Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?)

L’arbitrage est une notion intéressante mais valide seulement à condition de pouvoir disposer du capital.
L’emprunt à 100 ou 110% pour l’achat des biens (tout l’intérêt de l’effet de levier sur l’immo physique) rend cette notion n’est possible qu’après de nombreuses années de remboursement…

DDtee a écrit :

L’arbitrage est une notion intéressante mais valide seulement à condition de pouvoir disposer du capital.
L’emprunt à 100 ou 110% pour l’achat des biens (tout l’intérêt de l’effet de levier sur l’immo physique) rend cette notion n’est possible qu’après de nombreuses années de remboursement…

Je ne comprends pas bien.
Nous ne devons pas avoir la même conception de l’ ARBITRAGE
selon moi

L’Arbitrage est une pratique qui consiste à vendre un actif et en acheter simultanément un autre, afin de profiter d’une meilleure rentabilité.

De ce fait je dispose bien du capital si les biens sont de valeur équivalente.
Dans le cas où le premier bien n’est pas fini de rembourser, je suit prélevé par le notaire du capital restant dû et je souscris un crédit équivalent sur le second bien

Sinon c’est un INVESTISSEMENT
Dans lequel, il peut y avoir effectivement emprunt et effet de levier… qui a son intérêt mais aussi son revers qui est d’augmenter le risque.

Bernard2K a écrit :

Donc voilà, sur un bien qui a perdu de la valeur, ce mode de calcul donne un rendement artificiellement élevé. Il ne faudrait surtout pas en déduire que c’est une bonne affaire.

Nous sommes une fois encore d’accord.
Ce chiffre décrit pour moi la situation " du moment". Il sert essentiellement a avoir un tableau de bord de la rentabilité instantanée des différents actifs et éventuellement à "élaguer" certains postes peu rentables

Il existe bien d’autres critères et outils pour mesurer la rentabilité d’un investissement.
Par exemple le Taux de rentabilité interne le" TRI ".
Il valorise à la fois l’investissement , les flux financiers et la revente.
Plus il est élevé, meilleur est l’ investissement . Il semble parfait.

Pourtant il a aussi un gros défaut : Pour un achat avec un financement à 110% par emprunt, le tri est infini quel que soit le loyer

Mais je dérive et je pollue la file de Samuel 222
Veuillez m’excuser.

Je n’ai pratiquement fait " QUE" de la vente de locaux non finis de payer de 1980 à 2000.

Pour des questions de taux d’endettement, j’achetai avec des crédits les plus longs possibles: 15 ans.
Je fis même du "In Fine"
Je revendais entre deux et sept ans
J’avais un apport personnel de 30% pour pouvoir en cas de revente forcée et rapide, rembourser le crédit avec le fruit de la vente .

Dans les années 80 il était possible de financer avec des crédits "Compte  Epargne logement" ou " Credit Logement"
Ceux- ci n’étant pas hypothécaires, il n’était même pas indispensable de rembourser le solde.
Par la suite cela le fut mais ne changea en rien le sourire de ma banquière.
Elle s’étonna quand même le jour où je lui dis que j’avais dix crédits en cours chez elle.

C’est mon changement de "Salarié" à "Marchand de biens" qui envenima nos relations.

Ce qu’il faut y faire dépend de la nature de l’"unité de diagnostic" concernée. Est-ce un mur, une fenêtre, etc ?

Ensuite, le niveau de dégradation est un critère important. Les niveaux 1 et 2 n’empêchent pas d’y habiter ; le niveau 3 en revanche nécessite une intervention.

En première approche, la solution la plus simple et la moins cher consiste à recouvrir la partie contenant du plomb. Par exemple, repeindre un mur dont la peinture contient du plomb. Le problème, c’est que si la peinture est dégradée, il va falloir d’abord retrouver une surface plane et saine (au sens de "va tenir sans se dégrader"). Pour cela, il faut souvent poncer ou gratter pour faire tomber les parties dégradées. Attention aux déchets produits par cette opération : ils contiennent du plomb, souvent sous forme de poussière, qui peut être inhalé et passe ensuite dans le sans. Pour cette intervention, il est nécessaire de porter un très bon masque à poussière (ou même mieux, un masque à gaz à cartouche filtrante). A la fin des travaux, bien aspirer l’appartement.
Si ce sont des menuiseries anciennes (simple vitrage), le mieux peut être de changer carrément l’ensemble des menuiseries et passer ainsi au double vitrage.

Comme Bernard je pense qu’il n’y a pas lieu de s’alarmer. Un recouvrement des peintures suffit généralement à les isoler de l’occupant des lieux. Et sans nier la nocivité de l’ingestion de plomb mais pour argumenter un peu plus sur le ridicule de ce diagnostic, il faut préciser qu’il ne concerne que les peinture. Les canalisations en plomb sont ainsi ignorées.

Sûrement que le législateur considère que lécher les peintures est normal et doit pouvoir se faire sans inquiétude mais que boire l’eau du robinet est un acte déviant ne nécessitant pas de précautions 😉.

Le comble du ridicule que j’ai pu constaté ayant été atteint pour un lieu dont seul les canalisations en plomb peintes à la peinture au plomb étaient signalées, alors que celles laissées nues ne l’étaient pas. Le diagnostiqueur auprès de qui je m’en suis plaint m’a confirmé que seule les peintures étaient concernées par le diagnostic.

Bonjour Petitproprio,

En fait les canalisations d’eau potables en plomb ne doivent plus exister ou poser un soucis dans le pays des bisounours, car en France face à un problème on fait une loi et on imagine que le problème est traité. Donc le diag ne traite sans doute plus du sujet puisque le sujet est supposé traité par ailleurs ?

Canalisations en plomb : Remplacement obligatoire en 2013 | Travaux.com

Samuel222 a écrit :

Merci beaucoup Bernard pour votre expérience précieuse.

Pour les classes 3, il s’agit de :
– 7 murs en bois
– 2 portes en bois
– une embrasure de fenêtre en bois
– une tablette en bois
– une allège en pierre

Ne vous inquiétez pas, on trouve du plomb dans toutes les maisons un peu anciennes qui n’ont pas fait l’objet d’une grosse rénovation. Si vous louez, il faut garder une trace écrite que vous avez remis à votre locataire le diagnostic (exemplaire paraphé sur chaque page).

Je vous conseille néanmoins de supprimer au maximum ces supports pollués. J’ai essayé de décaper… c’est pénible et seul le décapage chimique est possible. Surtout pas de décapeur thermique qui produit des vapeurs nocives.

Pour ma part, j’ai tout enlevé, sauf les portes. déposés les murs, l’embrasure, la tablette et faite reposer par un plaquiste un Ba13 et une moulure. ça ne vous coûtera pas très cher.

Sur les portes, un ponçage et une bonne peinture suffira revenir dans les catégories acceptables (le soucis vient des peintures écaillées).

Par contre, si vous voulez montrer que vous avez bien fait votre travail, vous devrez faire repasser un contrôleur pour qu’il mette à jour le diagnostic.

Merci à tous les intervenants pour les nombreux conseils de qualités qui m’ont été donnés ici.

Pour donner le fin mot de l’histoire, ma compagne a fini par choisir de vendre son appartement en novembre 2018, en moins-value à 65 000 € (pour rappel, prix d’achat hors frais de notaire et d’agence : 70 000 €).

De manière intéressante, elle avait fait estimer son appartement par deux agences dès l’été 2017. L’une avait dit 75 000, l’autre 65 000. On nous avait conseillé de se fier à la moins disante des deux : on aurait dû écouter, on aurait ainsi gagné plus d’un an.

Il faut dire aussi que ma compagne manquait d’objectivité et à préféré mettre un premier tarif très élevé pour baisser progressivement. Mais chaque baisse était difficile psychologiquement, ce qui explique que ça a traîné. On a sans doute aussi "grillé" le bien ainsi.

La mauvaise surprise finale : le syndic pratiquait des appels de charge plus élevés que les besoins réels et faisait une régularisation en fin d’année. Ma compagne a payé les avances et c’est son acheteur qui a récupéré la régularisation. Environ 400 € de perdus ainsi.

Encore merci à tous.