Changement de statut matrimonial pour investir dans l'immobilier ?

Bonjour.

Sur la forme : je crois qu’il faut en discuter avec votre épouse et si vous êtes d’accord sur le principe, aller voir ensemble un notaire pour être conseillés.

Sur le fond : certes vous voulez protéger votre communauté des risques mais en changeant de régime matrimonial. Mais vous empêchez aussi que votre communauté profite de votre succès si c’est le cas.

Donc c’est une décision à prendre à deux en toute connaissance de cause.

Bonjour

Je comprends qu’il s’agit d’un projet d’achat en direct en indivision.

Le régime légal (sans contrat) est depuis les années 70 la communauté réduite aux acquêts.

Vous vous interrogez sur la protection de votre conjoint.

La séparation de biens est recommandé aux commerçants et entrepreneurs pour protéger le conjoint des pertes potentielles.

Elles sont limitées dans le cas d’un achat d’un bien immobilier sauf si le montant du capital à rembourser devient supérieur à la valeur du bien.

Le fait de rendre par changement de régime matrimonial le bien propre a deux autres conséquences :
- vous vous protégez en cas de divorce : votre épouse n’aura aucun droit sur le bien
- vous protégez vos enfants en cas de décès prématuré: Votre épouse n’aura que des droits en usufruit sauf disposition contraire (elle ne conservera pas sa moitié de communauté)

Canyonneur

Je suis également interressé par le sujet

Dernière modification par pedromtt (29/09/2018 23h17)

Acheter un bien immobilier à crédit avec votre conjointe est un excellent moyen de protéger vos proches en cas de décès.

En commençant l’immobilier à la fois sur un gros projet, et en plus en indivision, vous ne choisissez pas la facilité.

En avez-vous parlé à votre banquier? Est-il d’accord pour vous prêter sans la garantie de votre épouse? Qui va garantir votre prêt?

Comptez-vous acheter sans crédit? Quid de la fiscalité dans ce cas?

Bref, détaillez votre projet svp.

Si votre femme est d’accord pour ce projet, votre régime actuel, qui est celui de la communauté réduite aux acquêts, est bien adapté. Zéro apport, donc sera financé entièrement par les revenus de la communauté, donc le bien appartiendra à la communauté.

Si on mutualise les revenus, on mutualise aussi les risques, ça paraît logique.

Il n’y a pas de gros risque lorsqu’on investit de manière avisée dans l’immobilier ancien locatif ; par exemple, des impayés suivis d’une expulsion coûtent, mais vu votre niveau de revenus et d’épargne, vous en vous en relèverez. Et on ne peut pas perdre intégralement le capital, sauf cas extrêmement rares et passablement tirés par les cheveux. Donc il paraît assez étrange de vouloir changer de régime matrimonial spécifiquement pour se protéger de ces prétendus "risques de l’immobilier".

Avec votre ami, vous envisagez l’indivision. Notez qu’il est assez difficile de gérer "proprement" une indivision. Idéalement, il faudrait tenir une comptabilité, et avoir un compte bancaire dédié pour faciliter le traçage des mouvements, presque comme une société. En effet, les dépenses et les recettes doivent être attribuées à l’indivision ; non pas une fois à l’un, une fois à l’autre, au petit bonheur, et on ne fait jamais les comptes, et au bout de quelques années c’est un bazar impossible à démêler.

A l’inverse de Tracoh, qui parlait de spollier le conjoint, je poserai la question inverse : êtes-vous sûr d’avoir suffisamment protégé vos intérêts, dans la perspective d’une séparation, que je ne vous souhaite pas mais qui est statistiquement probable ?
- la RP : vous avez mis 200 k€ d’apport perso, est-ce tracé ? En cas de séparation, est-ce bien clair que la communauté vous doit une récompense ?
- pourquoi votre femme n’a-t-elle rien apportée dans la RP ? Les beaux-parents ne doivent pas être trop pauvres, suite à la vente de l’appartement parisien et autres, il aurait été élégant qu’ils fassent une donation à votre femme pour qu’elle puisse apporter autant que vous.
- l’assurance-vie de 180 k€ : avez-vous fait une déclaration de réemploi, pour prouver que les fonds viennent d’un héritage (et vous sont donc propres ?). 180 k€ en propre, ou 180 k€ appartenant à la communauté, c’est pas pareil…

D’après ce que vous avez écrit ici, vous avez apporté 380 k€ de fonds propres qui risquent de se "dissoudre" dans la communauté (+100 k€ de NP mais celle-là, vous étant arrivée par donation, devrait vous rester propre), votre femme n’a rien apporté (financièrement parlant, sans aucunement remettre en cause ses mérites ), donc s’il y en a un dans le couple qui risque d’être spolié, je ne pense pas que c’est votre femme !

Après, je dis ça je ne dis rien. Je ne vais pas répéter la blague sur Barbie divorcée…

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2018 17h34)

On conseille à ceux qui créent/reprennent une entreprise de passer en séparation de bien et placer la résidence principale là où il y a le moins de risque (donc votre épouse) quitte à déséquilibrer les patrimoines.

Heureusement que ceux qui font un investissement immobilier ne changent pas de contrat de mariage. C’est strictement inutile (dans votre situation) Même si c’est votre idée, le bénéfice (et le risque) revient à la communauté.

Au vu de la manière (et des montants indiqués) dont est rédigé le post initial, je ne pense pas que l’auteur  méconnaisse les risques de dilution d’un propre dans la communauté. Le déclaration de réemploi n’est utile que si vous injectez la somme en propre dans l’achat d’un bien immobilier commun (pour l’achat ou les travaux). En règle générale, il suffit de garder la preuve de l’héritage ou de la donation de la somme et le relevé du compte (en propre) sur lequel la somme est versée. La somme restera en propre, par contre, les intérêts resteront communs…

La blaque de la barbie divorcée ne devrait pas faire que rire car elle n’est que l’illustration de l’application du droit (que nul n’est censé ignorer). Le plus amusant, c’est sans signer (de contrat de mariage), on se retrouve dans une situation où il faut appliquer des règles que l’on n’apprend que lors du moment de la séparation venue. L’article qui est lu par l’officier ministériel lors du mariage donne bien les devoirs de chacun mais oublie de dire ce qui se passe si vous ne respectez pas le contrat.

Dernière modification par lachignolecorse (06/10/2018 10h27)