InvestisseurCurieux : étude de cas immobilier (fiscalité LMNP)

Bonjour à tous,

J’ai récemment réalisé mon premier investissement et j’aimerais quelques conseils sur le calcul de l’imposition, qui est pour moi un véritable casse-tête, même après avoir lu vos nombreux et très utiles messages sur le sujet.

Même si j’ai mis les détails de mon acquisition ci-dessous, n’hésitez pas à me dire s’il faut que je reposte ce message à un autre endroit.

Voici les hypothèses prises pour calculer les composants de l’amortissement :



Comme l’investissement se trouve à Paris, dans le 19e, j’ai supposé que la valeur du foncier était de 40% le prix d’acquisition , soit 42K pour un achat de 105K. Vous en pensez quoi ? C’est un point qui a l’air très débattu (j’ai notamment lu la jurisprudence que vous recommandez mais j’ai du mal à savoir quel pourcentage choisir).

Ensuite, j’ai essayé de calculer un résultat imposable.



Je part du loyer net de vacances et de charges diverses (impôts, vacances, j’ai aussi mis les petites rénovations là pour simplifier le modèle même si ça devrait être plutôt dans les amortissements). Ensuite je déduis les intérêts d’emprunt et les amortissements pour calculer un résultat. S’il est négatif, je le reporte sur les autres périodes.

Grosses hypothèse que j’aimerais vérifier : les amortissements non utilisés pour faire baisser le résultat imposable sont reportables indéfiniment.

Sinon, voici les détails de mon acquisition. D’emblée, je dois vous dire que je suis passé par une société de conseil car je n’avais pas du tout le temps de chercher le bien. Pour moi, cet investissement a valeur de test, et si ça se passe bien j’en ferai d’autres.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 36 ans, 9 500 nets par mois
- Pas d’autres investissements locatifs
- Rembourse ma résidence principale, environ 100 000€ en actions et 50 000€ en assurance vie.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : ok
- Fiscales : quelques rudiments
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : non.
- Sociales : pas terrible.
- Temps disponible : très peu.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : environ 1900
- Étage : 2/6, luminosité ok, 14m2, pas d’ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Persiennes
- Pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : apparemment normale
- Concierge : non
- Décoration : pas décoré, tout va être rénové

LOCALISATION DU BIEN

- Paris 19e

RENTABILITÉ DU BIEN

- Environ 5.6% brut d’après la société de conseil (calculé sur la totalité des frais engagés, y compris les honoraires de la société de conseil).
- Je suppose que deux mois de loyers seront affectés aux charges diverses (impôts, coût de peinture entre locataires, vacances, etc.)
- Le bien sera mis en gestion locative
- Pas de travaux majeurs dans la copro en vue
- Taxe foncière : environ 400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : on m’a dit que ça ne servait à rien. Je vais peut-être mettre le bien en gestion dans une agence internet qui propose aussi une garantie des loyers impayés (à voir)

FINANCEMENT DU BIEN

- Coût d’acquisition : prix d’acquisition 105 000 + frais d’agence 10 000 + frais de notaire 7 000 + ameublement 7 000 + travaux 17 000 + honoraires de la société de conseil 12 000 = total projet de 160 000
- Pas d’apport, tout financé à crédit. 20 ans à 1.20%

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Sortie de cash d’environ 2 000€ par an.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)