Tam10 [34] : étude de cas immobilier (T2 sur Lunel)

Bonjour,

Je me permets de vous soumettre un bien que j’ai visité cette après midi. Je dois rappeler demain afin de faire une offre.

C’est un T2 sur une copropriété plutôt propre (50 lots) dans un quartier de Lunel qui ne semble pas trop pourri… L’appart est à refaire entièrement mais les travaux ne posent aucun problème.

VOTRE PROFIL
Marié (communauté de biens), 35 ans, 14%, 38400 e de salaire sur le ménage

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / très moyenne.
- Fiscales / très moyenne mais je me soigne.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) / très bonne.
- Sociales / plutôt bonne.
- Temps disponible / J’ai deux enfants en bas âges… Alors bon… J’arriverai à me dégager du temps pour les travaux mais sinon…

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement résidentiel
- Année de construction : 1970
- Étage : 1/4, bonne luminosité (sur une avenue assez large), 49 m2, avec ascenseur.
- Inhabité
- Si appartement : syndic pro
- Chauffage individuel gaz.
- Volets pliants
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels: Télé-relevés.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires.
- Concierge : non
- Décoration : Appart à refaire. Cuisine, sale de bain, élect… Je pense que ça passe avec 15000 euros en faisant tout moi même.

LOCALISATION DU BIEN

- Hérault, Lunel
- Centre-ville, mais pas hyper centre. Quartier de la gare en pleine rénovation.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : non plutôt sinistré sur Lunel mais potentiel de Montpellier et Nîmes à moins de 15 min en train.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Il me semble qu’il peut difficilement en perdre.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 65000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 590
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0

- Travaux immédiats: 15000
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. J’attends les docs
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire). J’attends les docs
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture). La façade a besoin d’un coup de jeune mais je ne sais pas quand…

- Taxe foncière hors TEOM: 900
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 9.8 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 5000 voir 0.
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.6
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) Normalement, en cash flow positif, j’épargne tout.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Heu, non.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Régime: BIC réel LMNP
- CASH FLOW: il faut la version payant maintenant sur rendementlocatif ?
- Prendre en compte le TMI : 15%

Merci d’avance de toutes vos réflexions.

Mots-clés : achat, immobilier, lunel