Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte)

Bonjour à tous,

Je viens de réaliser un investissement à LANDIVISIAU (29). Je réside personnellement à 300 kms dudit bien, mais dispose de nombreuses attaches amicales sur place, et m’y rend donc régulièrement.

Dans les faits, il s’agit d’un immeuble mixte, composé d’une surface commerciale en RDC (35m²), d’un T2 au 1er étage (37m² loi carrez), et d’un autre T2 au 2nd étage (32m² loi carrez).

Avant l’acquisition, j’ai demandé à ce que le bail avec le locataire commercial soit rompu, car ce dernier ne payait plus le loyer depuis 8 mois. Ma demande a été acceptée, et je n’ai donc pas à traiter avec un parasite. Le local commercial est donc vacant.

Le 1er T2 est loué à une valeur inférieure au marché locatif, à hauteur de 230 €/ mois (moyenne aux alentours de 350 € en réalité). Cette situation est lié au fait que la vendeuse était en difficulté financière (dossier de surendettement), et qu’elle a préféré loué à vil prix, plutôt que de ne pas louer du tout.

Le T2 du dernier étage est vacant depuis 2 ans, suite à des dégradations réalisées par un locataire peu scrupuleux (+ pb judiciaire pour deal de drogue…). Faute de moyen, la vendeuse n’a jamais pu rénover le bien.

En août, j’ai donc finalisé l’acquisition du bien pour un montant de 80 000 €. A cela s’ajoute les frais de notaire (8 000 €), et les travaux calibrés à hauteur de 11 700 € (porte de l’immeuble, rénovation des communs, porte de l’appartement du 2nd étage, sol du 2nd étage, plafond de la chambre, huisseries x 2 du 2nd étage, chauffages x 2, porte-serviette SDB, cuisine sur mesure, rénovation partielle de la toiture).

Je finance l’ensemble à crédit (1,46% sur 20 ans + 0,20% d’assurance emprunteur), et n’ai pas pu garantir l’ensemble avec une caution solidaire (refus de l’organisme en présence d’un immeuble mixte). Le temps de lancer l’opération et afin de me constituer un petit matelas de sécurité, j’ai opté pour un différé total d’amortissement de 6 mois (seul l’assurance emprunteur est à payer à hauteur de 18 € par mois). A terme, les échéances d’emprunt seront de 512 € (mars 2017).

Au niveau des garanties hypothécaires, j’ai donc un PPD sur le montant de l’acquisition (80 000 €) et une Hypothèque pour l’excédent (environ 20 000 €).

Une fois l’ensemble loué au prix de marché, le loyer mensuel devrait tendre vers 1 100 € (400 + 350 + 350), mais dans toutes mes simulations j’ai considéré 900 € par mesure de prudence.

Nous obtenons donc avec l’acquisition, les frais de Notaire et les travaux, une rentabilité brute avant IRPS comprise entre 10,80% et 13,20% (sur la base d’un taux d’occupation de 100% sur toute l’année). Un chouya moins en réalité, car suite à quelques désagréments lors de l’entrée dans les lieux, j’ai contacté une société de nettoyage pour rendre "clean" la surface commerciale et les toilettes (coût d’environ 300 € TTC, qui ne change pas l’opération car je finance cela avec de l’épargne de précaution).

D’un point de vue personnel, ma TMI est aujourd’hui de 30%, et mes revenus imposables ne sont constitués que de revenus professionnels (1 seule part fiscale à compter de 2017). J’ai en parallèle des revenus d’un LMNP géré au réel, mais qui n’emportent aucune imposition (déficit fiscal).

Mes compétences en matière de travaux ne sont pas exceptionnelles, raison pour laquelle je m’entoure d’artisans professionnels. En outre, je n’ai pas envie d’y passer un temps monstrueux.  En parallèle, je pense géré le bien seul, mais exceptionnellement, je ne m’interdis pas d’organiser des entrées dans les lieux par l’intermédiaire d’une agence dans le cas de mon indisponibilité.

Aujourd’hui, mes questions sont de deux ordres :

1°) Le régime fiscal de location de l’appartement du 2nd étage:

De fait, j’ai acquis l’immeuble en direct (mouais… me direz-vous). Par principe, les recettes de la surface commerciale entreront dans la catégorie revenus fonciers. Celles du 1er étage également dans un premier temps, puisque le logement est loué nu.

En revanche, une fois le 2ème étage rénové je suis en pleine interrogation sur le régime de location : foncier ou LMNP ? La question ne porte pas tant sur la solution la plus avantageuse d’un point de vue financier (LMNP, naturellement), mais plutôt sur l’intérêt que présente un bien meublé ou non dans l’esprit d’un candidat à la location.

Je m’explique : je suis assez certain que le LMNP m’exposera à plus de turn-over locatif, qui à long terme, pourrait devenir pesant compte tenu de la non proximité avec le bien. Aujourd’hui cela n’est pas un frein, mais dans 2/5/10 ans, qui c’est ?

En revanche, j’aperçois en ce régime le moyen de conserver en bon état et pour longtemps les parties communes, car les nouveaux arrivants n’auront pas de gros déménagements à réaliser. Qui plus est, les escaliers sont étroits, et trimballés un canapé, une machine à laver et un lit pourrait endommager à long terme les parties communes.

En dernier lieu, avec le LMNP, je pense pouvoir gonfler un peu plus le loyer (400 € probablement).

Bref, avez-vous un avis sur la question ?

2°) Les modalités de location de la surface commerciale :

Ce bien est aujourd’hui vacant. Il fait l’angle d’une rue, 2 façades sur vitrines, 35 m² dont surface de vente, petite réserve et WC. Précédemment c’était un vendeur de téléphones mobiles qui occupait les lieux, et d’un point de vue personnel, j’y verrais bien un bureau (type agent d’assurance ou auto-école) ou l’installation d’une profession paramédicale (type kiné ou autre). En effet, le bien est situé en centre ville, et jouxte un pôle médico-para-médical.

C’est ma première acquisition commerciale, et à ce titre, vos lumières sont les bienvenues.

Comment proposer le bien à la location : avec le site LBC ? avec une agence ? Question bête, mais si je mets l’annonce sur LBC, dois-je insérer des photos (je le fais automatiquement, mais peut-être à tord) ?

Pour la rédaction du bail : je comptes m’entourer des services d’un ami Notaire, ou d’un partenaire professionnel avocat. Validez-vous cette mesure de prudence ?

Enfin, je suis preneur de tout commentaire, avis ou autres sur ce sujet spécifique.

Despe

Mots-clés : immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale