Comment optimiser des déficits fonciers reportables excédentaires ?

stephane · #1

Il n’est pas rare de voir des investissements en loi de Robien, générer des déficits fonciers excédentaires qui ne sont jamais utilisés, et qui, de ce fait, seront donc perdus au bout de dix ans.

En effet, lorsque l’investisseur ne dispose pas d’autre source de revenus fonciers, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros, chaque année, et reportables, pour le surplus, sur les SEULS revenus fonciers des dix années suivantes.

Or, le financement à crédit de tels programmes de défiscalisation génère déjà des intérêts déductibles sur le revenu foncier, de sorte que les bénéfices fonciers mettent de très longues années à faire leur apparition sur la feuille d’impôt de l’investisseur.

Il est alors souvent trop tard pour pouvoir utiliser les déficits fonciers reportables, patiemment thésorisés sur l’imprimé cerfa 2044.

Dans cette configuration, et après une étude minutieuse de l’investissement déjà réalisé, je préconise souvent de faire l’acquisition d’un petit nombre de parts de SCPI en usufruit, sur 5 ou 10 ans, dans le but d’absorber ce déficit foncier excédentaire.

Ce petit investissement "d’appoint" (généralement de l’ordre de 5.000 à 12.000 euros) permet de bénéficier d’un rendement attractif du capital investi, généralement compris entre 9 et 10% l’an, sans aucune fiscalité.

Robinos33 · #2

Bonsoir,

Votre poste date un peu, mais j’ai eu la "chance" de tomber dessus. En effet, je cherche depuis 2-3 ans (à chaque échéance de déclaration de revenus) comment faire "disparaître" un déficit foncier provenant des intérêts.
Mon cas :
1) investissement dans un de Robien en 2010, générant la première année un déficit foncier "lié aux seuls intérêts" de 5 000 €. Je m’aperçois que ces 5 000 € risquent d’être perdus au bout de 10 ans, car, à la 10ème année, je suis encore déficitaire au niveau foncier.
2) en 2012, j’investis dans des SCPI en achetant à crédit (100 K€), en espérant créer un bénéfice foncier au bout de 4-5 ans pouvant "éponger" ces 5 000 €. Mais je m’aperçois (mauvais calcul), que ce dernier investissement me génère lui même un déficit foncier provenant des intérêts dès la première année de 1 800 €, ces derniers étant reportables. Mes premiers bénéfices avec ces SCPI arrivent vers la 8-9 année.
Je passe sur les détails, mais au total, je dois reporter 5 000 + 1 800 € = 6 800 €, pendant encore 8-9 ans avant d’avoir un bénéfice foncier pouvant "absorber" ces 6 800 €.

En lisant donc votre post, je pense me retrouver dans le cas que vous exprimer en exemple.

Merci.

Timinel · #3

Bonjour

Je me retrouve dans un cas similaire en ayant fait quelques arbitrages sur mes revenus locatifs.

mon déficit foncier qui reste valable encore 8 ans ne sera surement pas totalement utilisé.
- j’ai passe un bien nu en LMNP
- Une partie des baux en Cosse intermediaire.

Je pense donc partir :
- sur un placement de treso en SCPI pour 5 ans en usufruit ( 10 ans je m’interesse pas si je depasse mon TMI est a 41)
- passer des studios actuellement en LMNP vers de la location nue ( d’ici 3 ans j’aurai fini d’utiliser la majeure partie de l’amortissement et des interets du credit )

Investir en direct ( mais je ne souhaite pas etendre beaucoup plus mon patrimoine ), et transferer au bout de x Années dans la structure a l’IS.

Voyez vous d’autres manieres de profiter de cette poche ?

Merci
Timinel

lachignolecorse · #4

Je n’ai pas trouvé d’autre solution pour éponger un déficit foncier. Attention (pour un investissement en direct) à bien respecter les 3 années de location après la dernière année d’imputation du déficit.

Timinel · #5

Bonjour

Je n’arrive pas a me lancer sur les SCPI principalement du a la peur du baisse du taux, ce qui m’ennuie pour acheter de l’Usufruit.

et je pensais donc une fois l’ammortissement BIC terminé, passer quelques studios en location nue ( sans changer forcement la configuration et l’offre d’ailleurs)
question annexe ( que j’imagine stupide mais on ne sait jamais): en cas de re basculement vers du LMNP par la suite, on ne reestime pas la valeur de demarrage ( pour ammortissement ^^ )

une autre piste que je n’ai pas creusé encore … recevoir un usufruit temporaire par exemple pour une SCI familiale.
il me semble possible de mettre quelques biens en commun (a condition de s’entendre bien sur ) et d’allouer par status pour X années un usufruit temporaire a l’un des associés.

cdt

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