Parties communes spéciales dans une bien immobilier : quels impacts ?

Bonjour,
Je suis en phase de recherche d’un bien immobilier pour en faire d’abord un investissement locatif pendant quelques années, avant de le reprendre ensuite comme ma résidence principale.
J’ai trouvé un bien correspondant à mes recherches mais il comprend des parties communes spéciales et je ne vois pas exactement l’impact de ces parties communes spéciales pour le propriétaire.

L’appartement comprend 2 lots (en fait à l’origine 2 appartements) qui ont été achetés ensemble, ainsi que tous les tantièmes de la fameuse partie commune spéciale (en fait le palier qui desservait les 2 appartements). Du coup la porte d’entrée de l’appartement se trouve à la limite entre les parties communes « générales » et cette partie commune spéciale. « Physiquement », le palier (partie commune spéciale) fait partie de l’appartement, mais il ne fait pas partie des 2 lots privatifs (c’est clairement indiqué dans le règlement de la copropriété). Le propriétaire actuel (propriétaire depuis 40 ans), ne fait pas de différence entre cette partie commune et le reste de l’appartement. Il y a placé, par exemple, une armoire et des fleurs ; le marbre au sol est le même que celui de l’appartement et c’est lui également qui en assure tout l’entretien (des sols, des murs, etc…). Il est aussi le seul à posséder la clef de la porte d’entrée.

N’étant pas un expert du droit immobilier, je ne comprends pas très bien cette notion de partie commune spéciale, affectée exclusivement à un lot privatif.
Quelles sont les différences/limitations, pour le propriétaire, entre la partie privative et la partie commune ?

En vrac les questions que je me posent (et il y en surement d’autres auxquelles je ne pensent pas encore) :
-    Le propriétaire a-t-il le droit d’y faire des travaux (p.e. changer le sol), d’y placer des meubles, etc.,  sans en référer à la copro ?
-    La surface de cette partie commune spéciale est-elle prise en compte dans le calcul des différents impôts ou taxes immobilières ?
-    Est-il possible qu’un vote majoritaire en assemblée générale des copropriétaires, cette partie commune change de « statut » pour ne plus être affectée exclusivement aux lots actuels ?
-    Etc..

Mon épouse me dit que je me pose trop de questions , mais j’essaie de baser toutes mes décisions importantes sur une étude des risques/bénéfices la plus exhaustive possible (sans rechercher le zéro risque à tout prix, mais j’aime savoir dans quoi je m’engage).

Mots-clés : droit immobilier, jouissance privative, parties communes spéciales