Cval90 [Rennes] : étude de cas colocation (T5 avec 2 salles d'eau)

cval90 · #1

VOTRE PROFIL

- Concubinage, 31 ans en CDI et 28 ans en CDD, TMI 20% (expats), revenus totaux (salaires à 2) 4335€ nets mensuels hors primes

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : nulles
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 4-5h/jour mais à distance

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1960/70
- Étage : 2e étage sur 4, pas d’ascenseur
- Déjà occupé
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif: oui. Gaz/fuel/électrique: à confirmer
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels: eau individuel. Reste à confirmer
- Études de la copropriété : à confirmer

LOCALISATION DU BIEN

- 35, Rennes
- Périphérie (Sud)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix espéré avec frais de notaire après négociation : 118800€ (+ 49k travaux et 5k toiture)
- Coût du chasseur immo : 2000€ fixe
- Charges copro : 1550 / an
- Loyer envisagé : 390€ x 4 chambres = 1560 / mois
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an = 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 10%

- Travaux immédiats : 49000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 5000€ (toiture)

- Taxe foncière hors TEOM : 917€
- Assurance PNO : 150€ / an

- Rentabilité brute : 10,24%
- Rendement opérationnel brut :
18720*92% - TF 917 - gestion 1872 - assurance 200 - comptable 300 - travaux de maintenance 1560 / 177400 : 6,9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,15% TAEG
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : ne sait pas
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : environ 30k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif : 109€ / mois (sur la base de 1 mois de vacance locative)

Dans l’attente de vos avis et conseils !

Mots-clés : colocation, immobilier, rennes, t5

Pierrot31 · #2

Bonjour,

Quelques questions :
- Concernant les travaux de 49k, à quoi correspondent-ils et pour quelle surface ?

- Avez-vous quelqu’un sur place pour surveiller la bonne exécution des travaux ?

- Le comptable à 300€, est-ce votre estimation ou avez-vous un devis ?

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (22/11/2018 20h52)

Kiem · #3

Bonjour,
Pour ma part au delà des chiffres, ce que je ne comprends pas bien, c’est pourquoi faites-vous de l’investissement immobilier en direct si vous déléguez toutes les étapes? Vous passez par une chasseur d’immobilier, vous ne ferez pas les travaux (et a priori vous ne comptez pas les suivre) et vous déléguerez la gestion locative. Qu’apportez-vous à ce projet ? De l’argent (que vous empruntez ) et la prise de risque.
N’est-ce pas peu pour espérer battre un investissement moins prenant comme les SCPI ou les foncières cotées?
Qu’est-ce qui vous motive à investir en direct ?

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