Investir quand le locataire en place ne paye pas son loyer ?

En général il y a mauvais investissement quand celui ci est mal préparé.

Ici plusieurs points:
- le locataire qui ne paie pas et que vous voulez virer. Il faut un motif. Si vous achetez en l’état, le non-paiement sera un motif, mais ce sera long et compliqué. Faites vos prévisions en considérant ce loyer comme perdu pour pas mal de mois et également les frais de procédure. Si c’est toujours rentable pourquoi pas, acheter et se lancer dans une procédure d’expulsion?
Autre motif, donner congé pour vente. Est-il possible de négocier avec le vendeur qu’il donne congé à son locataire pour la vente et d’acheter une fois qu’il sera parti?

- Les travaux : Il faut les chiffrer il n’y a pas de mystère. Pour faire jouer l’assurance je ne suis pas expert mais j’ai des doutes quand au fait que le dégâts des eaux sera survenu avant que vous souscriviez m’enfin bon peut être… Dans tous les cas des travaux ca se chiffre et vous serez si ca passe dans vos critères de rentabilité.

Tout ca sans oublier les fondamentaux d’un investissement immobilier.

"Je préfère louper une bonne affaire, qu’en faire une mauvaise"

ce que vous économiserez en cash sur la vente, vous l’utiliserez en frais ( justice, huissier, travaux….)

(et pourtant je suis pro-immo, mais sélectif)

D’accord avec ce qui a déjà été dit, c’est une opportunité à condition de savoir s’en dépatouiller et d’avoir les épaules solides (à tous points de vue : financièrement mais aussi moralement, car virer un locataire qui s’incruste est pesant).

Opportunité à nuancer car il y a souvent d’autres investisseurs avisés sur le coup, ce qui limite la possibilité de négociation. Même un immeuble à problème ne garantit pas d’être seul en lice, et donc de pouvoir faire son prix. Ca n’empêche pas d’essayer, mais si l’on fait une offre très basse, il faut savoir qu’on peut se faire souffler la bonne affaire par un autre "gros malin".

J’ai vu une fois une vidéo d’Olivier Seban qui disait avoir payé un locataire pour qu’il parte.
En gros il achetait un bien 60 au lieu de 100 et proposait 20 au locataire pour qu’il parte.
Il avait dû s’assurer discrètement que le locataire accepterait le deal ou en tous cas ne pourrait pas le refuser.
J’avais trouvé l’idée originale.
L’idée est bien sûr la même que ce qui a déjà été dit : provisionner une perte quasi certaine en la déduisant largement du prix de vente.

Franc23 a écrit :

J’ai vu une fois une vidéo d’Olivier Seban qui disait avoir payé un locataire pour qu’il parte.
En gros il achetait un bien 60 au lieu de 100 et proposait 20 au locataire pour qu’il parte.
Il avait dû s’assurer discrètement que le locataire accepterait le deal ou en tous cas ne pourrait pas le refuser.
J’avais trouvé l’idée originale.
L’idée est bien sûr la même que ce qui a déjà été dit : provisionner une perte quasi certaine en la déduisant largement du prix de vente.

Rien de très original la dedans.

Le problème est comment formaliser le deal. C’est quasi impossible.

Il y a deux problèmes avec les locataires indélicats : Le loyer bien sûr, mais ça encore… et surtout les dégradation/nuisances. Un locataire peut laisser une ardoise de 5000 ou 10000€  mais peu aussi laisser 30000€ de dégâts derrière lui.

Ah oui … j’avais lu trop vite il y a effectivement un local commercial.
De plus pour le crédit, la garantie crédit logement ou un autre cautionnement bancaire ne serait pas possible également car il y a un local commercial…

Sinon pour mon argumentation, c’est l’idée générale que je retiens dans ce type de bien…  cela m’est arrivé 2 ou 3 fois mais offre refusé.. Après on accepte seulement 1 offre sur 20 ou 30 me concernant