Associé qui habite un bien immobilier d'une SCI à l'IR ?

Tam10 · #1

Bonjour,

Une question me trotte dans la tête et j’aurai besoin de vos lumières. Et désolé par avance si je fais des erreurs dans l’exposé.

Dans le cadre d’une SCI familiale IR, l’occupation d’un bien appartenant à la SCI par un associé peut être une mise à disposition gratuite ou bien onéreuse.

Dans le cadre de remboursement d’emprunt, la SCI a bien souvent besoin de liquidité. Dans le cadre d’une occupation à titre onéreux, les loyers versés par l’associé habitant le bien augmente mathématiquement le revenu foncier de la SCI.

N’est-il pas plus judicieux que l’associé bénéficiaire du bien l’habite à titre gracieux et injecte de l’argent dans la SCI dans le cadre du compte d’associé ?

Merci d’avance !

Mots-clés : loyer, sci compte associé, sci

MichMouch · #2

Bonjour,

1er point déjà: vous ne pourrez déduire aucunes charges relatives à un bien occupé gratuitement par un associé.
2eme point : la mise à disposition gratuite d’un immeuble au profits d’un ou des associés doit être prévues dans les statuts ou à défaut résulter d’une décision collective des associés.

Mais peut être le savez vous déjà.

Au delà de ca, j’imagine mal justifier à l’administration fiscale que les sommes versées à la SCI ne sont pas des loyers mais des apports alors que ca semble bel et bien à un loyer… M’enfin ce dernier point n’est qu’un avis personnel.

Mais enfin l’indispensable et que l’occupation soit prévue par décision collective, et du coup ne pas déduire de charges afférente à ce bien.

Tam10 · #3

Je suis bien d’accord avec l’intégralité de vos propos ! Merci.

La question reste théorique car sous réserve que le versement en compte courant d’associé soit plus avantageuse que la déduction des charges bien entendu.

Canyonneur75 · #4

Bonsoir,

Les 2 alternatives me semblent pas du tout comparables :

Sauf erreur de ma part, les comptes courants d’associés (CCA) permettent aux associés de procurer à la SCI les fonds nécessaires à son fonctionnement. Il s’agit d’une dette de la société par rapport de chacun des associés à hauteur du montant que chacun des associés a avancé. Dans ce cas que vous envisagez, les sommes que vous pourriez verser constituerait un prêt à votre SCI. Les autres associés n’auront aucun droit sur les sommes que vous pourriez verser.

Les loyers que vous seriez susceptibles de verser constituent en revanche un produit qui sera partagé entre les associés en fonction de leur part du capital.

La solution de l’apport en capital me semble aussi préjudiciable aux autres associés puisqu’elle conduirait à augmenter vos droits dans la SCI.

Votre objectif (tel que l’ai compris) de vouloir assurer une égalité entre les associés et minimiser la pression fiscale me semble donc difficile à atteindre.

Une consultation d’un spécialiste du sujet me semble indispensable…

Canyonneur

Bernard2K · #5

Les différents intervenants ont bien cerné le sujet.

En fait, il y a les options possibles suivantes :
1) l’associé habite gratuitement le bien, sans contrepartie.
Avantages :
- gratuit pour l’occupant, il est content.
- bénéfice de l’exonération de PV au moment de la revente de la RP, pour sa part à lui.
Inconvénients :
- charges du bien non déductibles.
- difficulté pour que la SCI rembourse l’emprunt
- Les autres associés pourraient se demander pourquoi il a un tel avantage, et pas les autres associés ?

2) l’associé habite gratuitement le bien. Il abonde un CCA qui permet de rembourser l’emprunt à la banque. Vu que le CCA est une sorte de prêt envers la SCI, la SCI accumule une dette envers cet associé.
Avantages :
- la SCI n’a pas de difficulté à rembourser l’emprunt grâce à cet apport en CCA.
- bénéfice de l’exonération de PV au moment de la revente de la RP, pour sa part à lui. Confirmé par une jurisprudence récente : SCI et exonération de plus-value au titre de la résidence principale de l’associé : ne pas confondre loyer et apport en compte courant
Inconvénients :
- charges du bien non déductibles.
- la SCI ayant accumulé une dette envers cet associé, il ne s’agissait pas d’une contrepartie. En fait, une bonne part de la vente de la RP va probablement lui revenir sous forme de remboursement du CCA. On retrouve le même inconvénient que précédemment : les autres associés pourraient se demander pourquoi il a un tel avantage, et pas les autres associés ?

Du point de vue de l’associé qui fait cela, on peut quand même se demander pourquoi il ne l’a pas fait en nom propre. il rembourse chaque mois un emprunt, les charges du bien ne sont pas déductibles, et à la revente il est exonéré de PV. C’est vraiment pareil qu’une possession en nom propre. Alors pourquoi diable faire cela au travers d’une SCI, en n’étant du coup pas propriétaire à 100 % et en donnant aux autres associés un droit de décision sur ma RP ? Comme le dit souvent GoodByeLenine : ne faire quelque chose en SCI plutôt qu’en nom propre que si on a identifié des avantages biens réels, supérieurs aux inconvénients !

3) l’associé paie un loyer.
Avantages :
- la SCI n’a pas de difficulté à rembourser l’emprunt grâce à ce loyer
- charges du bien déductibles des revenus fonciers.
- équité entre les associés : celui qui bénéficie du logement paie une juste contrepartie.
Inconvénient :
- pas d’exonération de PV à la revente de la RP.

Dans tous les cas, il faut garder en tête le risque de procédure pour abus de droit. Voir aussi cette page : Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI

Dans votre cas précis, où vous avez 25 % de la SCI mais où vous vous tapez tout le boulot, cela appelle à mon avis des commentaires plus circonstanciés, que j’ai faits dans votre présentation.

Dernière modification par Bernard2K (05/10/2018 09h41)

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