Malko : étude de cas immobilier (fiscalité et vente d'une division)

malko a écrit :

J’imagine que de revendre une partie du bien ou un bien entier ne change rien à l’affaire. Mais quid des gens qui achètent deux biens vendus avec parkings et qui veulent revendre deux lots de parkings, est-ce qu’ils peuvent être requalifiés s’ils les vendent séparément ?
Car en fait j’ai officiellement acheté 4 lots : deux appartements (même si physiquement ils étaient réunis) et deux caves. mais seulement 2 de ces 4 lots m’intéressent pour les exploiter.

En théorie, oui, on peut être requalifié.

Déjà, ce que vous avez acheté, c’est 4 lots, 2 appartements et 2 caves. "Même si physiquement ils étaient réunis", ça ne compte pas. Sachez que l’on achète ce qui est marqué sur le titre de propriété, tel que c’est décrit.

Donc, vous avez acheté 4 lots, vous en revendez rapidement 3 avec plus-value….

Ca s’analyse en : vous avez acheté un ensemble de biens en une seule fois à un prix avantageux, puis vous les revendez un par un, avec plus-value. Voilà une opération typique d’un marchand de biens.

Pour autant, on peut aussi plaider que ce n’était pas l’intention initiale, c’est à dire qu’on voulait avant tout acquérir un bien locatif (que l’on a gardé), mais qu’il s’est avéré après coup qu’on a acquis un peu trop de choses d’un coup, et que l’on n’a fait que redescendre au bon dimensionnement du bien locatif, ce qui est de la gestion normale du patrimoine d’un particulier. C’est une justification qui peut s’entendre, à ce stade.

Mais si, dans 2 ans, vous en avez ras-le-bol de la gestion d’une colocation, et que vous revendez aussi l’appartement qui vous reste, là vous aggraverez votre cas. D’où la notion de compteur qui s’incrémente. A la première revente rapide, le compteur est à 1 (et en fait, plutôt à 3, si vous vendez un appartement et 2 caves vous faites 3 ventes). Dès que le compteur monte à deux, il y a un risque.

DDTee et moi signalons un risque, qui existe bel et bien. Chaque année, des gens sont redressés. On trouve chaque année des exemples récents de tels jugements, qui continuent d’alimenter la jurisprudence, par exemple : Marchands de biens : risque de requalification - jurisprudence récente
PS: dusgas : l’administration et le juge sont assez hermétiques aux arguments du type "ah mais j’ai revendu parce que j’ai perdu mon emploi, et en plus j’avais du mal à rembourser les emprunts, et en plus il y avait un conflit dans la copro, et en plus mon chat était malade et le véto ça coûte cher".
Tous les gens qui sont poursuivis racontent de telles histoires et ça suffit rarement à convaincre le juge.
Extrait du second jugement fourni par le lien ci-dessus :

« Dans ces conditions, M. C… doit être regardé comme ayant eu dès la première acquisition immobilière réalisée le 11 décembre 2007 une intention spéculative, sans qu’y fassent les circonstances invoquées tirées de l’existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières que M. C… a pu rencontrer après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d’un bien. »

CAA Nantes, 1re ch., 4 oct. 2018, n° 17NT01022. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CAA/Nantes/20 … 0037467775

Pour autant, nous ne prétendons pas évaluer ce risque : sa probabilité, sa gravité, est-ce que si ce sont des parkings et des caves c’est moins grave, etc. Ni l’administration ni la loi n’ont fixé de critère de requalification, qui tracerait une ligne rouge bien nette. C’est à l’appréciation du juge. Or, la loi dit "habitude" (donc pluriel, et le pluriel commence à deux) et "intention spéculative présente dès l’achat". A partir de là, il faut savoir que dès qu’il y a deux ventes ou plus, et qu’il peut être suspecté que vous avez acheté en vue de revendre avec plus-value, il y a un risque non nul de requalification. A partir de là, chacun est prévenu, chacun gère ses affaires comme il l’entend, chacun prend ses risques comme il l’entend.

Dernière modification par Bernard2K (02/07/2020 10h26)