Mt05 : étude de cas immobilier (meublé en première couronne de Paris)

Bonjour,
Après avoir bouquiné en vue de mon premier investissement locatif (les livres de J. Delagrandanne notamment), je suis encore dans le flou. Je me tourne donc vers vous, car j’ai déjà trouvé beaucoup d’informations très utiles sur ce forum.
Mon objectif est de me constituer un patrimoine pour la retraite. Je suis libéral, j’ai 36 ans, avec de bons revenus, un TMI à 41%, C’est mon premier investissement, j’ai choisi d’investir dans ma ville, la proximité me rassure pour la gestion. Après quelques visites, les biens dans lesquels je me sens à investir (bâtiment propre et bien entretenu, dans une petite copro) ont des rentabilités nettes de 3,5% environ, et nette-nette de 5%. Vu mon activité professionnelle, il n’est pas judicieux que je passe énormément de temps à trouver la perle rare avec un rendement à 10%.

J’ai lu que pour que cela vaille le coup, il fallait que la rentabilité nette-nette soit au moins 2,5% supérieure au taux du crédit.
J’ai simulé le placement du cash-flow sur un fonds en euro d’assurance-vie à 2,5% net, et mes calculs indiquent que le meublé reste beaucoup plus intéressant que l’assurance-vie (mais je me méfie de la justesse de mes calculs, il y a tellement de paramètres).

Première question : est-ce que même avec une rentabilité « médiocre » de 3,5% nette, cela vaut le coup de s’embêter avec un locataire par rapport à la rentabilité d’une assurance-vie ? J’ai l’impression que oui, mais que ce n’est plus forcément vrai après la fin du crédit et de l’amortissement du bien.

Deuxième question : le cash-flow n’est pas un indicateur important pour moi, je peux faire un effort d’épargne. Est-ce qu’il vaut mieux tout emprunter sur 20 ans pour maximiser l’effet de levier, ou y a-t-il un intérêt à faire un apport ou raccourcir la durée du crédit ?

Merci de m’avoir lu, j’ai hâte de vous lire !

Mots-clés : assurance-vie, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement