Gghost : étude de cas immobilier (immeuble mixte en location nue et commerciale)

gghost · #1

Bonjour, j’ai une question pour les spécialistes.
J’ai acheté un immeuble en nom propre et pas en SCI (merci les banques…) avec 10 appartements loué nu (un comptable m’a prévenu que les impôts surveilles plus les meublés et les nouvelles normes sont compliquées) + 1 local commercial un restaurant qui est en place depuis plus de 10 ans.
Pour les appartements je suis en frais réel avec déduction des travaux taxe foncière et tout le reste car j’ai beaucoup de travaux et avec leur système déduction 2018 et 2019 ca m’arrange d’avoir fait les 3/4 en 2018.

En revanche pour le local commercial, il était loué et l’ancien propriétaire payait la TVA.

D’après ce que j’ai compris je vais devoir créer un compte professionnel, les impôts m’ont donné le Cerfa 11921*02 (mais introuvable sur le net…)

Ma question est pour l’onglet 9. Est ce que je peux être en régime BIC pour avoir les 50% d’abattement et avoir le reste de l’immeuble en régime réel? (car je n’ai prévu aucun travaux au niveau du local commercial)

Et ma seconde question est pour la TVA qu’elles sont les différences entre franchise en base, réel simplifié, réel normal, mini réel…

Je vous remercie d’avance

Jérémie

Mots-clés : appartement nu, bail commercial, immobilier

Timinel · #2

Bonjour

Pour la TVA je vous suggere de voir le centre d’impot , ce sera le plus simple.

Je ne comprends pas la separation que vous souhaitez pour l’immeuble, pourquoi vous n’etes pas entierement en BIC reel ? ( je ne vois pas comment vous pourriez faire pour avoir 2 regimes, j’imagine qu’il y a un pret et des interets a deduire … ca serait juste l’enfer )

cdt

Pierrot31 · #3

Bonjour gghost,

Une recherche sur le site vous montrera qu’il y a déjà pas mal de topics sur le passage de location nue en meublée. Mais, c’est dommage pour les histoire de frais de notaire ( et d’agence) + ça va être un peu pénible: pro rata en fonction des surfaces et des dates de changement de bail : surveillez votre EC…

Pouvez-vous développer le "J’ai acheté un immeuble en nom propre et pas en SCI (merci les banques…) "?

Bien à vous,

gghost · #4

2 banques ont dit oui et nous ont fait faire la SCI chez le notaire pour avoir la proposition et au moment de nous donner la proposition, elles se sont rétractées.
Du coup on n’a notre SCI sur le dos sans aucun bien à l’intérieur.

Pour le BIC si j’ai bien compris les impôts je dois reversé la TVA du commerce mais je ne veux pas reversé la TVA des appartements. Je perdrais beaucoup trop.
(les appartements représentent une fois tous loué 4000€ environ TTC et le restaurant 865€ HT )

Actuellement j’ai refais 3 appartements pour 8000€ environ à déduire.

Et il me reste 6 appartements à refaire et d’autres travaux dans l’immeuble mais sans toucher à la partie restaurant.

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