HeisenbergPH : étude de cas immobilier (immeuble de 5 lots sans TVX)

VOTRE PROFIL

- Dans la trentaine en concubinage, TMI 20% sur le locatif (non resident fiscal)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : en développement
- Artisanales : bonnes + famille pouvant aider
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IMMEUBLE de 5 logements :

1) RDC 3 pièces, 75m2
2) RDC 2 pièces, 55m2
3) 1er, 3 pièces 55m2 au au sol et en duplex
4) 1er, 3 pièces 75m2
5) 2eme, 3 pièces 75m2 au sol

- Année de construction : 1900, renové en 2010. C’est une ancienne maison en briques qui a fait l’objet d’une division.

- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur :
-->En longueur Est, Ouest. Pas d’ascenseur. 2 etages.

- Déjà occupé ? Inhabité ?
-->Tout est loué:
1) RDC 3 pièces, 75m2 = 540e
2) RDC 2 pièces, 55m2 = 440e
3) 1er, 3 pièces 55m2 au au sol et en duplex = 490e
4) 1er, 3 pièces 75m2 = 540e
5) 2eme, 3 pièces 75m2 au sol = 500

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
-->NA

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
Tout électrique, convecteur premiers prix.

- Volets isolants ou persiennes ?
-->Volets roulants partout

- Espaces verts dans la copropriété ?
-->Cour devant et derrière en gravier.

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
-->Compteurs individuels pour chaque lot (eau et elec ainsi que communs).

- Décoration : antique / vieillotte / moderne :
-->Moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville :
-->Bourg commerçant 1500 habitants, proche de 3 petits bassins d’emplois (5, 10 et 20kms, metropole a 45min). J’habites a 45min du bien, mon pere à la retraite qui a l’habitude de m’aider à 10min.

- Centre-ville, périphérie :
-->Plein centre-ville.

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
-->Bourg structurant dans le schéma de développement de la région. Noeud de communication.

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
-->22 logements individuels à construire en 20 ans sur la commune. Le prix de l’immobilier a baissé de 15 % depuis 10 ans. A priori pas de plus-value à prévoir. 

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire :
-->Je compte proposer 265 ke (FAI, il est à 325ke mis à  prix), FDN 21ke, FB 5ke, total : 291ke

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2510 euros / mois :
1) Personne seule avec enfant. 2013.
2) Personne seule en retraite. 2015.
3) Personne seule avec enfant. 2013
4) Jeune couple. 2017.
5) Jeune couple. 2016.

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 5%.

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats :
Sans, peut etre le changements des convecteurs au fur et à mesure, au moins dans les sejours?
Option: cree une cour pour le 3 pieces du RDC au lieu des gravillons?

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) :
-->SANS, une facade est toujours en brique, les autres sont bardees en clin + isolation.

- Coût des travaux à 20 ans (façade, toiture) :
--> 1000 euros par an inclus les convecteurs. Toiture et facade neuves de 2010. Le ravalement sera fait par mes soins.

- Taxe foncière hors TEOM :
--> 1500 euros

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :
--> 500 euros

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés:
-->SANS

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :

10.4%

--> 30120 / (265000 + FB 5000 + FN 21000)

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats:

8.5%

--> 28614 - (TF 1500 + assurances PNO et crédit 1000 + déplacement et comptable partages 500 + TVX maintenance 1000 + CRL 750) / (265000+ 21000 + FB 5000)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : environ 30ke à definir

- Type de crédit : amortissable, in fine : AMORTISSABLE

- Taux du crédit avec assurance : 1.6%

- Durée du crédit : 20 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) :
-->SCI IS déjà en place : 140 euros annuel

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : OUI

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? NON

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : nue
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : NA

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?
--> 650 euros / mois en simulant le financement à 110%
--> 800 euros / mois avec l’apport de 30ke

NOTE : un des locataires m’a fait etat de coupures de courant regulieres (plusieurs fois par an) au niveau du point d’alimentation de l’immeuble. Il a une clef carree et quand ca arrive il remet le courant au boitier immeuble. Le proprietaire actuel semble avoir fait repasser des cables pour alimenter les appts alors que l’immeuble est neuf. Je vais faire passer un electricien.

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Mots-clés : immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés)