SCPI : premier achat de SCPI…

Bonjour
Il  y a deux ans je vous aurais déconseillé Immofond4 (que je possédais et que j’ai revendues avec un délais de 6 mois). Revenu en baisse, valeur de part constant. Depuis la situation semble s’améliorer. et il n’y a plus de part en attente de vente ce qui est meilleur signe.(bureaux)

Je suis a l’époque passé sur Immorente qui m’a semblé plus sain mais ce n’est pas le même type d’immobilier (mur de magasin)
cordialement
Hervé

Bonjour,

SCPI  Selon mon expérience :
   Ne vous précipitez pas
- Diversifier par tranches de 20 ou 30 K - Il existe des produits très différents -
(certains basés sur des bureaux , des boutiques , avec objectifs en rapport avec votre  situation fiscale etc)
- A proscrire , celles dépendant directement d une banque ou d une assurance pour lesquelles il s agit d un produit financier accessoire  qui leur procure du cash .
- Il existe une association des petits porteurs de parts SCPI individuels ou vous pouvez puiser une mine d informations y compris   le  suivi d une possible modification de statuts pour s aligner sur la législation Européenne .
- Il existe des comparateurs de performances , le meilleur que je connaisse est  à mon avis celui de Immobail.com qui les liste toutes en donnant  beaucoup de détails
- Si vous n avez pas besoin de revenus complémentaires maintenant , intéressez vous aux SCPI qui vous permettent la solution d acquérir des nue-propriété , c est-à dire de différer votre revenus de 5 , 10 ou 12 ans

sylvain22 j’ai moi meme franchi le pas en SCPI début de cette année.
Une chose importante si les revenues des SCPI sont pour votre retraite (c’est à dire dans plusieurs années) il faut privilégier l’achat de SCPI à crédit.
Je pense comme les autres intervenants que pour un montant de 100 000€ il vaut mieux 3 SCPI (diversifier les société de gestion, diversifier entre magasin et burreaux et diversifier si possible entre région parisienne et province).
L’investisseur Heureux propose un parrainnage avec HEDIOS (je suis passé par eux pour l’acquisision de 15 000€ cash sur LAFFITTE PIERRE et 25 000€ à crédit sur PFO2 qui n’apparait pas dans votre liste….). Il y a bien sur d’autres conseillers sur le marché dont PRIMALIANCE qui ma fait une bonne impression.

Bonjour tout le monde,

Merci pour vos retours.

Il me semble en effet qu’IMMORENTE soit un placement apprecie par beaucoup de personnes.

Est ce que quelqu’un a deja entendu parler de cristal rente?

Si j’ai bien compris la nue propriete, tu achetes un bien aux alentours des 60/65% de sa valeur et tu ne percois pas de revenus sur les 10 premieres annees? C est bien cela?

Sachant que mon TMI est a 30%, se pose mon second probleme lie au financement. je pense partir sur un emprunt in fine sur 10 ans mais je ne suis pas sur si c’est la meilleure solution pour moi….Je n’ai pour le moment aucun revenu de declare en france mais vu la difference de taux avec un amortissable il faut que je fasse le calcul pour savoir si c’est vraiment rentable.

Merci

Bonjour Sylvain22,

J’ai l’impression qu’il est nécessaire d’adapter les conseils qui ont été donnés à votre situation de non résident fiscal en France. (D’ailleurs comment pouvez-vous "être non résident" et "avoir un TMI de 30%" ?). Il faut aussi tenir compte de votre situation future : resterez-vous non-résident, jusqu’à quand , etc. A vous de faire ensuite vos calculs pour optimiser votre situation…

Sachez néanmoins que pour les non résidents fiscaux en France, il y aura systématiquement un prélèvement à la source de  20% du montant des distributions des SCPI  (voir par ex. Calcul de l’impôt sur le revenu du non résident par la France).

Pour la "nue-propriété", on achète en renonçant aux distributions/revenus pour X années, à un prix correspondant à Y% (Y < 100) du prix normal. On n’a pas forcément X=10 (le plus courant semble être X=10 ou 5 ou 7 ou 8 ou 12 ou …) et bien entendu Y dépend de X, du rendement attendu de la SCPI, et du résultat de la négociation avec l’usufruitier. Lisez SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété… et SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI sur ce thème.

En ce qui concerne le financement, on lit souvent qu’il est préférable d’acheter des SCPI à crédit, mais en fait tout dépend de la situation de la personne qui investit. L’avantage d’un achat à crédit, çà savoir diminuer la base imposable de l’investisseur, ne semble pas exister pour un non-résident, par exemple. Il me semble aussi peu raisonnable de contracter un crédit à 5% pour financer un bien dont le rendement serait de 4% (je caricature) et qui ferait de plus courir un certain niveau de risques.

Hormis votre situation de non-résident et votre age, ainsi que votre préoccupation pour votre future retraite, vous ne dites rien de votre situation. Il n’est donc pas vraiment possible de vous indiquer si un investissement en SCPI peut être adapté à votre situation, ou pas du tout.  C’est en fait la toute première question à se poser pour vous (bien avant celle de choisir quelle SCPI, quel financement, etc.).

L’association de porteurs de parts de SCPI (pas seulement de petits porteurs) a le site internet www.appscpi.org

Je viens de faire une petite simulation pour m’amuser entre Immorente et Accimmo (proposée par mon banquier "traditionnel"). Il n’y a pas photo.

Moi qui n’étais pas trop porté sur la question, j’en viens à me poser de vraies questions car la SCPI permet une diversification facile (je pense principalement à l’immobilier de bureau que je n’ai pas du tout en portefeuille, que je complèterai peut-être avec une ligne de SIIC toujours pour diversifier) et un retour sur investissement non négligeable pourvu qu’elle soit correctement gérée. Reste à se faire financer par mon banquier traditionnel pour une SCPI externe, logée sur un CT externe … et là ce n’est pas gagné mais j’ai bien envie de solliciter un rendez-vous.

Vous avez raison, précision importante, je parle des loyers générés (la récurrence trimestrielle me séduit également). L’estimation de PV est une indication à laquelle je me fie bien peu.

Il est parfaitement possible de trouver un usufruitier pour un tel montant. L’intérêt d’investir en nue-propriété est fonction :

- de votre niveau d’imposition, la nue-propriété étant particulièrement intéressante si votre taux d’imposition est fort et/ou si vous payez l’ISF,

- de votre mode de financement : les intérêts d’un emprunt souscrit pour acheter de la nue-propriété ne sont pas déductibles. Si vous achetez à l’aide d’un emprunt, il vaut mieux acheter de la pleine propriété. Vous pouvez également envisager une opération mixte : en nue-propriété à hauteur de votre apport personnel, et en pleine propriété à hauteur de la somme empruntée,

- de votre objectif patrimonial : la nue-propriété est intéressante si votre objectif est la constitution d’un revenu complémentaire à terme (5, 8 ou 10 ans, parfois plus), généralement pour le moment du départ en retraite.

Les parts sont achetées en nue-propriété, avec un discount sur le prix normalement payé pour la pleine propriété. Par exemple, pour PFO2, vous payez 66% du prix et l’usufruitier paye 34 % pour une durée de 10 ans.

Un tel discount vous permet donc d’acheter un plus grand nombre de parts, et cet avantage peut être exprimé sur la base d’un taux annuel : 4,24% /an dans l’exemple que je vous donne.

En ce qui concerne les SCPI choisies, l’achat d’un peu  de pierre 48 devrait améliorer sensiblement la fiscalité applicable à votre achat à crédit, mais cette SCPI étant une SCPI de capitalisation, cela se fera au détriment de votre capacité d’épargne, puisque cette SCPI ne distribuera rien pour soutenir votre effort de remboursement.

Donc, pour répondre à votre question (pensez vous qu’il est possible aujourd’hui de trouver un montage ou les revenus permettent de rembourser les interets de l’emprunt et une partie du capital), la réponse est oui, mais pas avec 2/5èmes de Pierre 48 !

Enfin, je crois qu’il est prématuré d’investir dans Cristal rente, qui ne dispose d’aucune ancienneté. Comment voulez-vous juger de la qualité de votre investissement alors que ce contenant n’a encore aucun contenu ?

Dernière modification par stephane (29/06/2012 00h36)

sylvain22 a écrit :

Petite question concernant l usufruitier. Quel est son interet? En effet, il va toucher les interets pendant 10 ans (aux alentours de 50% en prenant un rendement de 5% annuels). Il en reverse 34% au nu proprietaire. In fine il ne lui reste plus que 16% sur 10 ans non? Ais je oublie un element dans mon calcul?

Il faut voir la chose sous un autre angle : si la part vaut 100 et rapporte 5 annuellement : l’usufruitier dépense 34 et retire 50. Le gain est alors de 16 sur 34 apportés, soit en schématisant environ 47% de gain.

En fait c’est plus compliqué car la rente tombe régulièrement et pas au bout de 10 ans (et peu donc être réinvestie progressivement) et a statistiquement de bonnes chances d’augmenter, mais schématiquement on voit qu’il y a bien un bénéfice significatif. C’est d’autant plus intéressant que l’usufruitier se débarrasse du risque de moins value sur la part, il n’assume qu’un risque sur le montant de la rente.

Edition: j’ai trouvé cet article qui détaille la logique et propose à la fin des exemples : Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement.
Il semble que pour un particulier, l’usufruit n’est pas amortissable et donc que ce soit fiscalement très pénalisant.

@Sylvain22 :

J avais décidé de ne plus intervenir à propos de   SCPI 1er Achat ,
  compte tenu que vous avez mentionné votre jeunesse  et votre inexpérience à propos  des SCPI 
cette intervention sera la dernière à ce sujet vu que votre décision sera  la suivante :

"Je pense finalement partir sur une repartition comme ci dessous:
20k sur Immorente….20k sur Pierre 48…..10k sur Cristal rente"

Une question toutefois :
Est-ce que c est un Agent   du Crédit Mutuel qui vous a influencé au sujet de votre choix  ?

Pour le reste :
Je m étonne qu une banque accorde un prêt à un non-résident, qui n a  de toutes façons  pas grand intérêt  fiscalement  à faire cette opération , :
Etes vous certain que votre situation  de non-résident vous autorisera à  déduire des intérêts ?
Si oui auprès du fisc français ou de votre pays de résidence ?
ce d autant plus   que le risque de percevoir des revenus  SCPI inférieurs à vos mensualités de remboursement du prêt  se posera certainement
- Savez-vous que Pierre48 ne verse aucun dividende mais des plus value taxables plein pot, 
- Cristal Rente : Savez-vous depuis quand elle existe , et le montant de son capital récolté jusqu à ce jour :
La réponse à ces questions est essentielle

Pour moi, il n’y a aucun problème. Je réponds bien volontiers à toutes les questions, mêmes les plus évidentes.

Dernière modification par stephane (03/07/2012 22h48)

espenlind13 a écrit :

Je viens de faire une petite simulation pour m’amuser entre Immorente et Accimmo (proposée par mon banquier "traditionnel"). Il n’y a pas photo.

Moi qui n’étais pas trop porté sur la question, j’en viens à me poser de vraies questions car la SCPI permet une diversification facile (je pense principalement à l’immobilier de bureau que je n’ai pas du tout en portefeuille, que je complèterai peut-être avec une ligne de SIIC toujours pour diversifier) et un retour sur investissement non négligeable pourvu qu’elle soit correctement gérée. Reste à se faire financer par mon banquier traditionnel pour une SCPI externe, logée sur un CT externe … et là ce n’est pas gagné mais j’ai bien envie de solliciter un rendez-vous.

Certaines banques vendent des SCPI de qualité comme le Crédit Agricole qui vend du Rivoli Patrimoine. C’est ainsi que j’ai obtenu mon prêt chez eux, je leur ai pris pour 50 % de leur produit et 50 % d’une SCPI extérieure.