HeisenbergPH : étude de cas immobilier (immeuble de 4 lots)

VOTRE PROFIL

- Dans la trentaine en concubinage, TMI 20% sur le locatif (non resident fiscal)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes
- Fiscales : en développement
- Artisanales : bonnes + famille pouvant aider
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IMMEUBLE de 4 logements :

1) Duplex 77m2 au RDC + étage 1
2) 2 pièces 50m2 au 2eme étage
3) 2 pièces 44m2 au 3 eme étage
4) Studio au 4eme étage

- Année de construction : 1974

- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur :
-->Plein sud et une façade est. Pas d’ascenseur. 4 etages.

- Déjà occupé ? Inhabité ?
-->Le duplex et le studio sont occupés (loyer duplex 496HC et le studio 302HC)

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
-->NA

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
1) Duplex 77m2 au RDC (gaz) +étage 1 (électrique)
2) 2 pièces 50m2 au 2eme étage (gaz)
3) 2 pièces 44m2 au 3 eme étage (électrique)
4) Studio au 4eme étage (électrique)

- Volets isolants ou persiennes ?
-->Volets roulants

- Espaces verts dans la copropriété ?
-->Cour devant et derrière en gravier.

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
-->Compteurs individuels pour chaque lot (eau et elec ainsi que communs).

- Décoration : antique / vieillotte / moderne :
-->Vieillotte pour les deux appartements vides, au gout des locataires pour les deux occupés (à reprendre à leur départ)

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville :
-->Bourg commerçant et touristique de 4000 habitants

- Centre-ville, périphérie :
-->Plein centre-ville, très jolie vue

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
-->Plus d’emplois dans la ville que d’actifs dispo, bourg structurant dans le schéma de développement de la région. Noeud de communication.

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
-->Une grosse tranche de logements sociaux est en finition, une seconde en cours de construction. Le prix de l’immobilier a baissé de 15 % depuis 10 ans. A priori pas de plus-value à prévoir. 

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire :
-->Je compte proposer 150 ke (FAI, il est à 175ke mis à  prix), FDN 12ke, total : 162ke

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1600 euros / mois :
1) Duplex 496 euros loué à un retraite qui entretient la cour de devant, pas de pb de paiement depuis 2016.
2) Objectif 400 euros mini (prix pratiques sur des biens similaires et pas au gout du jour), 450 euros maxi.
3) Idem 2)
4) Le studio du 4 eme est loué à une personne sans emploi qui touche 180euros de la CAF 302 HC depuis 2013 pas de pb de paiement.

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 5%.

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats :
1) Sans
2) Appt 2 eme étage :
Cuisine (1000 euros), dépose / pose cloison (250 euros) pour l’agrandissement de la chambre en prenant sur un couloir, changement chaudière, robinet thermostatique et pose thermostat (3000 euros), divers 500 euros. Total 5000 euros.
3) Appt 3 eme étage : cuisine (1000 euros), changement radiateurs (rayonnants vers fluides : 1000 euros), dépose / pose cloison 250 euros (idem 2), isolation (650 euros), sols 500 (euros), divers 500 euros : total 4000 euros.
4) Sans

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) :
-->SANS

- Coût des travaux à 20 ans (façade, toiture) :
--> Sur 20 ans je compte la toiture (25000 euros (d’après devis) et le ravalement 15000 euros estimation) + rénovation pour les deux autres appartements 5000 euros à chaque départ des locataires 1) et 4) + 1000 euros par an de TVX divers.

- Taxe foncière hors TEOM :
--> 2300 euros

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :
--> 750 euros

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés:
-->SANS

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :

11%

--> 19200 / (162000 + FB 3500 + TVX 9000)

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats:

7.7%

--> 18240 - (TF 2300 + assurances PNO et crédit 1000 + déplacement et comptable partages 500 + TVX maintenance 1000 + CRL 500) / (162000 + 9000 + FB 3500)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : environ 20ke à definir

- Type de crédit : amortissable, in fine : AMORTISSABLE

- Taux du crédit avec assurance : 1.6%

- Durée du crédit : 20 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) :
-->SCI IS déjà en place : 140 euros annuel

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : OUI

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? NON

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : nue
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : éventuellement en meuble saisonnier pour le 4 eme étage au départ du locataire, bel appt avec une très belle terrasse et une belle vue.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?
-->440 euros / mois en simulant le financement des TVX
-->540 euros / mois avec l’apport de 20ke

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Mots-clés : etude de cas, immobilier, sci is