SCI à l'IS et prêt immobilier : limiter l'engagement d'un associé minoritaire ?

Il faut différencier la question de la responsabilité liée à la SCI de la responsabilité vis à vis d’un contrat de prêt.

L’associé 1% est limité à 1% des dettes de la SCI … sauf si un créancier (la banque) exige une clause de solidarité dans le contrat de prêt. C’est contractuel. Vous avez cependant la possibilité de refuser cette clause … et probablement ne pas obtenir le prêt en conséquence.

Pour la question du prêt : votre SCI est "vierge", tout comme vous sur le theme de l’investissement immobilier. Vous ne trouverez, à mon avis, aucune banque qui fonctionne en mode "capital risque" et accepte de se passer d’une clause de solidarité des associés vis à vis de l’emprunt.

Merci pour vos retours.

Le retour de mon notaire (son clerc pour être exact, après discussion avec la notaire) m’a en effet surpris. Quiproquo je ne pense pas, puisque ce dernier m’a confirmé très distinctement que les démarches de cautionnement menées par les banques étaient redondantes, vis-à-vis des responsabilités de l’associé en SCI. Selon lui, les engagements en tant qu’associé de la SCI sont suffisants pour que la banque puisse réclamer solidairement sont dû à l’un ou l’autre des associés. Puis charge à l’associé 1% de s’adresser à l’associé 99%.

Merci, j’en conclu bien à une erreur côté étude notariale. Et je clarifierai en direct avec mon notaire.

Les banques concernées sont le CM et la CE. Donc oui la garantie se fait au travers d’une société de cautionnement.

@Xazh, quand vous dites qu’aucune banque n’acceptera de se passer d’une clause de solidarité des associés sur l’emprunt, vous voulez bien dire des DEUX associés ?

Car en effet, je suis ok pour une caution solidaire, ainsi que garantie réelle. Mais je crains que la seconde caution solidaire (associé minoritaire 1%) ne soit systématiquement demandée…
J’itère avec mon courtier pour mettre l’accent sur la garantie réelle.

adrien79 a écrit :

> Quelqu’un a t-il l’expérience d’une SCI unipersonnelle contractant un emprunt immobilier lors d’une période transitoire ou toutes les parts sont réunies en une seule main ? Ou est-ce un oxymore ?

Une SCI peut exister avec un seul associé (décès, rachat de parts) avec régularisation dans le délai d’une année sous peine de dissolution.
Par contre, tout tiers intéressé peut demander la dissolution de cette SCI.

Je vois donc mal une banque financer une SCI qui n’aurait plus qu’un seul associé et qui serait menacer de dissolution. La banque demandera / attendra la régularisation de la situation avant de s’engager.

Si c’est le cas, votre notaire s’est bien planté. Cf article 1857 du code civil : "A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements."
Qui plus est, il faut que le créancier ait d’abord poursuivi vainement la SCI avant de pouvoir se retourner vers les associés (article 1858).

C’est bien pour ça que les banques demandent une caution solidaire de chaque associé.

"A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements."

Bonjour,

Je me permet de préciser cependant qu’à mon avis tiers pourrait se retourner contre l’associé le plus solvable même s’il ne détient que 1% du capital à charge pour cet associé par la suite de se retourner contre les autres associés.

Bonjour,

Je me permet de préciser cependant qu’à mon avis tiers pourrait se retourner contre l’associé le plus solvable même s’il ne détient que 1% du capital à charge pour cet associé par la suite de se retourner contre les autres associés.

A votre avis ?

On vient de vous expliquer que la responsabilité d’un associé d’une société civile est non solidaire.
Donc, un tiers créancier de la SCI, après avoir vainement mis en demeure la SCI de régler ses dettes, devra se retourner contre chacun des associés pour engager leur responsabilité à hauteur de leur participation dans le capital.

Timinel a écrit :

Pardon , je n’ai peut etre pas ete clair.
la banque retoquait le dossier ou "ma femme et moi "etions caution, pour accepter celui ou "moi tout seul" etait caution.
Cdt

Si c’était clair, et ce que je vous expliquais, c’est qu’il vous parait logique
qu’une banque prenne la caution d’un maximum de personnes pour pouvoir se
retourner sur un maximum d’interlocuteur pour récupérer son dus.

Mais la banque ne peut pas faire n’importe quoi quand elle prend la caution de quelqu’un.
Si elle prend la caution de quelqu’un qui n’en a pas la capacité, un juge peut annuler purement et simplement la caution, et en plus il peut arriver qu’il remette en cause les autres garanties du financement.

Donc ça peut vous paraître illogique, mais il est parfois moins risqué pour la banque de ne prendre la
caution que d’un nombre limité de personne.
Ça peut être l’explication concernant votre cas personnel, où la banque a pu juger que
la capacité de votre épouse aurait pu être discutable, et a préféré prendre votre caution uniquement.