Mt05 [IDF] : étude de cas immobilier (rendement et TRI)

Bonjour,
Pour mon premier investissement locatif en LMNP, en première couronne de la région parisienne, j’hésite à faire une offre sur un T2, 38m² proposé à 168000€.
J’ai fait mes calculs, en incluant tous les paramètres :
•    Je pense le prix d’achat est négociable à 155000€ (en référence aux prix sur Patrim), je ne crois pas pouvoir le faire descendre plus, il n’y a pas de vrai défaut, et il est en bon état. Je compte malgré tout remettre un coup de peinture, et la cuisine est fonctionnelle et correcte, mais j’aimerais la refaire car elle manque de luminosité, et les meubles gris assombrissent. J’ai mis un budget travaux à 8000€ (à la louche).
•    Emprunt sur 20 ans à 1,6%
•    Assurance du crédit à 0,25%
•    Taxe foncière 730€
•    Je pense gérer en direct, mais confier à une agence la recherche du locataire, état des lieux d’entrée et de sortie. J’avais lu qu’il fallait compter un mois de loyer à chaque changement de locataire, et comme je suis en meublé, je suis parti sur un changement tous les ans, ce qui grève beaucoup la rentabilité
•    CET 150€
•    Réparations diverses 600€ par an
•    Comptable 500€ par an (c’est mon comptable, je sais qu’il est un peu cher, mais je souhaite le garder)
•    Charges de copro 700€
•    Garantie des loyers impayés 3% (soit 250€ par an)
•    PNO 166€
Je me retrouve avec une rentabilité brute de 5%, nette de 2,9%, un TRI de 5,4%,un cash flow mensuel négatif de 461€, et une VAN par rapport à une assurance-vie à 2% de 40380€ au bout de 20 ans.
Bref c’est pas extraordinaire. Je ne sais pas si de toute façon j’arriverai à trouver mieux dans ma ville. Le bien a un bon emplacement, dans un bon immeuble, mais manque un peu de luminosité.
Pensez-vous qu’on puisse trouver mieux dans mon environnement ?
Est-ce que ça vaut quand même le coup de s’embêter avec de l’immobilier ? J’ai l’impression que oui, mais c’est pas des rendements magnifiques… J’avais déjà échangé sur ce forum à ce sujet, et je ne cherche pas la perfection pour mon premier achat, il y a tellement de paramètres à intégrer…
Et les frais de relocation par agence sont-ils correctement estimés ? Ca coûte un bras…

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement