement, le calcul de votre banquière se tient, elle respecte le raisonnement classique des banques et des consignes données aux conseillers. Rien de surprenant dans le chiffre qui vous est annoncé.

Plusieurs solutions sont possibles du point de vue du financement :
- trouver une banque qui acceptera de tenir compte de 80% (et non 70%) de vos revenus locatifs.
- trouver une banque qui accepte de dépasser les 33% de taux d’endettement, en tenant compte du reste à vivre. Néanmoins, ce dernier sera apprécié différemment selon que vous habitiez au fin fond du 77 ou en plein coeur de Paris. Il est tout à fait possible, selon le profil, de monter à 38%/40% de taux d’endettement, mais cela passera sans doute par un directeur d’agence plus qu’un conseiller "de base".

Malheureusement cela ne réglera pas le noeud du problème, à savoir un achat locatif (Pinel ?) très déficitaire.

D’autres questions méritent de se poser, à la lumière de votre situation et de votre projet :
- votre investissement locatif ne peut il pas être optimisé, de manière à augmenter vos revenus locatifs (le passer en LMNP ? En colocation ? ) et ainsi retrouver une forme d’équilibre et diminuer votre "effort d’épargne" sur ce projet ?
- Quel est le potentiel de PV de votre bien locatif ? Faites les calculs en tenant compte de la PV pour voir si revendre ce bien est envisageable pour repartir sur des bonnes bases.
- un achat de RP est-il pertinent par rapport à vos projets de vie / projets professionnels ? Car si dans 2/3 ans vous devez partir de la région parisienne, avec l’achat de votre RP vous risquez d’y laisser, encore, des plumes. Il existe sur le net des sites aidant à la prise de décision qui estime le nombre d’années nécessaires pour rentabiliser l’achat du RP vs la location.
- Plutôt qu’acheter une RP en région parisienne, pourquoi ne pas rester en location et investir avec votre capacité d’épargne dans un projet locatif à cash flow positif ? De manière à augmenter votre revenu.
- Avez vous la capacité de rembourser de manière anticipée votre prêt locatif ou de renégocier votre prêt ?

Nous n’avons ici que des données brutes, sans connaitre le potentiel de votre bien locatif. A-t-il une forte valeur patrimoniale ? Un potentiel de PV à court/moyen/long terme ?

Dernière modification par dalki (12/08/2018 11h01)

JMeuret a écrit :

Donc si j’ai bien compris ma seule solution consiste à mettre toutes mes thunes sur la table pour rembourser une partie ou l’intégralité de mon prêt actuel, pour doubler ma capacité d’emprunt.

Cela ne serait pas nécessairement pertinent (sans connaitre votre profil ni le bien locatif en question). En effet, les intérêts de votre prêt locatif sont déductibles, donc si vous remboursez votre crédit de manière anticipée, vous perdez cette déductibilité et votre imposition augmentera.

A l’inverse les intérêts de votre prêt pour la RP ne le seront pas, donc si vous tenez absolument à acheter une RP, y mettre tout votre apport peut être une solution.

Mais vous aurez compris que tant que votre crédit locatif ne sera pas soldé, vous serez "bloqué" et ne pourrait plus investir du fait de votre taux d’endettement (d’où l’intérêt du questionnement sur l’optimisation du bien actuel VS revente, rester en location pour investir à CF positif etc).

Bonjour,

Il faut trouver une banque effectuant le calcul de l’endettement avec compensation des revenus locatifs (ex: cic, cm, ca).

Ainsi le calcul effectué sera de :
loyer retenu = *75% x 500 = 375€    /   prêt locatif = 700€ soit un "revenu locatif" de 375-700 = -325 € qui s’ajoutent à vos autres revenus :

*(70 / 75 / 80 ça dépend : la même conseillère a pris 70% pour mon 1er achat puis 75% pour le second 18 mois plus tard)

Capacité = 0.33 % de (2 500 + 2 500 + (-325)) = 0.33% de 4 675€ soit 1 542€ / mois.

Pour mes 2 achats locatifs le calcul a été effectué ainsi, et pour un loyer > 130% du crédit, le revenu locatif considéré devient positif ce qui augmente la capacité d’emprunt.

Etant en cours d’acquisition de ma RP, mes 2 achats locatifs m’ont permis d’augmenter d’environ + 100€/mois ma capacité d’emprunt, soit ~ 20 000€ sur 20 ans.

Cordialement

Bonjour,

Pour faire le calcul en détail, à combien s’élèvent votre loyer / remboursement pour votre résidence principale et avez vous des crédits auto/conso ?

Bonjour,

En effet chaque banque doit avoir son calcul d’endettement, ma banque n’a intégré dans les charges que le loyer de ma RP (location), dans votre situation la banque aurait calculé un endettement de 0% vu que vous n’avez pas de charges autres de les emprunts locatifs.

Les 10% se trouvent lorsque l’on met en charge uniquement le remboursement du 4ème bien :

r = 491 / (5 200 + 1 183 - 1 500 + 0.7 x 400) = 9.5 % , je ne vois que cette possibilité là pour tomber sur ~ 10%.

A mon avis, les renseignements de la banque n’ont pas été correctement intégrés dans la moulinette, ce calcul n’a pas vraiment de sens.

Si vous n’avez aucune charges autres que du remboursement locatif, avec un calcul de compensation des revenus locatifs, votre endettement est bien nul (de 0%).

En fait, ils ont certainement fait un calcul en dissociant totalement les revenus et crédits locatifs pour calculer une balance foncière :

Revenus (70%) 1183+280=1463
Crédits : 1500+491=1991
Balance foncière:-528

Taux d’endettement 528/5200x100=10,15%

Dernière modification par petitproprio (16/08/2018 21h08)