Calcul du rendement locatif selon les régimes fiscaux : ficher excel

LMNP en régime réel simplifié est un outil de défiscalisation puissant puisqu’il permet d’abaisser l’IR.

il me semble ( mais si je me trompe je vous mets tout de suite 2 points ) que c’est la seule chose ( en simplifiant ) que le LMNP ne permet pas et que permet la location Nue  avec un deficit foncier la premiere année.

ou peut etre une reformulation.
le LMNP reel est un outil puissant pour reduire l’impact fiscal des loyers percus.

cdt

Bonsoir,

Voici ce qu’énonce clairement le bofip sur les déficits tirés de la location meublée non professionnelle:

"Le 1°ter du I de l’article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s’imputer sur le revenu global.

Remarque : cette règle s’applique également si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, cf. DB 4 F 1113, n°73 et 74.

Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Ainsi, un déficit subi au cours d’une année où l’activité a été exercée à titre non-professionnel est uniquement imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel."

En LMNP ancien les loyers ne sont pas plafonnés, contrairement à l’intermédiation locative sauf erreur de ma part.

C’est du joli Excel, avec l’utilisation de fonctions et de fonctionnalités que je connaissais pas. Bravo là-dessus. Avec le revers de la médaille : j’ai OpenOffice à la maison, et des fonctions ne sont pas reconnues, donc j’ai pas mal de cases avec "NOM ?" au lieu d’avoir un résultat.

C’est du joli excel, oui, mais c’est bourré d’erreurs et d’imprécisions !

Liste non exhaustive :

Onglet investissement locatif :
Frais de notaire : trop bas. C’est en général 8 à 8,5 % du prix acheteur.
"Frais d’agent immobilier" et "frais d’agence" si ce n’est pas deux fois la même chose, alors il faut expliciter !
Valur du mobilier : expression ambigüe : ça peut être la valeur du mobilier prise en compte dans l’acte de vente ; ou ça peut être les frais d’achat de meubles en vue d’une location meublée. Ce sont deux choses différentes. Il faut expliciter.
Dans les charges, pourquoi comptez-vous "assurance habitation" ? Elle n’est pas à la charge du bailleur et n’est pas déductible. Il n’y a que 3 types d’assurances qui peuvent être à charge du bailleur : celle de l’emprunt, la PNO et la GLI.
Distinguez les charges de copro en deux lignes "charges copro récupérables locataire" et "charges copro restant à charge du bailleur"
Sur la ligne comptable, ajoutez : si LMNP au réel
Ajoutez une ligne CFE avec la même mention.
Loyer mensuel : ajoutez "HC"
Revenu "net" : c’es étrange car, dans le troisième onglet, vous déduisez 10 % de ce revenu, pour le cas du micro-foncier, mais pas dans les autres régimes ni dans le quatrième onglet. Soit vous comptez le revenu avant la déduction de 10 %, soit après, mais là vous appliquez 2 choses différentes ! De plus, ces 10 % ne sont que pour les salaires, alors que le foyer peut avoir d’autres revenus (par exemple BNC) ; et enfin, même sur les salaires, on peut avoir opté pour les frais réels.
Préférez une expression explicite qui évitera les erreurs, comme : "Autres revenus nets imposables du foyer, toutes déductions et/ou frais réels déjà déduits".

Onglet rendement : pour la ligne "rendement net", préférez l’expression "rendement net de charges". En effet, "net", au sens propre, devrait signifier "net de tout". Quand on distingue "net" et "net net", c’est un peu un abus de langage. La seule façon d’être précis est de distinguer "net de charges" et "net de charges et d"imposition".

Onglet taux marginal d’imposition : vos tranches et vos taux ne sont pas du tout à jour. La tranche 5,5 % a été supprimée depuis belle lurette et les limites de tranches ont évolué.

Pas "Régime réel (location vide)" mais "Revenus fonciers au régime réel" (et c’est de la location nue et pas vide ; vide, ça veut dire non occupé, donc dès que c’est loué ce n’est plus vide).

Charges de ce régime réel :
- frais de dossier non déductibles (sauf cas particulier des frais liés à un dossier hypothécaire)
- On retrouve l’assurance du bien, qui n’est pas à charge du bailleur et n’a rien à faire là, ça devrait être l’assurance PNO à la place.
- vous déduisez toutes les charges de copro, or seules les charges restant à charge du bailleur sont déductibles, d’où l’intérêt de scinder ces charges en deux lignes au premier onglet.
- Au premier onglet, vous aviez prévu des charges, comme la GLI, qui ne se trouvent pas dans ce troisième onglet alors qu’elles sont déductibles.

Micro-BIC :
- erreur sur le seuil : c’était 32000 € auparavant, relevé à 70000 € désormais. Vous confondez avec le seuil de 23000 € qui, lorsque 2 autres conditions sont également remplies, fait passer en LMP.
- Vous ne prévoyez pas le cas du meublé de tourisme qui permet d’avoir 71 % d’abattement en micro-BIC.

BIC réel :
Je ne suis pas rentré dans les détails car j’ai plein de lignes non calculées pour la raison expliquée au début ; néanmoins j’ai l’impression que vous comptez les travaux deux fois (une fois en charges, une fois en amortissement).

Très grosses limites de l’outil :
- c’est basé sur 1 seule part fiscale. Calculateur réservé aux célibataires sans enfants !
- on ne peut pas prendre en compte l’effet d’autres biens immobiliers (par exemple, l’immeuble A, déjà acquis, a des revenus fonciers positifs, et l’immeuble B, qu’on acquiert, va créer du déficit foncier partiellement consommé par l’immeuble A avant de venir s’imputer sur le revenu global). Calculateur réservé au primo-investisseur !
- le calcul est effectuée sur l’année 1 uniquement. Or, il y a un paquet de choses qui changent dans le temps : décroissance des intérêts d’emprunt, charges initiales non récurrentes qui disparaissent (frais de dossier, travaux initiaux…)… Pour avoir une vraie vue d’ensemble de l’évolution de la rentabilité et du cashflow, il est indispensable de faire un tableau sur 30 ans.

Une limite moins grave mais qui limite fortement l’intérêt pour le débutant : presque toutes les valeurs sont à entrer manuellement. Un débutant peut mettre les cases à zéro en oubliant plein de charges et s’illusionner sur une super rentabilité ; il n’y a aucun garde-fous à ce sujet.
Il faudrait soit un mode auto (par exemple qui mette les frais de notaire à 8 %), soit un mode semi-auto (met les frais à 8 % d’office mais on peut "forcer" la case et y rentrer une valeur manuellement) ; soit, au minimum, avoir une case à côté qui indique le % habituel de cette ligne (écrire à côté, par exemple : "frais de notaire : 8 à 8,5 % habituellement").
Il me semble aussi que vous mettez surtout en avant l’IR total, mais pour savoir si cet investissement est pertinent, c’est surtout l’IR supplémentaire apporté par cet investissement qui est important.

Au total, c’est inutilisable par le pékin moyen, puisque réservé au primo-investisseur célibataire sans enfant, puisque ça ne donne que l’année 1 ce qui est trompeur, et puisqu’il y a de nombreuses imprécisions et erreurs de calcul. Exercice pédagogique pour vous, sans doute, mais absolument pas utilisable comme outil d’aide à la décision pour l’investisseur immobilier.

A part ça, je viens d’y passer une grosse heure, j’ai un début de mal de crâne, et je m’interroge franchement sur l’intérêt de tout cela (votre post, ma réponse et le temps que j’y ai passé, ma présence sur ce forum, le sens de la vie…). J’ai besoin de prendre l’air…

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2018 13h29)

Bonsoir,

Babi, avez-vous mis à jour votre fichier excel suite au très complet retour de Bernard2K ?

Je tente de faire de même (cf. mon fichier excel), et même si je pense comprendre la théorie de la partie fiscale, je lutte pour la mise en œuvre pratique.
Du coup, voir et analyser des propositions de mise en forme est d’une grande aide

Très bonne initiative.
Quelques remarques rapides :
- Je mettrais plutôt le nombre de pièces que les dénomination T1, T2…
- Je mettrais des proposition de montant par défaut pour aider l’utilisateur lorsque cela est possible : Frais de notaire, Apport=Frais de notaire ; Charges récupérables 70% du total…
- le curseur des années de crédit est dur à manipuler
- Assurance Loyers impayés : env. 4%
- Gestion locative : env. 7%
- Meubles : Amortissement 7 ans?
- option location vide ou meublé au forfaitaire (non réel)
- hypothèse de vacance
- Hypothèse d’amortissement par composante, qu’avez-vous utilisé ? (exemple: Terrain 20% pas d’amortissement; Gros oeuvre 40% 50ans ; Façade étanchéité 5% 20ans …)

On a du mal à voir si les calculs sont bons car c’est les formules sont dans votre code.

Edit : On dirait que l’impot n’est pas calculé à partir de l’année 7 alors qu’il n’y a plus assez de charges pour effacer les bénéfices.
Simulateur immobilier

Edit2: ça doit être bon, il s’agit des charges accumulées s’appliquant sur les années suivantes

Dernière modification par niceday (24/03/2019 10h29)

Il y a du nouveau sur la page !

J’ai donc ajouté des régimes fiscaux (micro foncier, lmnp micro bic), et certains paramètres comme la vacance locative, l’assurance loyers impayés et les frais d’agence. Et quelques améliorations dans l’interface.

Exemple d’investissement

A suivre, de nouveaux graphes pour comparer les différents régimes (lorsque cela a du sens), et comparer l’investissement avec un placement financier sur la même durée.

J’aime bien votre outil pour donner une première idée rapide sur l’intérêt ou non du LMNP et de la comparaison avec un placement en AV.

Serait-il possible d’ajouter une option "pas de prêt"?

J’ai un logement en location nu qui est déjà payé, donc plus de prêt en cours. Mon locataire a donné son préavis et je dois me décider est-ce que je continue en nu, ou je le passe en LMNP ou je le vends.

Bonjour
Merci pour le partage, l’outil est sympa dans l’utilisation, et rapide.

quelques remarques apres avoir navigué un peu dessus.

1) il manque le TMI 41  ( et mes celui pour non résident si vous voulez etendre )   
vous pourriez mettre le taux IS sans trop d’effort 

2) pour la vacance ce n’est pas assez fin il me semble (  1M par an c’est beaucoup)

3) pour le LMNP: voir les hypothes d’amortissement et de base amortissable  ( qui peut etre different du prix d’achat + travaux +° meuble )

globalement je vous suggere de laisser davantage la main sur les parametres  ( tant que ce n’est pas compliqué a gerer pour vous ). a trop guider l’utilisateur vous :
empecher de rentrer tous les cas particuliers de l’immo ( et a développer cela devient un vrai boulot )
prenez une part de responsabilité si le calcul est faux ou different de l’esperer. 

Bravo  en tout cas
Timinel

Bonjour,

Très bon outil .Juste quelques remarques à chaud .
On ne ne sait pas quelle est la base retenue pour les amortissements ( à défaut de pouvoir y toucher ).
Dommage que la lecture directe du cash flow n’apparaisse pas.
J’aime beaucoup le look et l’actualisation en direct , on visualise vraiment bien l’impact du paramètre changé.L’échelle de vacances locatives me parait bonne  .
Il serait bien d’ajouter le cout de la comptabilité externe .
Révons unpeu , ce qui serait vraiment cool serait de pouvoir appliquer 2 scenario (cote à cote ) à un même bien et en même temps pour comparer directement 2 hypothèses genre colocation 4 chambres ou chambres avec un montant de travaux différent .

Merci pour cet outils intéressant.

Le Cash flow et le rendement annoncé au début sont ceux de la première année, ce n’est pas précisé, et cela masque l’effet de ciseau de l’emprunt pour un débutant, visible uniquement sur le graphique et le tableau

La comparaison avec le rendement d’une SCI à l’IS serait pertinent également.

Super outil, très bien construit! vraiment utile pour se construire une idée en peu de temps.

J’ai juste une question car il y a une partie que je n’arrive pas bien à saisir sur le calcul des charges.

J’ai pris un exemple au hasard sur lequel je travaille actuellement --> Test

Je vois qu’en LMNP si je déclare au réel ou en simplifié, il y a une différence sur les charges calculées (charges plus basses en simplifié qu’en réel)
Quelqu’un saurait m’expliquer le pourquoi?

Je remarque qu’en passant en Foncier (au lieu de LMNP), le montant des charges descend encore plus bas.
Je supposais qu’il y a une hypothèse sur le remplacement du mobilier mais par contre changer al valeur du mobilier n’a aucun impact sur la partie charge …
Est ce que quelqu’un peut m’expliquer?

Je pense qu’il me manque quelque notions/variables en tête pour saisir tout le calcul, j’espère que quelqu’un pourra m’apporter ses lumières