Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain)

Bonjour,

"L’urbanisme va rechigner" : en fait le service instructeur instruit le droit du sol le fait sur la base soit du PLU soit du RNU. Dans un état de droit, c’est comme et pis c’est tout, il n’y a pas à rechigner, mais dans la vraie vie parfois…
Vu votre présentation, je suppose qu’il s’agit d’un PLU…
Donc sachant que la notion de faible densité est illégale vis à vis des dispositions du Code de l’Urbanisme, cela ne traduit sans doute que votre vision du bâti avoisinant, lequel date sans doute d’avant les dernières dispositions du Code.
La densification est désormais non seulement possible mais encouragée par les PLU…C’est la règle qui prévaut, je suis bien d’accord que cela va créer des problèmes d’harmonie.
Pour mémoire, le COS n’existe plus.

Posez un Cub (dit CU "opérationnel" délai de réponse 1 mois, très simple à remplir) pour vérifier le possible et rencontrez le service instructeur.

La base c’est toujours de se faire notifier la règle du jeu : le CUb est fait pour ça
C’est un acte qui créait du droit de par son opposabilité, attention toutefois à son délai de validité et au cas ou un autre PLU serait en cours qui permettrait l’émission du sursis à statuer sur un futur Permis basé sur le dit CUb.

Bernard2K a écrit :

Vous dites que vous voulez maximiser la plus-value dans 10-15 ans, donc maisons individuelles.

Je ne suis pas trop d’accord avec ce raisonnement. Mon expérience est plutôt : pour une maison avec terrain, le prix de vente de la maison ramené au m² de surface habitable est quasiment le même, qu’il y ait peu ou beaucoup de terrain. Donc, plus il y a de m² à vendre sur le même terrain, mieux on se porte.

Par contre, le prix au m² est plus élevé sur les petits logements que sur les très gros. Il vaut donc mieux faire plusieurs logements qu’une seule grosse maison.

A mon avis, vous devriez vous demander, à partir de la feuille blanche, comment maximiser la surface construite sur ces terrains. Vous devriez faire cela avec l’aide d’un architecte ou d’un urbaniste : c’est leur boulot de maximiser la valeur de ce qui est construit, en fonction du terrain et de ce que permet l’urbanisme.

Par exemple, faire 2x2 maisons mitoyennes, pour avoir 4 petites maisons chacune sur 400 m² de terrain. Ou même un petit immeuble, optimisé pour que chacun ait un peu l’impression d’avoir une villa (4 à 6 logements duplex, donnant chacun sur un terrain privatif). Dans le même ordre d’idée, les garages coûtent cher et ne valorisent pas vraiment le bien à la revente. Dit autrement : tout le monde veut un garage mais personne ne veut payer pour. Si vous faites des places de parking en surface, ça devrait être plus rentable au global. C’est ce genre d’approche qui maximisera aussi bien votre revenu locatif que votre plus-value à la revente.

Ensuite, vous dites "je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation". Fuir les impôts n’est pas une bonne façon de choisir ses investissements. Si vous payez des impôts parce que vous avez beaucoup de revenus, tant mieux, car en net, il en restera toujours plus que si vous n’aviez rien fait !

Sur le régime fiscal, pas évident de choisir. Le LMNP reste hyper intéressant, mais il est régulièrement remis en cause. Le Pinel, pas d’intérêt si vous n’avez pas la réduction d’impôt ! A votre place, je serais tenté de partir sur du meublé au réel. Meubler de façon assez spartiate pour être juste conforme à la liste obligatoire.

Votre analyse d’ensemble est pertinente…je vais suivre votre conseil et repartir de zéro pour voir si 2x2 est envisageable
le Pinel me fait perdre 200 eur mensuels de potentiel locatif à cause de la limite (zone B1) en plus de ne pas profiter de la carotte fiscale les premières années, je vais plutôt partir sur du LMNP.

Je reviens après quelques semaines de réflexion; j’ai fait poser par un constructeur sur le plan de masse un projet de 2x2 maisons mitoyennes environs 80-85m2 3ch, ça passe; je vais prendre RDV avec l’urbanisme pour voir si c’est envisageable par rapport au PLU (accès par rapport aux voiries, etc…) et demander un CUb.
Mon objectif plus affiné est de finalement faire du cash immédiat; je vais partir sur 4 LMNP qui seront plus rentables. Et au final si une maison mitoyenne se revend moins bien et bien tant pis, j’aurai profité d’une meilleure rentabilité pendant ces années.
merci à tous pour vos commentaires en premier jet, cela me permet d’avancer…merci de bien vouloir continuer à me prodiguer vos conseils, toute remarque est la bienvenue.

@gaspard16, j’ai annoncé 1.8 assurance incluse sur 25ans vous avez réussi à trouver du 1.57 avec assurance ?

Bonjour,

Au niveau du CUb, qui est (j’insiste) gratuit (pas besoin de payer un architecte), rapide (1 mois si tout va bien voir 2 maxi (edit))  il faut garder en tête que la réponse du service instructeur est à la hauteur de la précision de la demande.
Donc, puisque votre projet est bien avancé, il faut quasiment déposer la même chose en terme de pièces que pour le permis (notice, plans cotés, insertion paysagère…).
Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible).

Dernière modification par Iqce (10/01/2019 18h48)

Si vous déposez un PC vous serez taxé et si vous n’allez pas au bout il faudra demander un dégrèvement :

"Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible)."

Pour une faisabilité par rapport au PLU le CUb n’a que des avantages (sauf si le PLU est en cours de révision ou si un PLUi est en cours d’élaboration).

Bonjour, effectivement, j’y avais pensé
pour l’obtention du prêt à un taux attractif, la banque demande de prendre l’assurance groupe….que je pourrai résilier au bout de quelques mois

Bonjour à tous,
le projet avance lentement mais sûrement….PC obtenu fin septembre pour un lot de 2 maisons mitoyennes…financement 25 ans à 1.08% brut sur 336mois dont 36 de différé, je fais les démarches pour le dossier délégation d’assurance qu’a accepté la banque (je passe de 100€ assurance groupe à 50€ en délégation). Le premier coup de pioche devrait démarrer début février.
Je ne sais pas si l’idée du Pinel est intéressante malgré la carotte fiscale (1 maison à 200K€ sur 9 ans pourrait rapporter 4000eur/an de réduc) mais loyer bloqué à  800€ alors qu’en LMNP je pourrais louer jusqu’à 1050-1100€/mois. Je ferai mes simulations lorsque j’aurai le prix de revient définitif d’une maison.
Je pense engager un deuxième PC pour une maison individuelle supplémentaire ; je n’irai pas au delà car le terrain est mal foutu (zones pare feu 12m) et si je passais en 2x 2x2 soit 4 logements(max possible) j’aurais eu des contraintes en tant que lotisseur…là 3 maisons c’est plus simple à gérer, avec une petite perte de rentabilité. Après consultation de l’urbanisme, ça passerait sans contrainte.
Je pense partir sur un produit standard plutôt recherché (110-115m2 4ch) passe-partout. Les agences que j’ai consultées m’ont orienté vers ceci. Elle sera louée en LMNP au réel. Les petites surfaces sont plus rentables, partir sur plus grand serait inutile…? je m’interroge sur le fait de lancer la demande de permis pendant les travaux de la première tranche…les banques suivraient malgré que le premier projet n’est pas finalisé?

Bonjour,

J’ai l’impression que vous n’avez rien de spécial à réfléchir ; lors des ventes, un jour, il vous faudra mettre en place une copropriété en toute rigueur ; toutefois, dans un cas similaire, je ne l’ai pas fait, le géomètre m’a fait observer que c’était "border line" et je lui donne raison ayant tout géré par servitudes (passage, VRD). Il y a la théorie et la pratique (edit) ?
Bref, je vous conseille de border avec votre géomètre et votre notaire en amont pour que tout le monde soit d’accord.

Dernière modification par Iqce (15/11/2020 13h18)

Avez-vous étudié le marché pour savoir s’il y a vraiment un marché pour des maisons de 100m² en meublé dans une zone à faible densité ?

A mon sens, ils ne sont pas et ne seront jamais "communs" :
- à l’heure actuelle, ils appartient à Zepoulpe qui possède les deux maisons.
- le jour où Zepoulpe veut vendre, il sépare en deux parcelles. Il conserve dans sa parcelle les éléments qui servent aux deux maisons, donc ces éléments ne sont pas communs puisqu’ils appartiennent exclusivement à Zepoulpe. Par contre, il concède une servitude dessus, c’est à dire plus ou moins un droit d’usage, mais pas un droit de propriété, ce qui fait que ce ne sont pas des équipements communs. Ce qui est commun, c’est ce qui est propriété de plusieurs.

Il vous semble mal, la loi à évolué depuis