Investir dans des SCPI avec un TMI à 30% ?

La fiscalité des revenus fonciers est dissuasive malgré les rendements sympa qu’on peut avoir.

Concrètement vos revenus nets  (revenus bruts touchés moins les charges) vous serez fiscalisé à 47.2%!

En assurance vie c’est  un peu mieux mais pas de crédit possible

Merci à tous pour vos réponses!

ArnvaldIngofson a écrit :

Utiliser des SCPI ayant des immeubles à l’étranger.
La SCPI paye alors les impôts localement, généralement plus faibles qu’en France.
Pour l’associé les revenus sont exonérés (Pays-B., Por., Bel., Irl., Fin.) ou ouvrant droit à un crédit d’impôt au taux moyen (All., Esp, Slo., Ita., Est., Lett.).

Pour un montant important, faire un montage avec une SCI à l’IS.
Par exemple : SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS

Avec des SCPI à l’étranger, on supprime complètement l’imposition liée à la TMI 30% ? Est-ce que les rendements sont restent sympa par rapport à une AV, et est-ce que l’immobilier dans les pays étranger est équivalent au marché français ?

Concernant la SCI à l’IS, malheureusement, je doute que cela soit intéressant pour se lancer avec 100k de SCI. Je ne vise peut être pas assez haut!

Hgmm a écrit :

En Av, un crédit est possible : le crédit à la consommation. Vous pouvez en trouver sur des durées relativement longue (9ans)

Je vous invite à lire les différents sur l’investissement via une SCI à l’IS

J’imagine que les taux des crédits à la consommation sur 9 ans réduisent considérablement le rendement de l’investissement au final ?

serenitis a écrit :

Détenues en direct TMI 30 et CSG fait que vous divisez en gros par 2 un rendement théorique qui tourne en moyenne à 4,5…ce qui revient à peine plus rémunérateur qu’un contrat AV…peu encourageant … le gros plus est la possibilité de les financer à crédit, pour cela une sci is leur redonne un intérêt essentiel dans le rendement (voir malolechat par exemple )

Si je comprend bien, en prenant par exemple un crédit pour 100k€ de SCPI, ce qui donne un effort d’investissement disons de 250€/mois, on arrive a peu près à la même chose que de mettre 250€/mois sur un fond euro en AV ? Donc l’effet de levier du crédit devient inintéressant ?

J’avais essayé il y a quelques mois de comparer, pour une TMI à 30%, un contrat en AV, une SCPI, et un LMNP pour un montant de 100k€ chacun, mais je m’étais vite mélanger les pinceaux avec toutes les incertitudes qu’on peut avoir, entre les taux de crédits, les aléas de la location LMNP, l’imposition, j’étais perdu!

serenitis a écrit :

A défaut de partir sur une sci, préférez sur cto des foncières cotées (unibail, klepierre, mercyalis…) vous pouvez en acquérir chaque mois quelques unités et toucherez des dividendes (7% à date environ) ponctionnés de la flat tax…

Mon but serait de profiter du levier de crédit pour l’immobilier, et malheureusement, en CTO, il n’est pas possible d’obtenir de crédit pour de telles opérations!

J’ai l’impression que si je souhaite faire évoluer mon patrimoine, il n’y a que le crédit qui puisse m’aider, j’ai un CDI stable et je doute que mon salaire évolue beaucoup par la suite… Et pour profiter des crédits, il n’y a que l’immobilier qui semble permettre de profiter de cela!

Bonjour,

Si ça peut aider, j’ai fait un tableau de sensitivité en fonction du rendement de votre portefeuille de SCPI en haut, et la variation de la valeur de la part à gauche.

Ce qui ressort est le TRI d’un investissement de 75 000 euros à crédit sur 20 ans, la simulation prends en compte tous les flux de trésorerie :



Le scenario central correspond à un rendement attendu entre 5% et 4,3% et une évolution de la valo de la part entre -1% et +0,5%.
Pour info, -1% correspond à une baisse global de 18% de la valeur des parts, une revalo de 0,5% à 10% sur la durée de l’investissement.

Le worst case scenario correspond à une chute de 40% de la valeur des parts, soit peu ou prou ce qu’il s’est passé pendant la crise immobilière des années 90.
Si ce scenario se produit, l’investissement n’est absolument pas rentable.

J’ai fixé la limite à 1,9% qui correspond à une hypothèse (très) optimiste du rendement de l’assurance vie sur cette période.

J’en conclu pour ma part que dans un but de diversification, l’investissement est valable mais loin d’être exceptionnel.

A noter également que la valo des parts de SCPI tout comme l’immobilier est très fortement correlé avec les taux et le bilan de la BCE.
Si on considère que les taux vont rester bas sur les 20 prochaines années, une crise comme celle des années 90 apparaît comme extrêmement peu probable. Une remontée des taux en revanche, aura un impact significatif sur l’immobilier et par voie de conséquence sur les parts des SCPI.

cat a écrit :

Vous ne pourrez pas déduire les intérêts du prêt pour votre acquisition en nue-propriété de vos autres revenus fonciers, si vous avez choisi des SCPI de rendements (en tout cas, je ne connais pas de tels SCPI qui le permettent).

Même si une partie du crédit permet de financer des SCPI en pleine propriété ?

RomainD2 a écrit :

Avec des SCPI à l’étranger, on supprime complètement l’imposition liée à la TMI 30% ?

Ca dépend des pays comme je l’ai mentionné.
Pour plus de détails lire
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

RomainD2 a écrit :

Est-ce que les rendements sont restent sympa par rapport à une AV, et est-ce que l’immobilier dans les pays étranger est équivalent au marché français ?

Les 2 meilleurs rendements du marché (> 6 %) sont les SCPI internationales de CORUM (Origin et XL).

Le seul petit inconvénient c’est que les intérêts d’emprunts sont "perdus" (au sens vous ne pourrez les déduire d’aucun revenu pour la déclaration fiscale).

ça commence à devenir un peu technique pour moi, je suis obligé de lire les posts plusieurs fois!

ArnvaldIngofson a écrit :

RomainD2 a écrit :

Avec des SCPI à l’étranger, on supprime complètement l’imposition liée à la TMI 30% ?

Ca dépend des pays comme je l’ai mentionné.
Pour plus de détails lire
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Post très intéressant en effet, bien que complexe, le résumé à la fin des exemples d’investissements sont parlant! Cela rend l’idée d’investissement en SCPI à l’étranger très intéressante, d’autant plus pour diversifier!

Par contre, l’exemple est appliqué à un investissement 100% allemand, j’ai un peu de mal à voir ce qui se passe quand la SCPI est plus diversifiée avec des investissements dans plusieurs pays!

Si je comprends bien, ces SCI internationales peuvent être souscrites sur les courtiers classique, tels que Primaliance et Linxea par exemple ? La clé est d’éviter les SCI à dominante française sur ces contrats, et de ce fait, on ne sera pas imposé selon notre TMI ?

Autre interrogation sur le montage, à partir de quel montant peut-on considérer l’achat de SCPI dans une SCI à l’IS comme étant valable ? J’imagine que cela dépend des rendements, mais on peut se fixer une fourchette ?

Le revenu foncier (de parts de SCPI) ne se calcule pas du tout sur les distributions de la SCPI, mais sur la quote-part des revenus fonciers de la SCPI (ceci, même si la SCPI ne distribue rien).
De même, l’assiette pour le micro-foncier (rarement avantageux avec les SCPI) (et pour avoir cette possibilité, il faut avoir des revenus fonciers d’un bien détenu en direct, par ex une place de P) sera les recettes de la SCPI (les charges de la SCPI ne seront pas prises en compte, alors quelles représentent souvent 20 à 30% des recettes).

Avec un gros TMI, mieux vaut (actuellement) privilégier les foncières (SIIC, REIT), ou détenir de la NP (longue durée) de SCPI ou de biens loués nus, ou les détenir via un contrat AV, ou via une SCI IS, ou faire du déficit foncier, ou regarder la location meublée, ou détenir de l’immobilier dans des pays avec une fiscalité plus douce sur les revenus fonciers.
De toute manière, la ponction du fisc reste généralement conséquente, en % comme en €euros…  mais (pour se consoler) il reste quand même bien plus d’€euros (de l’ensemble  des revenus) net de tout qu’il n’en resterait avec un plus petit TMI.

Message pour flosk22, est il possible de fournir le même tableau pour une TMI 14% ?
Et plus généralement, est-il encore intéressant d’investir en SCPI à crédit avec une TMI 14% ?
Je me pose la question de refaire une 2e tranche en direct à crédit vs une SCI IS (ex de Malolechat, avec une surface financière bien inférieure..)

Bonjour,

Pourquoi ne pas investir sur une SCPI à l’étranger de type Corum XL ou Novapierre Allemagne.
Sur Novapierre Allemagne, vous serez imposé à la source en Allemagne à 19%.

Alors que si vous investissez dans une SCPI en France vous êtes imposés à 30% + la CSG (soit presque 50%)…

flosk22 a écrit :

Si on considère que les taux vont rester bas sur les 20 prochaines années, une crise comme celle des années 90 apparaît comme extrêmement peu probable. Une remontée des taux en revanche, aura un impact significatif sur l’immobilier et par voie de conséquence sur les parts des SCPI.

Juste une parenthèse : je n’ai jamais noté qu’il y ait eu la moindre corrélation entre prix Immo et taux des crédits immobiliers par le passé.