Achat de 100 k€ de SCPI à crédit avec un TMI 30% : bon choix de SCPI ?

Le rendement servi par Pierval Santé (5,15% en 2016) est net des impôts payés en Allemagne.

GuiHDF a écrit :

- Efimmo (62% en IDF) : le résultat n’a pas couvert le dividende depuis 2008.

Je n’ai pas parcouru les rapports depuis 2008 mais le dividende ordinaire est parfaitement couvert par les résultats sur 2015, 2016 et 2017. Le RAN a même probablement été doté sur ces 3 années.

Quand à votre proposition de la SoGé, 1.2% sur 20 ans pour des SCPI uniquement externes, c’est excellent mais cela mérite confirmation.

Merci pour vos réponses. Ok donc l’assurance n’est pas non plus déductible pour la partie des biens en Allemagne, et Pierval Santé sert du rendement net d’impôts allemands. Ce sont les données que j’avais prises par défaut.

Surin a écrit :

Le 1,2% que vous obtiendriez parait attrayant, pas de demande d’ouverture d’AV ou autre contre-partie ?

Pour l’instant la proposition se résume à un mail sur la messagerie de ma banque sans notion effectivement d’ouverture d’AV (qui ne saurait tarder certainement !). J’avais été clair sur le fait que ce soit pour des SCPI externes.

Conseillère bancaire SG a écrit :

Comme convenu, ci-dessous 2 simulations à approfondir concernant votre projet d’achat de parts de SCPI :
- sur 240 mois / taux 1.20% hors assurance / 100000€ = 468.87€ HA et 502.87€ AC 100% Mr et 100% Mme
- sur 240 mois / taux 1.20% hors assurance / 50000€ = 234.44€ HA et 251.44€ AC 100% Mr et 100% Mme.

ArnvaldIngofson a écrit :

pourquoi ne pas avoir considéré CORUM,
championne du rendement (mais pas de la qualité des immeubles) ?

Parce qu’il faut bien faire un choix et qu’avec 100K seulement emprunté je ne peux pas avoir une petite ligne du genre 10% du porte-feuille sur Corum.
En fait entre Novapierre Allemagne (NA) et Corum je me dis que les biens de Corum sont fort éparpillés en Europe (Estonie, Slovénie… comment peut-on connaître tous les marchés ? et pour relouer après ?) alors que NA est plus spécialisée…
De plus Paref Gestion à la lecture du forum semble être une SG de confiance.
Je ne suis pas en mesure par contre d’évaluer la qualité des biens entre Novapierre Allemagne et Corum, peut-être est-ce équivalent ou peut-être NA a t-elle un avantage, aucune idée…

cat a écrit :

Je n’ai pas parcouru les rapports depuis 2008 mais le dividende ordinaire est parfaitement couvert par les résultats sur 2015, 2016 et 2017. Le RAN a même probablement été doté sur ces 3 années.

Je me suis fié à ce graphique sur Immobail où on voit le dividende (en orange) supérieur au résultat courant (en vert) depuis plusieurs années.


Si ce n’est pas une façon correcte d’évaluer le rapport dividende/résultat je veux bien savoir comment
Mais sinon Efimmo semble une très bonne SCPI de bureaux, c’était même mon premier choix avant de voir que Placement Pierre était en augmentation de capital.

roudoudou a écrit :

J’avoue être surpris sur la SG moi ils m’ont dit non mais il y a peut être des dérogations par agence… et par type de client…

En tous cas la proposition est excellente !

Oui attendons de voir ça me paraît aussi trop beau pour être vrai.
Après ils m’ont prêté 310K (100% du prix) pour ma RP fin 2016 à 1,30% sur 20 ans.
Il me semble que la SG travaille avec un organisme "BFM" (rien à voir avec la télé) qui prête dans de bonnes conditions aux agents du service public, mais je n’ai pas creusé la question.

Et puis pour des SCPI avec des biens à l’étranger ils changeront peut-être d’avis !

Pour donner des nouvelles presque 6 mois plus tard :
- La Société Générale après de longs mois d’attente m’a profondément déçu en m’annonçant que Crédit Logement avait refusé la garantie du prêt pour raison que je ne possédais pas un patrimoine équivalent au montant du prêt voulu. En tant que banque prêteuse ils n’étaient pas censés savoir que Crédit Logement ne cautionnaient pas les faibles patrimoines pour les SCPI ? Au lieu de me faire perdre mon temps. Et pas de nantissement des parts sur 20 ans.

Février 2018 :

Conseillère SG a écrit :

Je n’ai pas obtenu l’accord de crédit logement pour les financements d’achats SCPI.  En effet, vous devez disposer d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure ou égale au montant du prêt demandé.
Cependant, il est possible de mettre en place un nantissement de vos parts même si elle ne sont pas gérées par la Société Générale. Le coût est de 500€/ dossiers.

Puis en mai 2018 (3 mois après !) :

Conseillère SG a écrit :

J’ai eu un retour du service des prêts immobiliers.
Nous ne pourrons pas donner un accord de financement sur une durée de 20 ans sans prise de garantie.
Crédit logement a refusé le cautionnement car le ratio hypothécaire entre la valeur de votre résidence principale et l’encours de prêt n’est pas suffisant.
Connaissez-vous la valeur de votre bien ? l’avez-vous faite estimée récemment ?
Nous pourrons revoir les financements sur une durée plus courte ( 10 ou 12 ans )  avec un nantissement de parts.

J’ai donc rendu mes cartes bleues Société Générale qui étaient de toute façon à un prix exorbitant étant donné le service rendu.

Je retente avec monemprunt.com un courtier en ligne, sans conviction…

À suivre…

Si vous ne voulez pas faire toutes les banques, vous pouvez tenter le Crédit Foncier de France qui devrait accepter votre demande, par contre les taux proposaient ne seront sûrement pas de 1,20%, sans toutefois être à 2,90% si vous les contactez directement. De même, la banque peut refuser les SCPI internationales.

Pour information, vous avez fait le calcul entre la déduction du crédit et de l’assurance pour des SCPI en France et des SCPI internationales sans déduction ?

LordWolfy : oui le Crédit Foncier devrait s’arrêter de financer d’ici la fin de l’année.

Martinus : voici un tableau comparatif entre SCPI française classique (déduction des intérêts + assurance) et Novapierre Allemagne, avec les hypothèses suivantes :
- Revenus salariés : 95K nets, 3 parts (nécessaires pour le calcul de l’impôt résiduel Novapierre Allemagne).
- Crédit : 35700 € sur 20 ans sans apport, assurance 0,30%.
- Rendement : 4,71% (Novapierre Allemagne 2017)
- Pas de revalorisation des dividendes, pas de modification des revenus salariés (si augmentation des revenus salariés : diminue l’impôt résiduel Novapierre).

Une hypothèse optimiste (taux 1,80%) et une hypothèse pessimiste (taux 2,70%) :





Annexe : calcul de l’impôt résiduel :
(cf. la file suivante : SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?)



Moralité : étant dans le bas de la TMI 30%, Novapierre Allemagne n’apporte pas pour moi un avantage fiscal gigantesque. Un taux élevé (2,70%) pour l’emprunt la rendrait encore moins intéressante puisque les intérêts ne sont pas déduits.
Elle resterait pour moi intéressante quand même si j’arrivais à augmenter mes revenus salariés ce qui diminuerait l’impôt résiduel.

Compte tenu de votre niveau de revenus, l’intérêt de percevoir des revenus n’est peut-être pas opportun. Et votre imposition est un frein, même avec une SCPI étrangère.

Il faudrait étudier l’acquisition de nue propriété de SCPI. Si vous avez d’autres revenus fonciers, les intérêts d’emprunt seraient imputables dessus. Sinon un mix NP - PP qui permettrait d’éponger les intérêts d’emprunt.

Sinon le CMB finance l’acquisition de SCPI maison dont Novapierre Allemagne.

Un taux à 2,7% est dissuasif …

Autant pour moi
Comme celà est possible pour un investissement locatif en NP sur d’autres revenus fonciers, je pensais que c’était le cas aussi pour des SCPI qui distribuent aussi des revenus fonciers.

Bonsoir !

@SiJetaisRiche, perso j’ai appris, gamin, "Autant pour moi" signifiant "Autant de tort pour moi", et j’ai toujours utilisé cette orthographe. N’en déplaise à l’Académie, je continuerai…

Bien sûr, mon point de vue personnel n’est pas généralisable. Je ne chercherai pas à l’imposer ; juste à conserver et exprimer ma liberté de penser  ;o)

sijetaisriche a écrit :

Rien à voir avec le fond du sujet, mais une remarque de pure forme: cela est surprenant pour beaucoup, mais l’expression correcte d’après l’Académie française est "Au temps pour moi" qui serait d’origine militaire, et "Autant pour moi" serait une incorrection, cf Questions de langue | Académie française

Certes, mais Maurice Grevisse en personne a émis des doutes sur la graphie « au temps ». Pour lui, il est possible que « au temps » ne soit qu’une altération de « autant ».

Franckielestore :
Les intérêts du prêt et l’assurance sont déductibles des revenus fonciers des SCPI.

Avec les éléments de départ suivants :
- Prêt 20 ans amortissable 1,20% pour acheter 39100€ de Placement Pierre à un rendement supposé fixe de 4,76%
- Assurance 0,41%

Année 10 :
Revenus bruts : 39100 * 0,0476 = 1861 €
Intérêts année 10 = 261 €
Assurance = 160 €
Revenus nets = 1861 - 261 - 160 = 1440 €

TMI : 30%
PS : 17,2%
Part de CSG déductible : 6,8%
Taux IR + PS = 30 + 17,2 - (0,068 * 30) = 45,2%

Fiscalité année 10 = 1440 * 0,452 = 651 €

Concernant les revenus des SCPI, vous ne serez pas imposé directement sur le dividende que vous avez perçu mais sur les revenus bruts moins les charges, ce qui parfois peut différer davantage - dans un sens comme dans l’autre - que pour cet exemple.

En l’occurrence pour 115 parts de Placement Pierre cela donnerait:
Revenus bruts: 2683€
Charges et intérêts de la SCPI: 838€
Soit 1845€ de revenus fonciers à déclarer en 4BA au réel.

Dans les "charges et intérêts de la SCPI" vous pouvez ajouter les intérêts de votre emprunt puisque vous êtes au réel.

Quelqu’un qui penserait à tort qu’acheter un box pour pouvoir se mettre au régime micro aurait à déclarer non pas 1861€ ou 1845€ mais bien 2683€ sur lesquels les 30% d’abattement s’appliquent donc au final il serait imposé sur 1878€ nets c’est à dire plus qu’au réel.

A tout cela il faut ajouter les revenus en Allemagne et au Luxembourg soit une trentaine d’euros pour chaque pays.