Calcul de cash flow : validation des calculs du déficit foncier et impôts à la source

Bonjour,
Je ne vois pas la quatrième et cinquième partie.
Réponse à quelques questions :

> en situation de déficit je paye 0 impôt (0 prélèvement sociaux + 0 IR), donc montant imposable = 0. Correct ?

Oui sur vos revenus fonciers

> ensuite, le bénéfice foncier = montant imposable. Correct ?

Oui on parle plutôt de revenus fonciers.

> est-ce que la SCI équivaut à une part fiscale ? est-ce que l’impôt varie en fonction du nombre d’associés (ma femme + moi: ce qui reviendrait à tout payer en fait)? est-ce que le fait d’avoir 2 enfants à charge rentre en ligne de compte sur les revenus fonciers (à priori non)?
> avec le prélèvement à la source, l’impôt est basé sur les revenus de l’année n-1, ce qui revient à payer l’impôt avec un an de retard. C’est juste ?
> prélèvements sociaux ; 17.2% du montant imposable
> IR selon barême de la première capture

La SCI est une société, les revenus net de charges avant impôt (si SCI à l’IR) sont distribués suivant quote part de l’associé et imposés suivant le TMI de l’associé applicable. Pour votre cas les revenus seront souis à votre TMI. Le fait d’avoir 2 enfants à charge rentre en compte pour le calcul de votre imposition sur votre revenu global toute source (revenus fonciers, salariaux, professionnels….). Pour le prélèvement à la source, la première année peut-être mais pour ma part je payerai un acompte tous les mois pour l’imposition concernant mes revenus fonciers à partir de janvier.
Ok pour les PS, attention pour les impôts il y a un plafonnement des avantages du quotient familial. Par contre si vous êtes non résident c’est 20% d’IR et 17,2% de PS. (en cours de modification)

Bonjour Skarnik,

Merci pour votre message !

Je ne vois pas la quatrième et cinquième partie.

Effectivement, erreur de ma part (il était un peu tard!), j’ai corrigé dans le message initial

La SCI est une société, les revenus net de charges avant impôt (si SCI à l’IR) sont distribués suivant quote part de l’associé et imposés suivant le TMI de l’associé applicable. Pour votre cas les revenus seront souis à votre TMI. Le fait d’avoir 2 enfants à charge rentre en compte pour le calcul de votre imposition sur votre revenu global toute source (revenus fonciers, salariaux, professionnels….). Pour le prélèvement à la source, la première année peut-être mais pour ma part je payerai un acompte tous les mois pour l’imposition concernant mes revenus fonciers à partir de janvier.
Ok pour les PS, attention pour les impôts il y a un plafonnement des avantages du quotient familial. Par contre si vous êtes non résident c’est 20% d’IR et 17,2% de PS. (en cours de modification)

Compris, c’est effectivement mon taux d’imposition en Suisse qui prend en compte les personnes à charge mais la question était de savoir jusqu’où on pouvait optimiser les impôts.
Pour les 20% c’est un taux fixe quelque soit le montant des revenus fonciers ?
Donc en gros je paye 17.2% + 20% = 37,2% du montant imposable ou 17,2% du montant imposable + 20% * (montant imposable - prélèvements sociaux ? Et j’oublie le barême du TMI

Pour répondre également à Ben2205, oui effectivement j’ai longtemps hésité avec l’outil proposé par rendement locatif. Mais mon objectif est de comprendre les calculs dans le détail pour savoir où il est possible d’optimiser et savoir de quoi je parle.
Par ailleurs, je suis convaincu que dans les discussions avec les banques / notaires / agents immobiliers etc il est préférable de maîtriser son sujet plutôt que de se reposer sur un outil dont on ne comprend peut être pas le mécanisme et mode de calcul. Je trouve la mise en place d’un tableur hyper formateur. C’est mon point de vue.

Bonjour Skarnik,

J’ai creusé un peu plus et je suis surtout tombé sur le site de PATRIMEA que je ne connaissais pas :
_http://www.patrimea.com/fr/blog/2018/10 … uppression
_http://www.patrimea.com/fr/blog/2018/10 … va-changer

Donc pour résumer, à partir de 2019 : pour les non-résidents (UE, EEE et Suisse)
_ Prélèvements sociaux:
> suppression de la CSG - CRDS
> le taux de prélèvement de solidarité passe de 2 à 7.5%
> auquel il faudra ajouter potentiellement le prélèvement social et la contribution additionnelle dont les taux ne sont pas encore connus

_ Impôt sur le revenu :
> le taux passe de 20% à 30%

La pression fiscale passe de 20% + 17.2% = 37.2% à 30% + 7.5% = 37.5% minimum.

En gros la suppression de la CSG-CRDS est compensée par l’augmentation du taux de l’IR, l’Etat transfère l’impôt de sa poche gauche à sa poche droite mais a toujours les poches bien remplies !

Pour les résidents hors UE, c’est encore pire : ils passent de 20% + 17.2% = 37.2% à 30% + 17.2% = 47.2% car ils ne sont pas concernés par la suppression de la CSG - CRDS.

Donc pour la partie impôts je pense être au clair maintenant.

Pour la partie déficit et évaluation des charges est-ce que quelqu’un peut me dire si c’est cohérent ou si je suis complètement faux ?

Par ailleurs, j’ai lu (je ne sais plus exactement où) que tous les travaux ne peuvent pas forcément créer du déficit ; comme par exemple les extensions, les reconstructions complètes d’un bâtiment ou d’une toiture. Où est la limite ?