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#1 17/10/2018 20h49
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Bonjour
Décidée à investir dans l’immobilier, j’ai un profil "particulier" Info - Forums des investisseurs heureux qui me fixe un budget de 60000€ FNI
J’habite à Chelles (77), mais j’ai choisi Montpellier (34)
& j’ai fait plein de calculs de rentabilité nette nette pour aboutir à une sélection de 15 visites (certaines c’était plus pour mieux connaitre le marché/quartier, quand meme lol)
>>> un est ressorti du lot :
[…]
- déja loué (j’ai les quittances de janvier à septembre)
- déjà meublé donc LMNP ! (ça c’était la surprise car l’agence me l’a appris … 10 jours après la visite ! quand meme…)
- et surtout un loyer de 460 + 30 de charges pour un studio de 20m² habitable (d’ailleurs dans l’annonce c’est 21 habitable sur 20 total… quand meme ! et toujours pas corrigé après ma remarque)
Bref une rentabilité nette nette incroyable de 6,6% minimum (voire 8,4 les premières années de régime réel) !
Mais justement : cela me paraissait trop beau pour etre vrai… Surtout qu’il était à 50 000, je l’ai négocié à 47 000 … alors que le vendeur a deux lots en vente et il a vendu l’appart voisin à 48 500, alors qu’il y a des travaux !
Donc je me suis méfiée… Surtout quand j’ai reçu l’appel de fonds ! Pour l’appartement 24, ce dernier trimestre implique 207€ ok
pour le 25 (celui avec travaux) 185€ ok
et puis dans la partie "état de votre compte" le total à payer est de 7715€ !
avec des lignes de "commandement de payer" et autres huissier/avocat…
>>> j’ai demandé des explications à l’agence :
Ce monsieur est multipropriétaire dans la résidence genre la moitié de la résidence I et II donc la partie appart 24 et 25 c’est individuel et l’appel de fonds c’est pour tous ses apparts pour cette copro "ne regardez pas cette partie ça va vous embrouillez : c’est le lot 24 qui vous concerne" …
& les commandement de payer c’est surement pour un locataire… mais pas le mien puisque j’ai toutes les quittances…
Au début j’ai fait confiance, mais maintenant que j’ai accepté et que j’attends le compromis, il est important d’etre sure plutot que rassurée lol
>>> Or en regardant mieux cet "état de votre compte" on voit un solde au 01/10/2017 de 4938€ … Et entre les charges des 4 trimestres + des travaux (remise en peinture, remise en état cloison, mise à jour BAL, etc entre avril et juillet) + les frais d’huissier (4 rappels facturés) on rajoute 2700 sur l’année… Cohérent : rien à voir avec plusieurs biens !
En fait, l’explication vient de la derniere colonne à coté de dépense >>> versements : colonne vierge !
Ce monsieur ne paye pas ses charges depuis des années ! 3 ans, à la louche
& pas que pour ces deux apparts ! Car au début on m’avait donné l’appel de fonds d’un autre appart à lui (quand meme !) avec une dette sur le meme principe… (2710€ dont 1650 antérieurs pour un seul appart de la résidence voisine)
Ce n’est pas un probleme en soi car il a vendu 2 apparts donc il éponge sa dette, elle ne me concerne pas… Sauf que je rappelle que sa famille est copropriétaire de la moitié des apparts >>> s’il continue ainsi, c’est un peu comme si 50% des copropriétaires ne payaient pas (meme si c’est une personne lol) et c’est les autres dont moi qui payons notre part + la sienne !
Après, meme comme cela, cela reste très attractif (6,7% de renta nette nette, meme amoindrie par des charges… c’est royal, surtout pour un premier bien, petit budget : 285 à 360 de cash flow actuellement … meme si en l’occurence c’est 0% avec mon systeme de "crédit maternel" mais seulement pendant 5-7 ans)
& puis actuellement il ne paye pas donc si les charges sont impactées sur les autres copro, c’est déjà le cas ! Donc elles n’augmenteront pas
et en remboursant sa dette, il va peut-etre repayer après (j’en doute fort…) donc elles pourraient baisser (on m’avait parlé de 600€, c’est plutot 830 >>> quand meme !)
Bref, j’aimerais votre avis de spécialiste !
Si ça strouve, vous allez me dire que mon montage de départ avec crédit maternel n’est pas viable lol
Mais si on reste ainsi : est-ce que je prends ce bien (le meilleur que j’ai vu en théorie) ?
& quels éléments et garanties je dois avoir avant de confirmer ?
Des idées de clauses suspensives (à part ce qui est à sa charge le reste, ce qui est déjà voté idem… en croisant les doigts pour qu’il paye : je ne sais pas dans quelle mesure il a d’autres dettes, dans la résidence, dans d’autres ou dans d’autres contextes !) ?
Je vous remercie par avance : hate de me lancer, mais pas n’importe comment…
Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), patrimoine
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#2 17/10/2018 21h13
- Neo45
- Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Top 50 Invest. Exotiques - Réputation : 534
Bonjour Chakira,
Je ne suis absolument pas calé immobilier (je préfère, et de loin, la bourse). Pourtant, l’impression que j’ai en vous lisant c’est que vous foncez à vitesse maximale en plein dans le mur.
Certes la rentabilité brute (11,60%) est plutôt intéressante. Pour tout le reste…
. Vous ne découvrez que 10 jours après votre visite sous quel statut est actuellement loué l’appartement.
. Vous découvrez que le propriétaire actuel, qui possède 50% de la copropriété ne paie pas ses charges de copro, et ça ne vous fait rien…
. Vous n’y connaissez rien en immobilier et vous vous apprêtez à investir à l’autre bout de la France…
. Vous faites "confiance" tout en ayant des doutes…
. Votre "prêt maternel"…
Non franchement, le mieux serait que vous arrêtiez immédiatement cette mascarade d’achat immobilier, et que vous vous formiez DE TOUTE URGENCE.
Sinon, vous prenez vos 60k€, vous faite un loto euromillion multiple (30k grilles), et là vous aurez vraiment une chance (même infinitésimale) de ne pas tout perdre.
Édit : Vu votre présentation, qui n’en est pas une, je ne souhaitais pas vous répondre à l’origine. Néanmoins vu votre "étude de cas" totalement irréelle, je n’ai pas pu résister.
Édit 2 : Évitez, svp, de mettre des "lol" et des "mdr" à tout bout de phrase. Nous ne sommes pas sur le "12-25" d’un site du jeux vidéos.
Édit 3 : Mon message ne se veut ni vexant ni décourageant, mais juste réaliste.
le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.
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#3 17/10/2018 21h56
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Bonjour Néo45
merci pour votre réponse (regrettée après coup en plus !)
Je foncerai dans le mur si j’avais déjà signé ! Là je demande conseils, justement parce que je ne suis vraiment pas sure de signer le compromis
Mais la rentabilité brute est quand meme rare ! et c’est du déja meublé et déjà loué donc rien à faire (pas meme des travaux car très bon état, idem pour la copro qui a refait des basiques récemment)
- Ce n’est pas parce que celui qui a saisi la fiche du bien n’a pas prévenu celle qui les fait visiter que cela remet en question le bien ! Bien sur que j’ai été choquée par leur méthode de travail, mais des incompétents on en croise partout… le bien est un meublé, j’ai tout qui le prouve désormais (c’est d’ailleurs moi qui l’ai appris à l’agent quand j’ai lu le bail >>> oops ! mais c’est bien que je ne prends pas pour argent comptant : j’épluche les documents et c’est ma seule source fiable et viable, après vérification !)
euh justement cela ne me fait pas rien ! j’ai bien dit que je trouvais ça trop beau pour être vrai et depuis que je sais qu’il ne paye pas ses charges, j’ai compris où est le piège ! Mais c’est peut-etre justement pour cela que c’est une affaire : il a absolument besoin de vendre pour payer ses dettes donc il vend une affaire rentable, car il est bien trop dépasser par ses centaines de biens (sur toute la ville)
je vous rassure : je me forme >>> je n’ai pas découvert ce site par hasard… Et encore samedi j’étais à un salon de l’immobilier
D’ailleurs j’ai passé ma journée à assister à des conférences totalement inutiles car je savais déjà "tout" : je ne sais pas tout tout court, mais c’était vraiment le B A-BA et ça je l’ai déjà (alors que d’autres découvraient sans comprendre micro-foncier, micro-bic et régime réel >>> j’ai expliqué à quelqu’un qui n’avait pas compris lors de la conférence)
Donc je débute, mais je me suis énormément renseignée : on ne me surnomme pas Clairminator pour rien (parce que Claire mais aussi parce que tenace et investie, pas à survoler un sujet qui m’interesse)
Or en IDF je ne trouverai rien dans ce budget : j’ai regardé >>> il n’y a qu’à Grigny qui est une commune endettée et difficile… Donc il n’y a pas vraiment plus près quitte à prendre le train
& j’ai écouté ce que l’on m’a dit (je demandais des explications à l’agent donc logique) mais j’ai vérifié… réalisé par moi meme que c’était bancal donc j’ai vu par moi meme que c’était faux >>> pas mal pour une débutante !
Mon pret maternel est un pret à taux 0, avec suspension de mensualités si j’ai de la vacances locatives et à très court terme >>> ce n’est pas orthodoxe mais pour moi c’est pas mal & ne me prouve pas vraiment le contraire !
Encore une fois, je me forme : site, vidéos, livres, salons dont conférences, conseils auprès d’une personne rentière de mon entourage, conseils auprès d’agents immobiliers (pas ceux de mon achat) >>> je ne vois pas ce que je peux faire de plus…
Et meme des professionnels (dont une notaire) m’ont dit de clarifier avant achat, pas de fuir forcément
par rapport à votre Edit : j’ai présenté mon projet car le fait que j’ai 35 ans, que depuis 10 ans je travaille en tant que psychologue de l’orientation dans les collèges et lycées, que j’aime la high tech, les chats et le chocolat (mais pas trop amer :p), on s’en fout, non ?
concernant votre Edit 2 : soit, mais après c’est une habitude que j’ai donc je vais éviter autant que possible, mais peut-etre que certains échapperont à ma vigilance, désolée >>> j’aime beaucoup ironiser donc lol ou
et je ne vois pas trop la différence entre un smiley et un lol : ce sont des codes familiers de la meme génération (on ne met pas plus de smilies que de lol dans un mail pro ou pour l’administration)
et pour l’édit 3 : pas de souci…>>> j’ai bien demandé de l’aide, des conseils… le seul truc à la limite c’est que là je n’ai qu’un seul conseil, un genre de "mais laisse donc ça aux grands, fillette " mais pas réellement d’explication de chaque point remis en question
donc je ne suis pas vraiment plus avancée
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#4 18/10/2018 01h01
- Neo45
- Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Top 50 Invest. Exotiques - Réputation : 534
Comme je vous l’ai indiqué d’entrée, l’immobilier ce n’est pas mon domaine. Je ne pourrais donc pas vous donner de réponses claires et précises. D’autres membres devront le faire à ma place.
De plus, je ne "regrette" pas du tout mon message d’origine. Mon dernier "édit" était uniquement là parce que je ne voulais pas que bous puissiez penser que je veuille vous décourager.
Vous dites que le fait que l’actuel propriétaire ne paye pas ses charges de copropriété depuis des années n’empêche pas que cet appartement soit une affaire. Moi, je vous dis le contraire. Je suis même près à parier qu’une désinvolture serait à même de rebuter les éminents investisseurs immobiliers du forum.
Car que se passera-t-il le jour où d’importants travaux devront être financés ? De même, pensez-vous réellement pouvoir revendre, un jour, ce bien à son prix maximum tout en avertissant l’acheteur potentiel que la moitié des charges de copro ne sont jamais versées ? Alors bien sûr, avec le temps, les choses peuvent s’arranger et rentrer dans l’ordre. C’est une certitude. Mais nous ne sommes plus là dans l’investissement mais dans la spéculation.
Vous évoquez des problèmes de compétences de l’agence ayant le bien en charge. En habitant vous même sur Paris, vous allez obligatoirement devoir laisser la gestion de l’appartement à une agence. Comment pouvez-vous être certaine qu’elle fera preuve de compétence ?
Entre Paris et Montpellier il y a quand même quelques "petites" communes qui peuvent peut-être offrir de l’intérêt, non ? Reims, Orléans, Amiens, Nantes, Angers, Troyes,…
Je ne connaît rien des marchés de ces villes. Je veux juste dire qu’il m’étonnerait qu’il n’y ai rien de rentable sans aller à Montpellier.
Pour ce qui est de votre "prêt maternel", la façon dont vous avez amené ça m’a tout simplement apparu incroyable :
. "je vais investir son argent"
. "je rembourserais avec mon cash flow"
. "quand ma mère vendra sa RP dans minimum 5ans, je la rembourserais avec cette vente".
Reconnaissez que c’est tout de même pas mal ! Que votre mère vous accorde un prêt, pourquoi pas. Que vous la remboursiez avec votre cash flow, je vous souhaite quand même ne pas avoir de mauvaise surprise (charges de copro, vacance locative, hausses de taxes,…).
Par contre je ne comprends pas du tout comment la vente de la RP de votre mère vous permettra de la rembourser de ce prêt de 50k€ ? Les sous de cette vente seront à votre mère, pas à vous. Aussi, vous n’allez pas utiliser ses sous à elle pour la rembourser. Ça n’a aucun sens.
"Tout ce qui est trop beau pour être vrai ne peut pas être vrai".
Une chose que j’ai pu lire de la part des éminents investisseurs immobilier du forum, c’est que les très bonnes affaires sont rares. Très rares. Et surtout qu’elles ne restent jamais longtemps sur le marché.
Depuis quand l’appartement que vous visez est-il en vente ? Y-a-t-il d’autres personnes que vous sur le dossier ?
le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.
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#5 18/10/2018 01h56
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
voyons si d’autres membres viennent completer…
notamment sur l’aspect bonne affaire ou non (j’ai aussi laissé passer un bien aux encheres 65m² pour 23 500 + frais d’encheres environ 40 000 en tout car "propriétaire" dans les murs et copro en faillite >>> très bonne renta… théorique ! trop de spéculations là aussi : je me méfie de la théorie)
mais déjà
"regretter" était inexact : je voulais dire à regret = à contre coeur car pas envie au départ, non regret dans le sens "je ne voulais pas, je regrette" et je ne parlais pas du contenu, mais du fait d’avoir finalement répondu alors que vous vouliez laisser passer au départ
Et justement par rapport aux travaux de copro, je compte déjà voir ce qui a été voté en AG et payé donc je suis tranquille, mais aussi ce qui a été voté et à payer donc pour moi et aussi ce qui a été rejeté aux AG >>> il faudra bien y revenir
cela étant, un studio, au tantieme ce n’est pas un impact énorme non plus… Mais j’aimerais que le syndic clarifie ce genre de point avant de me décider (ils ne répondent pas aux mails, le notaire m’a conseillé d’avoir une trace écrite)
Et à Montpellier il y a bien d’autres agences >>> il est évident que pour cet appart ou un autre, ils ne m’auront jamais en cliente pour la gestion locative !
Il y a d’autres villes, plus petites… mais les loyers sont plus bas et les vacances locatives plus fréquentes !
sans compter qu’elles ne sont pas desservies de manière directe en train ! or je ne suis pas véhiculée : d’où l’intérêt du tvg direct de chez moi !
Et concernant mon pret maternel vous oubliez le point qui change tout : mon père est décédé… donc "les sous de cette vente seront à ma mère" comme vous dites et à moi ! c’est avec l’héritage que je finis le remboursement d’un seul coup ! pour moi c’était évident vu la phrase extrêmement personnelle mentionnée juste avant…
Et de ce fait, je peux parfaitement assumer des imprévus qui mangent le cashflow de certains mois car elle acceptera la suspension de mensualités >>> elle sait qu’elle aura son argent autrement au pire
et j’ai un peu de trésorerie de coté pour ne pas non plus lui faire porter mes problèmes éventuels
"Tout ce qui est trop beau pour être vrai ne peut pas être vrai".
j’ai aussi croisé cette maxime un peu partout !
pourquoi croyez vous que j’ai tant creusé ? car je me disais qu’il y avait forcément un bémol !
Enfin je ne sais pas depuis combien de temps l’appartement est en vente… (au moins 3 mois car bienici n’indique pas au delà)
Mais
- l’annonce ne présente que des photos de l’extérieur (et gratinées : une de l’immeuble pris de très loin au premier plan c’est la 4 voies que l’on voit = ça donne envie, la deuxième photo c’est le parking d’un magasin de matelas attenant ! je ne comprends meme pas l’idée) : aucune de l’intérieur … >>> généralement je me méfie et je n’insiste pas…
surtout que
- ensuite le descriptif est creux …
- et absurde "Idéal PREMIER ACHAT ou INVESTISSEMENT LOCATIF" avec la mention vendu loué c’est forcément pour de l’investissement, pas pour y vivre
- "le bien est vendu loué" mais pas d’indication de prix qui en l’occurrence est la clef de tout ici…
- De plus ils n’ont meme pas précisé "meublé" depuis qu’ils sont au clair
>>> Je ne suis pas sure que les gens s’arrêtent beaucoup dessus ! Moi non plus juste à la lecture de l’annonce : je l’ai visité juste parce que j’en voyais d’autres avec cette agence et qu’il rentrait dans mon budget, donc j’ai approfondi et je suis allée de surprises en surprises…
Cela dit, l’autre appartement s’est vendu (sans annonce portée à ma connaissance…) et plus cher, avec travaux à prévoir (meme si je n’ai pas de preuves de cela… la seule chose que je sais c’est que d’un seul coup ce deuxieme appartement du meme vendeur s’est retrouvé mis en vente ! car l’agence ne m’en a pas parlé, mais j’ai mené mon enquete :p donc cet mise en vente est une réalité, sa vente effective ? une réalité de plus… ou un mensonge de plus !)
bref, je pense que tout ne sera que spéculation tant que je n’aurai pas tous les documents de la copro >>> quelqu’un peut il me dire sur quoi je dois etre vigilante s’il vous plait ?
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#6 18/10/2018 02h54
- Stinky
- Membre (2015)
- Réputation : 64
Sans être un spécialiste, j’ai été confronté à une propriétaire qui ne payait plus ses charges dans ma copropriété. Son bien a finalement été vendu aux enchères et du coup, le notaire qui a fait la vente a régularisé la situation auprès du syndic en récupérant sur le prix de la vente les charges non payées. Par contre les 1500€ d’avocat n’ont pas été récupérés et ont été pour la pomme de la copropriété….
Donc dans l’idée, avec votre achat, le notaire va prendre une partie de la vente pour payer les charges en cours sur ce bien uniquement. Vous repartez avec un bilan comptable tout neuf sur votre bien. Restera par contre les autres impayés pour les autres appartements mais idem, seront régularisés le jour où ils sont effectivement vendus.
Enfin tout cela c’est si votre vendeur n’a pas d’autres créanciers à payer en premier (dont les impôts et les banques qui passent en priorité avant le syndic).
Bref tout ça pour dire qu’on peut le voir comme un avantage…..pour faire baisser le prix ! A votre place je tenterai une offre aux alentours de 40k€.
Sinon, des rentabilités supérieure à 10% se trouvent un peu partout en France. Après il faut sortir un peu des grosses villes et bien chercher…
Edit : ca vaut ce que ca vaut mais voila ce que j’ai trouvé sur le site pap :
pap etat daté
Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD
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#7 18/10/2018 07h35
- Bre
- Membre (2014)
- Réputation : 13
Bonjour,
personnellement je dirais également de tout stopper, rien que pour le côté rentabilité et localisation.
En effet si vous avez lu d’autres études de cas, il est plutôt commun d’avoir 7/8% voir plus de rentabilité!
Pourquoi s’embêter à chercher à des centaines de kilomètres ce que vous pourriez avoir tout près et donc sans gestion d’agence et leur frais qui grignote votre cashflow?
Stoppez tout, regardez autours de chez vous (en plus vous connaîtrez mieux le secteur, la population, la dynamique de l’emploi etc) et trouvez un bien qui correspond à vos attentes.
Qui cherche trouve.. visitez, visitez imprégnez-vous du marché local et quand il y aura une bonne affaire vous le saurez de suite.
ps : toujours pas de correction de l’heure sur le forum?..
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#8 18/10/2018 07h42
- Neo45
- Membre (2016)
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Si j’ai bien compris, lorsque votre mère revendra sa maison, vous comptez sur votre part de l’héritage de votre père (sur la maison), pour rembourser ce qu’il restera de votre prêt maternel ?
Plutôt que d’emprunter cette somme à votre mère et de la lui rembourser jusqu’à que vous touchez votre part de la vente de la maison familiale… Pourquoi votre mère ne vous rachèterait pas votre part de la maison ?
Elle semble avoir les liquidités pour le faire, et vous ça vous évitera de devoir lui rembourser des sommes chaque mois. Ne serait-ce pas plus simple ?
Dernière modification par Neo45 (18/10/2018 07h59)
le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.
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#9 18/10/2018 08h19
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Neo45 : ma mère ne souhaite pas investir dans la pierre. Et surtout, elle aura peut-être besoin de liquidités pour l’achat de sa nouvelle maison… Donc je ne vois pas l’intérêt, ni pour elle, ni pour moi…
Bre et Stinky : des renta à 7-8% ce n’est pas rare, je le sais… Mais des biens dans mon budget, c’est impossible vers chez moi : j’ai regardé et c’est soit des apparts à grigny (91) & les problèmes sont bien pires que un copropriétaire qui ne paye pas (d’ailleurs il s’en vend des dizaines : révélateur) soit des viagers donc pas de locations immédiates soit des ruines… Et je n’ai pas les épaules pour des travaux ! Surtout avec ce budget : ça me demande une énorme nego pour que le prix + les travaux rentrent…
Je n’ai pas raconté toute ma vie mais j’ai étudié mon projet >>> je ne peux pas investir dans des bleds car non véhiculée je ne pourrai m’y rendre ! Et en région parisienne on ne trouve pas de biens tout prêts dans mon budget… J’ai regardé sur Chelles : j’ai des garages pour ce prix là 😅
Et Skinky : merci infiniment pour ce retour d’expérience : c’est exactement ce que j’avais compris leurs de mes recherches (comme quoi je ne suis pas totalement une débutante qui fonce sans rien y connaître !) : selon ses dettes (et je me suis effectivement demandée si c’était ses seules !), le bien risque de ne plus être en vente ainsi mais aux enchères !
Mais je pense qu’il vend avant d’en être là justement…
Et j’espère que l’argent lui servira à couvrir les dettes des autres appartements sinon il est très stupide de ne pas se dire que on en arrivera au même point…
Je serai fixée avec l’état daté ! Merci beaucoup pour ce conseil : j’ai l’air encore plus crédible en demandant des documents précis
Par contre, pour la nego j’y ai pensé aussi depuis que j’ai compris, mais j’ai accepté une offre à l’oral avant et ils rédigent le compromis (laborieusement d’ailleurs, c’est dingue) donc je ne peux plus négocier : juste finir ou annuler, non ?
En plus soit disant qu’il avait besoin de liquidités mais que la vente de l’autre appart suffit donc cette vente c’est bonus : sous entendu 47 000 c’est à prendre ou à laisser…
Et j’aurai bien fait baisser la comm’ de l’agence ! Mais elle est à la charge du vendeur…
Au fait, je rappelle qu’il ne paye déjà pas et que les charges sont dans la moyenne haute (travaux compris) donc ielles ne peuvent pas augmenter beaucoup…
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#10 18/10/2018 08h53
- Bernard2K
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En théorie vous n’êtes pas responsable des dettes du vendeur : Nous venons d’acheter un appartement : sommes-nous redevables des dettes de l’ancien propri?taire ? - Résolue par Maitre Mourad MEDJNAH - Posée par Épicaste
Notez quand même que ces dettes peuvent plomber la copropriété si le syndic n’arrive pas à les récupérer, d’autant plus s’il est vraiment propriétaire "de la moitié de la copro". Certes, en théorie, le syndic peut obtenir la vente aux enchères et se payer dessus. Mais on peut imaginer quelqu’un qui ne veut absolument pas payer et qui a un paquet de dettes (pas seulement envers la copro), et qui se dépêche de vendre lui-même pour prendre l’argent et partir à l’autre bout du monde là où les créanciers ne pourront pas le retrouver ni saisir ses avoirs.
Puisque la vente du premier appartement est censée lui suffire à payer ses dettes, vous pourriez mettre comme condition suspensive de la vente "que M. X. se soit acquitté, à la date de la vente, de l’ensemble de ses dettes envers le syndic Y, qu’elles soient nées du lot objet de la vente, ou d’autres lots dans la même copropriété, ou même pour d’autres raisons". A discuter avec votre notaire pour bénéficier de ses bons conseils. Exigence à faire passer par votre notaire aussi, ça fait plus pro.
Quand vous dites "ils" préparent le compromis, c’est qui ? J’espère que c’est le notaire, et pas l’agence ! Vous parlez de votre notaire, à quoi bon avoir un notaire si ce n’est pas pour le faire bosser.
Globalement, l’affaire est pas mal, 10 % brut environ sur Montpellier, ça ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval. Potentiellement, à Montpellier, vous pouvez espérer une hausse de la valeur de l’appartement, ce qui n’est pas le cas partout.
Les charges de copro me semblent raisonnables, à 207 €/trimestre et 30 €/mois récupérées sur le locatiare, ça fait à peu près un mois de loyer par an ; on a vu pire.
Concernant l’opportunité d’emprunter à l’autre bout de la France, je suis aussi très dubitatif, mais enfin, à vous de voir, vous êtes une personne majeure et vaccinée. Personnellement, si un point devait me faire renoncer à l’affaire, ça serait celui-là et pas la dette de charges du vendeur.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#11 18/10/2018 08h59
- Surin
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Des charges dans la moyenne haute ne sont en rien une garantie indiquant que ça ne devrait plus monter, il n’y a pas de limite à la hausse pour des charges de copropriété, c’est au contraire un signal qui doit inciter à la plus grande vigilance.
Etudiez bien les documents de la copropriété, les comptes annuels, comptes de charges par copropriétaire et les 3 derniers PV d’AG. Il vous faut impérativement avoir pris connaissance de ces documents et les avoir étudié précisément avant d’envisager de signer ou même apporter une date de rendez-vous pour signature.
Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350
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#12 18/10/2018 09h05
- FastHand
- Membre (2013)
- Réputation : 70
Bonjour,
Lorsqu’il y a une situation de copro compliquée, le mieux est de contacter le syndic qui est neutre, et éventuellement d’essayer de contacter le conseil syndical.
J’ai eu le cas d’un achat avec nécessité d’un vote de copro, et un coup de téléphone m’a permis d’en savoir plus, facilement.
Pour la copro en elle même, elle est semble gérée (commandement de payer etc). Assurez vous auprès du notaire et du syndic que la dette sera bien apurée avec cette vente, et essayez de savoir plus précisément quelle est la part de tantièmes de ce multi copropriétaire.
A long terme, la dette peut être apurée avec la vente de ces biens, et ensuite les dettes peuvent de nouveau s’accumuler sur le reste des biens.
Investir loin, c’est compliqué: vous ne connaissez peu ou pas la ville, vous n’avez aucun réseau sur place a priori, et peu de raisons d’y aller autrement que pour l’immo.
Puisque vous n’investissez pas votre argent via crédit, mais plutôt l’argent de votre mère, pourquoi ne pas aller sur des SCPI?
L’interet de l’immo en direct est de pouvoir faire fonctionner le levier du crédit. Si vous ne l’utilisez pas pour l’instant, c’est beaucoup de complications pour peu de gain.
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#13 18/10/2018 15h02
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Bernard2k : merci pour cette réponse
Effectivement : cette dette n’est pas à ma charge pour cet achat mais cela ne règle pas le problème vu que plusieurs dettes et plusieurs parts de copro… Sans compter qu’il peut fuir !
En tout cas, merci pour les closes suspensives : le notaire le fait et j’avais l’idée, mais avoir une phrase précise rédigée me donne plus de poids devant l’agence qui a essayé de m’arnaquer >>> on ne me l’a fait pas…
Or c’est cette agence qui gère le compromis car j’avoue que je ne pensais pas que ça pouvait poser problème et j’avais un peu peur de frais de notaire si je demande un compromis que je ne vais peut-être pas signer…
Et on est d’accord pour la renta et les charges : intéressant !
Pour l’investissement à distance je suis d’accord aussi que c’est difficile, mais je ne peux investir vers chez moi (ce qui répond aussi à FastHand sur ce point… Je reprends plus tard pour le reste…)
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#14 18/10/2018 15h15
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Chakira a écrit :
c’est cette agence qui gère le compromis car j’avoue que je ne pensais pas que ça pouvait poser problème
Pardi ! Evidemment que le compromis peut poser problème. Le compromis, c’est le document où l’on met toutes les conditions de la vente, telles que servitudes, le sort des dettes (qui paie quoi), les travaux datant de moins de 10 ans, etc. L’acte authentique n’est qu’une réitération, une simple répétition de ce qui a été écrit avant dans l’avant-contrat, selon le terme consacré. Donc il faut être très attentif à la rédaction de l’acte, dès l’avant-contrat.
Il faut non seulement avoir son propre notaire, mais aussi le "forcer" à prendre en compte vos demandes propres. Si on n’exige pas, si on ne pointe pas du doigt les particularités de son cas, le notaire est tenté de faire du "standard" : ça va plus vite.
Lire :
Signature du compromis de vente en agence immobilière au lieu de chez le notaire ?
Achat Immobilier : Faut il avoir son propre notaire ?
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#15 18/10/2018 16h03
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
KC44 merci aussi
La garantie n’est pas la moyenne haute elle même mais l’inverse : il ne paye déjà pas ses charges depuis des années donc elles pèsent déjà sur les autres copro… Et malgré cela le résultat reste dans la moyenne haute donc ça n’a pas trop flambé…
Et j’attends tous les documents que vous mentionnez ainsi que Bernard2k pour me décider : on est bien d’accord… Sauf que l’agence tarde et le syndic refuse ! Donc je n’ai pas ces éléments…
Et Bernard2k : maintenant je me rends compte de l’importance du compromis, mais parce que c’est un cas bancal où je dois mettre des conditions ! Je pensais que ce serait une vente basique et je comptais éplucher les documents : en agence = des professionnels (en théorie) cela me paraissait équivalent à chez un notaire…….
Par contre depuis le début j’ai choisi mon notaire pour servir mes intérêts >>> c’était prévu depuis le début… Et surtout dans ce cas : avec tous les biens qu’il a, le vendeur doit en connaître beaucoup donc je voulais déjà me protéger…
Mais comme j’ai dit, pour le compromis j’avais peur de payer le notaire si j’annule tout donc je ne le prévoyais que pour la suite…
FastHand : je vous remercie également
J’ai contacté le syndic justement, en soulignant leur neutralité… Mais je n’ai pas eu votre "chance" : ils refusent de m’informer et me renvoient vers l’agence ! Donc coincée…
Et je me suis renseignée sur les SCPI mais cela m’a paru trop compliqué pour que je cerne vraiment les avantages : pourriez vous m’apporter des précisions svp ?
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#16 19/10/2018 16h36
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Pardon, mais vous avez mal réfléchi :
- une vente "basique", ça n’existe pas. Toute vente peut receler des surprises ou problèmes divers, qui peuvent se chiffrer en milliers voire dizaine de milliers d’euros. Ce sont des montants "basiques" pour vous ? Non, donc ce n’est pas une vente basique.
- comme déjà indiqué, avoir votre notaire est important dès l’avant-contrat, car l’avant-contrat est ce qui fixe les conditions de la vente, l’acte authentique n’étant qu’une réitération. Se passer du notaire pour l’avant-contrat au prétexte d’économiser quelques euros est un très mauvais calcul, surtout quand on est débutant.
Donc, associez votre notaire à cette vente dès que possible : demandez-lui conseil, faites-lui relire le projet d’avant-contrat… tout en lui disant que vous regrettez de ne pas lui avoir confié l’avant-contrat et que vous ne referez pas cette erreur.
Concernant le syndic : c’est plutôt normal, il n’a pas à communiquer des infos à des tiers. Ca ne coûtait rien de demander, mais leur refus est parfaitement compréhensible. C’est au propriétaire et/ou à son AI d’obtenir auprès du syndic les documents que vous pourriez demander.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#17 19/10/2018 17h44
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Je me suis surtout mal exprimé : je ne pensais pas qu’il pouvait y avoir une différence entre un compromis d’agence et de notaire
Là où effectivement j’ai mal réfléchi c’est que le piège que j’ai repéré, le notaire en aurait fait de même, L’AI le passe sous silence !
Volontairement ou pas…
Et j’ai déjà choisi mon notaire mais j’attendais le compromis de l’agence : erreur
Par contre, maintenant même l’agence ne fait plus le compromis car je veux des explications et des garanties
Et effectivement, je comprends le positionnement du syndic (le notaire peut obtenir les informations, mais moi…). Mais ils sont plus transparents que l’agence donc j’ai tenté…
>>> suite à leur refus et avec tous les éléments que j’ai recueillis ici (encore merci à tous !) j’ai envoyé un mail à l’agence pour mettre les points sur les i et elle me rappelle demain au plus tard
Mais toute la suite si elle a lieu impliquera mon notaire (choisi sur recommandation et qui m’a déjà un peu répondu par mail donc bonne impression personnelle)
Je vous tiens au courant…
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#18 20/10/2018 11h38
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Je n’ai toujours eu affaire qu’à une personne à l’agence donc elle connait bien nos échanges (à défaut de connaitre son dossier)
Or elle réfute les différents points : elle me dit qu’il vend aussi le troisième appart sur le pallier >>> "je croyais qu’il n’avait besoin d’en vendre qu’un ce qui est fait donc que c’était bonus de me vendre l’autre ?"
- "je n’ai pas dit ça, juste qu’il n’avait pas besoin de vous le vendre à vous si vous voulez une baisse : ce sera à quelqu’un d’autre"
le fait qu’il soit en vente depuis un moment c’est un détail : il ne baissera pas son prix
Et dans le cadre de la loi alur 2 il est interdit de négocier la commission : vous confirmez s’il vous plait ? je crois que j’ai entendu ça (avec l’obligation de les faire apparaitre dans les annonces et sur le site etc, il parait logique que ce soit fixe pour rester transparent) mais je n’ai plus confiance
(meme si elle me sort que c’est parce que je ne suis pas prete à acheter si je flippe pour tout )
Et surtout, elle réfute le plus gros point : non l’état de compte ne concerne pas juste ce lot, mais tous… Elle refuse de reconnaitre que les 7715€ ce n’est dû non pas à un cumul sur plusieurs biens mais sur plusieurs années !
Or c’est flagrant vu qu’il n’y a rien dans la colonne versement et un professionnel de Foncia qui a travaillé à la partie syndic me l’a confirmé >>> ce n’est pas genre moi qui suis paranoiaque et qui voit des pièges partout (le plus paradoxal c’est qu’elle n’a pas nié qu’il était endetté, mais que ce montant est sur plusieurs lot >>> il y a une dette sur mon futur achat et ils l’ont passé sous silence !)
Pareil : pas de compromis devant le notaire car ils l’ont préparé !
j’attends les documents du compromis pour les analyser mais je peux le faire refaire chez le notaire ?
De toute façon, je vais surement laisser tomber, même si je me dis que ma méfiance me fait passer à coté d’un bon plan :-/
(après tout, le notaire vérifie son endettement et paiera les copro et autres créanciers avec ses ventes >>> l’état daté me montrera si ça suffit…)
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#19 23/10/2018 23h51
- mikado34
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Un proprio qui ne paie pas ses charges avec un arriéré aussi important, bon plan ?
Attendez d’avoir la note de la procédure pour (peut-être) récupérer ce qu’il doit à la copro !
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#20 24/10/2018 00h11
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Merci pour ce retour mikado34 >>> on est bien d’accord ! c’est bien pour cela que j’attends les documents…
sauf que…
ils seront avec le compromis !
Or je n’ai rien signé, on devait signer par webcam donc pour moi je pouvais encore étudier le dossier et me décider…
Mais si j’ai bien compris le délais de rétractation courre à partir du premier passage du facteur avec le recommandé = je ne peux plus me décider ou non, juste me rétracter ? Pourtant rien ne prouve mon engagement, certes je reçois un document, mais je ne l’ai pas validé d’une quelconque manière…
Bref, je sens que je suis bonne pour envoyer un recommandé de rétractation sans avoir le temps de tout faire réétudier et réécrire par mon notaire, quand bien même je voudrais maintenir l’achat… Mauvaise stratégie de leur part : si je n’ai pas le temps d’avoir toutes les garanties et un compromis avec mes clauses suspensives (conseillées ici et par mon notaire), j’annule tout ! Alors ils auraient mieux fait d’expliquer avec transparence
Pfff quelle bande d’escroc quand même ! Mentir sur la dette et mentir sur l’engagement du compromis (elle m’a parlé de signature virtuelle, pas d’engagement à compter de la réception)
Mais peut-etre qu’il y a réellement engagement à compter de la signature virtuelle et que ce que j’ai lu ne s’applique pas dans ce cas… Je leur accorde le bénéfice du doute … pour ce soir ! :-p
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#21 24/10/2018 12h09
- Stinky
- Membre (2015)
- Réputation : 64
D’où l’intérêt de signer le compromis chez le notaire. Mon notaire m’envoie par mail un projet du compromis de vente ainsi que toutes les annexes au + tard la veille de signature du compromis et j’ai le temps de tout éplucher tranquillement à la maison.
Pour avoir signé plusieurs fois les compromis au sein des agences, il y a toujours des choses à modifier ou des points à éclaircir.
Le point positif pour les agences est de pouvoir signer rapidement comme ils ont souvent tous les documents en main. Il faut rajouter quelques jours pour le programmer chez le notaire. Néanmoins exigez le, cela n’a aucun impact sur le prix des frais de mutation et sécurisera un peu + votre achat.
Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD
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#22 24/10/2018 12h29
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Merci Stinky
C’est évident maintenant que je suis plus au clair sur la procédure. Hélas je l’ignorais quand j’ai accepté que l’agence le fasse…
Et maintenant que je l’ai reçu par l’agence, la secrétaire du cabinet notarial m’a dit que l’agence peut apporter des modifications (et il y en a ! ils n’ont pas mis les conditions suspensives!) mais que le notaire ne peut plus s’en charger maintenant qu’il y a celui de l’agence
J’avoue que je suis perdue face à tous ces documents :-/
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#23 24/10/2018 13h55
- Jpg
- Membre (2015)
Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 23
Bonjour,
Je viens de lire la file, et je me pose une question somme toute assez basique :
Si le copropriétaire mauvais payeur possède "la moitié des appartements de la copro", je me dis qu’il est envisageable qu’il ait une part très significative des droits de vote en AG, donc indirectement le contrôle sur le syndic, pour peu qu’il y ait de l’absentéisme aux AG.
Je n’ai jamais rencontré ce genre de cas, est-ce que ça vous semble possible ?
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#24 24/10/2018 14h51
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Bonjour Jpg
Vous soulignez et soulevez un nouveau point important !
Cela dit, l’agence a exagéré +++ :
sur 77 lots, lui, sa famille et sa société, ne possèdent que 17 lots
et sur 59 copros leur nom ne revient que 11 fois (car il y a plusieurs prénoms et surtout plusieurs *nom de famille* immobilier : il a créé une société pour chaque appart ou chaque groupe d’apparts)
Sans compter que tous les biens ne sont pas en négatif au 30/09/2017 : 6/11…
>>> plus de la moitié certes, mais on est quand meme loin des 30 appartements supposés !
En plus il a le culot d’être membre du conseil syndical…
(et de demander à l’AG de 2016 si sa société peut faire poser à ses frais une rampe de sécurité >>> paye les charges déjà avant de faire du bonus ! :p)
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#25 27/10/2018 00h05
- Chakira
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Dernières nouvelles :
finalement il ne possède pas tant de biens que ça donc tout va bien…
La copro était endettée il y a un an de 25 000€ : je n’ai pas l’impression que ce soit un montant alarmant (surtout que là ce copropriétaire rembourserait sa grosse part…)
SAUF QUE ça fait 2 AG que le ravalement de façade ne passe pas : 147 000€… = 1350 pour mon lot, ça plombe sacrément la rentabilité pendant un temps (et AG 2018 pas encore passée donc ce sera voté après le compromis : forcément à ma charge, même si c’est décidé à la prochaine AG)
Mais surtout, de nombreux copropriétaires ne payent pas les charges courantes, alors avec ce type de poids financier, l’endettement va devenir problématique (s’il ne l’était pas déjà : je n’ai pas creusé pour l’analyse des 25 000 du coup: probleme réglé vu que ça va s’aggraver)
>>> je suis sur un autre bien, moins cher, super renta en nu (plus qu’en meublé !) etc … mais ascenseur en panne depuis 18 mois, réparation rejetée à 2 AG ! et sous-sol parking condamné car squatté (étrange) : pas vraiment mieux ! A part que le vendeur a été transparent dès que je l’ai eu en ligne téléphonique !
& lassée des copros de Montpellier (dans mon budget car je ne remets pas en cause les syndics montpelliérains en soi), je jette un œil sur Toulouse !
A suivre…
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