Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte)

Bonjour

J’ai vu votre présentation, je pense qu’il y aurait deja a faire de ce coté pour vous "rassurer " pour la suite .

Quelques points sur le cas ici :
- le plus problématique selon moi: le commerce dans un endroit ou il n’y en a pas … bien sur c’est une projection mais j’aurai plutot tendance a le voir fermer parce qu’il est seul, qu’a le voir rester parce qu’il est seul ( pas de petite centre commercial de l’autre coté de la fac par exemple ? )
- vous dites que le bail comercial est en cours de rénégo … et que le propriétaire est pressé …=> ca sent un risque fort cf ci dessus.  au moins mettez une clause sur la poursuite de l’activité et visé du bail si vous faite une offre. 
- T3 refait a neuf ? vous achetez travaux fait ? => rarement une bonne affaire ,  vous ne maitrisez pas ce qui se fait ( ca peut etre vite fait mal fait ) et vous ne bénéficiez pas du déficit pour travaux.
- le taux de vacances du commerce me parait tres faible , je pense que ca changera avant 20 ans ( je n’ai pas vu le boulanger cela dit ) et ca pourrait etre tres long..
au risque d’etre pessimiste , je regarde  sur roubaix, il y a beaucoup de commerce avec un taux de casse eleve ( et donc beaucoup de rotation , vacances a chaque fois etc ) ..
.
- Je n’ai pas compris la location des chambres : vous vouelez faire une coloc dans le T3 j’imagine ( et non le diviser puisqu’il sera refait a neuf ). Pourquoi pas avec les etudiants a coté. Vos chambres font plus de 14m2  pour des baux différents ?

Cdt

Merci pour vos réponses :-)

@Timinel : Je n’avais aps vu les choses de cette façon concernant le commerce, j’ai fait le tour du quartier il n’y a rien à proximité immédiate qui pourrait faire conccurence, d’où mon idée de me dire qu’il FAUDRA forcément remplacer pour combler le manque en cas de fermeture. Idem pour le bail je n’avais pas vu le risque et pensais qu’au contraire c’était une opportunité de partir au moins sur une triennale sans souci. En tout cas bonne idée d’inclure une clause sur le renouvellement du bail je n’y avais pas pensé merci :-)

Concernant les travaux, l’ancien propriétaire veut tous les prendre à sa charge (je lui ai parlé de la façade, il veut la faire), il me fait croire que c’est pour me laisser un bien clefs en main mais je pense que c’est surtout pour garder le déficit foncier pour lui (ou limiter la plus-value je ne sais pas trop, il est propriétaire depuis 10 ans).

L’idée dans le T3 était effectivement de faire une colocation, deux chambres de 13 et 20m² et un espace de vie en 10+20m² grosso-modo, le reste de la surface étant perdu dans un hall d’entrée inutilisable, et le grenier étant difficilement aménageable du fait d’une toiture ancienne entre autres.

@Stinky : effectivement c’est le commerce qui me fait peur, mais le boulanger a 32 ans et la boutique a l’air de marcher fort (je suis resté plusieurs fois 30min devant), mais c’est vrai que je n’ai pas regardé le bilan. Le boulanger a l’air plus intéressé par les belles voitures que par l’immobilier et m’a dit ne pas vouloir s’endetter sur 20 ans (oui c’est bizarre je sais).

L’immeuble à 86k€ que vous citez est en ligne depuis plus de 3 mois…. et depuis plus de 3 mois j’essaye de contacter l’agence en question sans succès (elle a un 2e bien qui m’intéresse), je me suis même présenté devant 2 fois et rien, les bureaux sont là mais il n’y a personne dedans….

Quant au 2e immeuble, il est super intéressant mais il y a beaucoup de travaux et…. pareil pour un premier investissement ça me fait un peu peur… (ce qui est idiot je suis d’accord)

Bonsoir Messieurs,

Je reviens vers vous pour cette seconde proposition, un bien très similaire, mais avec une localisation extrêmement plus attractive :

VOTRE PROFIL
- Pacsé (régime séparation) investissant seul, 32 ans
- TMI à 14% (50k€ en 3 parts)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : proches de zéro
- Fiscales : proches de zéro
- Artisanales : Je me fais mal aux doigts mais je sais faire
- Sociales : Vous pouvez répéter la question ?
- Temps disponible : 5h / semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble avec fromagerie en rdc (un petit 20m²) et T3 en duplex à l’étage (60m²)
- Année de construction : env. 1900
- Local commercial loué depuis au moins 12 ans (mais locataire en place depuis 2016) et T3 vide
- Chauffage individuel électrique récent
- Pas de volets au 1er (bâtiments de France) et volets manuels avec huisserie en bon état au 2e
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : T3 à rafraîchir, il faut refaire la cuisine et les sols avec un bon coup de peinture, budget de 5 à 8k€ en fonction de l’équipement de la cuisine. La partie fromagerie aurait besoin d’une peinture en façade, mais est-ce à moi ou au locataire de payer ?

LOCALISATION DU BIEN
- CAMBRAI (33.000 habitants)
- Hyper-centre, 3min à pied du centre-ville, à 2 pas de la cathédrale.
- Tous les commerces sont à moins de 100m à pied, une grande surface à 5min de marche
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : directement lié à l’évolution de la ville

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 100k€ (déjà négocié, affiché 113) +8k€ travaux +8k€ de frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : fromagerie à 620 et T3 annoncé à 500 (peut au pire se faire à 450 selon rafraichissement/équipement de la cuisine)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) pour le commerce 6 mois tous les 10 ans (un commerce juste en face a été repris en 3 mois) pour le T3 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non je fais moi-même
- Travaux immédiats : rafraichissement du T3 (5 à 8k€ selon cuisine) et peut-être peinture façade RDC (1500€)
- Coût des travaux à 5 ans : Rien si rénovation complète (la toiture a 15 ans)
- Coût des travaux à 10 ans : Nouveau rafraichissement (5k€ ?)
- Taxe foncière hors TEOM : 1200€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 300€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 2,75% du loyer du T3
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 11,3% sur base de 620+500 de loyers
- Rendement net net : env. 7% d’après rendementlocatif.com (qui note l’investissement 10/10)

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : env 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité : Environ 580€/mois assurance incluse
- Frais de tenue de compte : dépendra de la banque (j’aime bien Boursorama)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : prévisionnel 5.000€ à constituer la première année de fonctionnement via probable différé de remboursement (si accepté)

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue au foncier réel du local commercial
- Pour le T3, j’hésite à meubler (ça serait un plus au vu des accès m*rdiques, mais il faudra passer par des déménageurs pour monter machine à laver et frigo… Sinon ça sera nu (mais dommage pour l’imposition)

CASH FLOW
- Je vise un 300€ net net mensuel si location meublée, et environ 100-200€ si location nue

Franchement, au vu des chiffres, j’aurais signé tout de suite s’il n’y avait pas ce problème d’accès…
En effet, le T3 n’est accessible que via un escalier en colimaçon hyper étroit, du genre à ne même pas savoir comment y monter un frigo, donc déjà pour passer du RDC au 1er c’est compliqué, mais c’est encore pire quand il s’agit de passer au 2e pour accéder aux chambres, je passe à peine en largeur d’épaules et je me suis claqué la tête sur une poutre (bon ok j’ai une carrure de Rugbyman qu’à trop mangé, mais quand même)…

Et au 2e, si la hauteur sous plafond est bien de 2m40 à peu près, il y a à plusieurs endroit de poutres apparentes à 1m80, et comme je fais 1m85… c’est très gênant pour moi. Idem pour les WC dont l’accès se fait après être passé dans une ouverture de 1m80 de haut faite dans un mur porteur…

Qu’en pensez-vous ? L’agent immobilier me garantit qu’avec cet emplacement il loue l’appart en une journée, et que les poutres sont un cachet en plus plutôt qu’une contrainte, mais j’ai pris l’habitude de ne pas trop croire ces animaux là…

Ça m’embête, l’investissement a l’air vraiment bien, mais je ne me vois pas du tout vivre dedans, et je m’étais promis de ne pas acheter si je ne me voyais pas y vivre…

C’est dommage de ne pas se lancer à cause d’un escalier…. peut-il être remplacé?

S’il est impossible de monter facilement frigo, mal etc, il est préférable que ce soit vous qui meubliez le bien. Demander aux locataires de faire appel à un déménageur avec monte charge (a emménagement et au demenagement) va limiter fortement votre potentiel locatif. Vous pouvez faire du nu avec inventaire de meubles ou du meublé.

Philref92 a raison. Il vous faut une épargne de précaution avant de vous lancer. Ou alors le moindre grain de sable va devenir boulet.

Soyez moins précis dans vos descriptifs. Les fromageries à Cambrai en centre ville se trouvent d’un clic…

Merci à vous tous pour vos réponses, c’est bon d’avoir des avis rationnels et objectifs.
Si ça ne tenais qu’à moi j’aurais déjà acheté la dizaine d’immeubles que j’ai visité, c’est frustrant, car je pense que je vois les défauts, mais j’ai du mal à me mettre un blocage et me dire que je ne suis pas pressé, que je peux attendre le prochain (ou le suivant…).

@Philref92 : L’idée est de demander un différé de remboursement les premiers mois (ou la première année) pour me constituer l’épargne de précaution spécifique qui servira à protéger cet investissement. Je compte d’ailleurs inclure ceci dans la négociation à la banque en plaçant la somme dans celle-ci via pourquoi pas leur Assurance vie maison (support en euro, le but de ce placement n’étant pas de gagner de l’argent mais de sécuriser, peu importe si le fond a un très mauvais rendement, et les banques aiment bien vendre des AV…), je dispose aussi d’un (tout petit) peu d’épargne personnelle (10k€) mais que je ne souhaite pas engager, bien évidemment.

@lachignolecorse : Effectivement, la prochaine fois je dirais juste "un petit commerce", je n’avais pas tiqué sur le peu de fromageries en centre-ville… Elle est sympa la façade hein ? (oui elle est à repeindre je sais, il faudrait regarder dans le bail commercial si c’est à la charge du locataire ou pas).

@Surin : Je ne crois plus les agents immobiliers depuis bien longtemps déjà (mauvais souvenirs de mes premiers apparts en location), mais entre les lignes ils lâchent parfois des infos intéressantes… parfois… et puis c’est eux qui ont le réseau…

Bon, en tout cas vous m’avez convaincu, ce n’est pas encore assez parfait pour être mon premier vrai projet.

Pour info, en cas de vacance sur le T3 de l’étage, rendementlocatif m’annonce un cashflow de -200€/mois de vacance, mais bon, j’espère quand même qu’il sera plus souvent loué que vide, et comme loué je suis à +160 en nu et +300 en meublé, ça m’avait tout à fait l’air jouable… (cf mon premier paragraphe)

Reste aussi le petit détail qui me perturbe toujours : ne voir ni le toit ni la façade arrière (bha oui, le toit on en voit que la moitié en regardant par la fenêtre, et le mur arrière n’est visible que via la cour intérieure d’un autre immeuble). On est d’accord, on ne signe rien tant qu’on a pas tout vu, quitte à déranger les voisins ?

Bonjour,
Je ne connais pas du tout le secteur que vous considérez mais suis très réservé à la lecture de vos descriptifs.
Visez quelque chose d’irréprochable en terme de règlementation et de qualité et de "facile" à rénover/restructurer le cas échéant.
Bonne recherche.

Vous voulez pas une garantie loyers impayés de la part du vendeur non plus?

Demandez toujours, tout peut se faire.
Mais vous serez surement perçu comme un amateur/chieur.
Vous aurez peut être le dernier ou ceux en cours si occupés (qui seront dans le compromis).

La SCI est en effet une possibilité.
Mais cela a un coup dès le départ et ce n’est non plus la recette magique.

Je viens de voir votre présentation, ce n’est pas votre premier investissement…Mes excuses donc.
Raison de plus pour connaitre votre capacité d’emprunt.

Ne soyez pas gêné de poser des questions, mieux vaut être pris pour un "chieur" que pour un perdreau de l’année.
De manière générale, les vendeurs enjolivent la réalité, un peu comme la plupart de ceux qui décrivent leur réussite
La solution : il vous dit qu’il n’y a pas de vacance locative et évoque un taux de rendement élevé : demandez à voir les déclarations de revenus fonciers et avis d’imposition correspondants, seules "preuves" concrètes. ça se fait de prouver ce que l’on raconte ; personnellement ça ne me choquerait pas d’avoir à présenter les comptes sur lesquels j’appuie mon argumentation.
S’agissant de la demande locative, contactez aussi la mairie et demandez s’ils sont sollicités et par quels profils.
Prudence toutefois, j’habite un petit bled où la demande locative est réelle… mais la demande locative solvable faible. Je n’y ai donc pas investi en locatif d’habitation.

Passez pour un chieur? Et alors!

Vous avez les moyens d’acheter il veut vendre! Il faut paraître sur de soi (dans le sens je ne pose pas des questions au pif car je ne sais pas trop pourquoi, mais plutôt je veux vraiment acheter le bien, et je dois vérifier ce que vous vendeurs avancez!) et poser toutes les questions qui s’imposent. Demandez les dernier baux, état des lieux vous verrez bien les vacances… Si il refuse vous saurez tout de suite si il est lui aussi sérieux.
Et rappelez a tous (vendeur et agent) qu’il vaut mieux un gars pointilleux et qui demande des justificatifs et qui va au bout, que un rigolo qui signe un compromis et se retracte car il se rends compte de quelque chose après et tout le monde perd du temps.

Sur la pertinence du 3e investissement : je ne peux rien dire puisque vous nous laissez dans l’ignorance de tous les chiffres. Je n’ai pas de boule de cristal.

Sur le fait de demander des papiers au vendeur : ça s’argumente. Si vous les demandez de but en blanc au premier contact, il va vous prendre pour un lunatique.

En revanche, après des premières démarches normales (questions, visite), vous pouvez expliquer au vendeur, tout à fait dans l’esprit expliqué par alex44 : "votre bien m’intéresse, je pense très sérieusement à l’acheter, je vais donc désormais faire des vérifications pour m’assurer que tout correspond, et pour faire en sorte d’être bien informé avant d’aller au compromis ; plutôt que d’aller au compromis la fleur au fusil, et de me débiner ensuite parce que j’aurais découvert tardivement tel ou tel truc. Dites-vous d’ailleurs que si ça ne vous enchante pas de me fournir tous ces documents, ça ne m’enchante pas non plus de devoir les éplucher. C’est un travail nécessaire pour baser ma décision d’achat sur une très bonne connaissance du bien, et pour éviter d’avoir ensuite mauvaises surprises ou malentendus."

Notez aussi qu’éplucher des documents, ça s’apprend. Vous ne semblez pas très versé dans l’administratif. Avoir une liasse de papiers ne sert à rien si on n’est pas capable de repérer les problèmes.
En gros, une personne expérimentée peut mettre 5 minutes à parcourir des documents, et voir deux problèmes qui lui sautent aux yeux comme s’ils étaient surlignés au fluo ; alors que, sur le même paquet de documents, une personne non expérimentée peut les lire péniblement pendant une demi-heure sans rien repérer d’anormal. A vous de vous former, sur le tas, pour apprendre à faire de la "vérification de cohérence" sur les papiers que vous demandez.
Aussi, il est préférable de recevoir des documents par mail, ce qui vous laisse tout le temps de les étudier ; plutôt qu’un vendeur qui vous autorise à consulter les documents papier, pendant qu’il s’impatiente visiblement en attendant que vous ayez fini. Si vous avez le choix, préférez donc la réception des documents, pour pouvoir les étudier à loisir.

SCI IS :
- déjà, je doute fort que vous ayiez fait une comparaison exhaustive et exacte de la fiscalité des deux formules (SCI IS ou nom propre) dans l’hypothèse d’une revente à 20 ans. Il y a tellement de choses à prendre en compte qu’il est très difficile de ne pas se planter. Il y a un fil SCI IS vs IR, avec des comparaisons faites par des gens expérimentés ; il leur faut 4 pages de discussions et de relecture critique pour chasser les erreurs et les approximations. Alors, un débutant ou presque qui y arrive du premier coup, je suis sceptique. Dites-vous bien qu’il y a une probabilité non négligeable que vous ayez fait une erreur ou omis un point important dans ces calculs.

- SCI IS, ce n’est pas seulement un surcoût, c’est une rigueur de fonctionnement à longueur d’année. C’est une structure IS, c’est comme de gérer une boîte. Ca veut notamment dire :
- une séparation rigoureuse entre vos fonds propres et ceux de la SCI. Que ça soit en dépense ou en recette, tout ce qui a trait à cet immeuble et à cette activité de location doit passer par la SCI, avec justificatif en bonne et due forme.
- un formalisme : une AG par an, qui approuve les comptes, prend les décisions importantes, etc.

Quand on est pris dans le quotidien, quand les associés de la SCI sont madame et monsieur ce qui fait qu’on a l’impression que fonds perso et fonds SCI sont quasiment la même chose, il est si facile de laisser s’installer des négligences et des approximations…

Quel dommage de considérer qu’une telle maison sera toujours un sous-logement, forcément moins bien, loué pas cher à des allocataires CAF !

Et pourquoi pas trouver un archi ou architecte d’intérieur qui vous fasse un projet pour métamorphoser la citrouille en carosse ?

Ca ne coûte pas forcément cher :
- un(e) jeune archi qui vient de s’installer dans le coin et qui veut se faire une référence en montrant justement qu’il peut transformer un habitat ancien et pauvre en une très belle réalisation.
- une fois la conception réalisée, les travaux ne coûtent pas forcément beaucoup plus cher. L’archi apporte une plus-value par son coup de crayon, par ses choix de matériaux et de couleurs, par sa capacité à harmoniser des éléments d’habitat traditionnel avec des éléments modernes et au goût du jour ; pas en choisissant des matériaux ou des procédés hors de prix. Le budget limité peut faire partie du cahier des charges et peut contribuer à motiver l’archi pour relever ce challenge.

Et si ça devenait le logement coup de coeur que s’arrachent les quelques locataires qui ont des revenus un peu significatifs dans le coin ?

Juste une idée…

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2018 19h41)