SMM [13] : étude de cas immobilier (T2 LMNP + parking, 1er investissement locatif)

Compte tenu que tout est à refaire 20000 -25000 euros n’est pas très élevé pour 50 m2 si vous ne faites pas vous-même une partie des travaux.

Pour une contre-visite,fortement souhaitable,vous pouvez demander à une entreprise de rénovation tous corps d’état.Elles sont souvent plus chères que des artisans indépendants pris séparément,mais,outre que rien ne vous empêche ensuite de faire faire des devis séparés par différents artisans (plombiers,peintre,électricien),cela vous permettra d’avoir une idée plus précise  du montant pour négocier.

Cela sera plus facile d’avoir un  seul professionnel  que de devoir en coordonner plusieurs pour le rendez-vous de contre-visite.Sans compter que certains vous transmettront leur devis dans un délai peut-être trop long pour votre transaction.

D’autre part,comme vous n’êtes pas sur place,cela peut être également plus pratique d’avoir un seul interlocuteur que de devoir coordonner plusieurs artisans,les uns reportant sur les autres le retard de leur intervention:
par exemple,le peintre ne peut passer parce que l’électricien n’a pas fait ses passages de câble,le carreleur ne peut intervenir car le plombier n’a pas fait ses branchements,…

Avec une seule entreprise,le responsable doit vous fixer un délai d’intervention et en est comptable.
Cela sera par contre plus cher et il faut bien la choisir.

Bon investissement.

Bonjour SMM,

Habitez-vous à Marseille? Si ce n’est pas le cas, comment allez-vous le gérer en direct à distance? C’est tout à fait faisable mais peut-être pénible et source de stress. C’est du vécu, je m’en mords un peu les doigts et je regrette.

Suis-je le seul à trouver le rendement un peu faible? Il me semblait qu’il était plus simple d’obtenir un rendement à 2 chiffres à Marseille sans pour autant investir dans un quartier qui craint.
Si vous êtes sûr que le bien prendra de la valeur avec le temps, cela peut valoir le coup.

FrancoisM a écrit :

Bonjour SMM,

Habitez-vous à Marseille? Si ce n’est pas le cas, comment allez-vous le gérer en direct à distance? C’est tout à fait faisable mais peut-être pénible et source de stress. C’est du vécu, je m’en mords un peu les doigts et je regrette.

Je n’habite pas Marseille, mais mes parents sont sur place (à 5 min à pied du bien) et peuvent intervenir si nécessaire.

FrancoisM a écrit :

Suis-je le seul à trouver le rendement un peu faible? Il me semblait qu’il était plus simple d’obtenir un rendement à 2 chiffres à Marseille sans pour autant investir dans un quartier qui craint.
Si vous êtes sûr que le bien prendra de la valeur avec le temps, cela peut valoir le coup.

Au niveau rendement net net je suis proche des 4-5%, avec un cashflow soit nul soit légèrement positif en fonction de la vacance (4%).

J’ai mis une fausse annonce sur LeBonCoin pour un loyer de 750 euros charges comprises (700 HC) et ai reçu plus de 20 réponses en 48 heures. Je pense donc avoir de la marge pour augmenter le loyer jusqu’à au moins 750 HC, voir plus (c’est à partir 750 HC que mon cash-flow devient positif).

Bourru a écrit :

Concernant l’entreprise multi corps de métier, si vous l’appelez pour lui demander en devis en lui disant que vous ne donnerez pas suite il y a fort a parier qu’il ne vienne pas.

De fait, appelleriez-vous en disant que vous êtes le propriétaire et que vous voulez réaliser des travaux?

Bourru a écrit :

Concernant le relevé des charges c’est un document dans lequel sont précisé les montants a payer pour le propriétaire sur la copropriété, on y retrouve généralement l’ascenseur, l’entretien des espaces verts, les systèmes de chauffage collectifs etc…
C’est important car cela impactera directement votre cashflow et cela pendant toute la durée de possession.

Merci, je vais confirmer ça. Je pense qu’une de mes faiblesses est que je suis incertain du timing à partir du moment où on peut demander ces papiers. Là, je compte estimer les travaux, ensuite faire une offre verbale au vendeur, une fois l’accord obtenu je n’enverrai une offre d’achat écrite que si j’ai accès aux diagnostics, PV d’AG et les relevés de charges. Est-ce la meilleure manière de procéder?

Les autres membres me corrigerons si je me trompe, mais après l’offre il y a la signature du compromis.
Normalement il doit notamment y avoir les diagnostics et les PV d’AG à la signature du compromis.

La période entre l’offre et la signature du compromis peut donc vous permettre de demander des documents supplémentaires, comme les pv d’AG et les décomptes de charges. (Je l’ai déjà fait)

Ensuite, après la signature du compromis, vous avez encore un délai de rétractation de 10 jours sans pénalité. En principe, ce n’est pas le moment pour demander des nouveaux documents, mais pour prendre une décision. Mais vous pouvez toujours évoquer un document manquant devant le notaire. Un type de bonne foi et normalement constitué devrait promettre de vous l’envoyer rapidement. (Je l’ai déjà fait avec succès).

Après s’il ne joue pas le jeu, vous pouvez vous rétracter. (Jamais fait)

Les documents que vous demandez, sont habituels et légitimes. S’il décide de ne pas être transparent, c’est lui qui fait échouer la vente, pas vous.

(Edit: correction de l’erreur soulevée par KC44: les pv d’AG sont obligatoires pour le compromis)

Dernière modification par petitproprio (24/10/2018 23h06)

KC44, vous avez raison; les PV des trois dernières assemblées générales sont obligatoires pour la signature du compromis, je corrige, non pas pour faire disparaître mon erreur, mais pour ne pas laisser une erreur dans ce forum parfois utilisé comme documentation de référence.

Du coup, dans le pire des cas, il devra vous les donner le jour de la signature du compromis. Le vendeur n’a donc aucune bonne raison de ne pas vouloir vous les donner avant.

SMM a écrit :

Si j’accepte de refaire l’offre d’achat, est ce que je pourrais quand même demander un prêt à la banque plus élevée que la somme indiquée dans l’offre d’achat?

Oui, bien sûr.
Votre demande était d’autant plus excessive que vous ne trouverez sans doute jamais de banque qui vous finance les meubles…

Bonjour,

Pour votre simulation sur le Bon coin, quand vous dites "20 réponses reçues", vous parlez d’appel direct, de message ou de vues ?

Pour le financement tout compris, certaines banques acceptent de cumuler prêt immobilier et prêt perso avec un lissage ( entre 2 et 3% ) , cela ne coûte que quelques centaines d’euros pour un financement total.

Fredx

Effectivement vos conseils sont très pertinents. Un appel à mon notaire a suffit pour me convaincre de refaire l’offre avec une clause suspensive de prêt au montant proposé par le vendeur. Ce montant est d’environ 100 000 euros, ce qui me couvre pour l’achat du bien + frais de notaire + une bonne partie des travaux. (j’avais indiqué beaucoup plus à la base)

Les papiers concernant la copro ainsi que diags et PV d’AG sont également en condition suspensive de l’offre donc ils devraient arriver très bientôt par email. Je ferai de toute manière pression sur le vendeur pour me les fournir ASAP. Lors de la visite de l’appartement, le vendeur m’a indiqué un montant de 130 euros par mois, mais je ne sais pas combien revient au locataire. Je me dis que dans tous les cas, si les charges sont vraiment élevées, j’ai toujours le délai de rétractation de 10 jours une fois le compromis signé, au cas où.

Maintenant que l’offre d’achat est en cours de signature, ma prochaine mission va être de trouver un financement. Etant non-résident, j’aimerai à tout prix éviter de verser 20% d’apport (le montant classique pour les prêts aux non-résidents). J’ai donc commencé à contacter plusieurs courtiers, spécialisés en non-résidents ou non. J’attends les premiers retours des courtiers.

Bonsoir,
Pour le soucis avec le gaz pas de soucis pour mettre un bouchon côté cuisine, je l’avais demandé à mon artisan et il me l’’a fait gratuitement, sinon un robinet homologué coûte 15€. J’ai appris après que le gaz avait était coupé dans toute la résidence depuis longtemps, alors les diagnostics avec un risque qui n’en est pas un merci….

Pour l’amiante je pense qu’il faut compter + que 50€, il doit y avoir pas mal de frais fixe mais je ne suis pas un spécialiste. Vous avez déjà un devis pour l’électricité ?
Bonne continuation

Lindo a écrit :

Pour l’amiante je pense qu’il faut compter + que 50€, il doit y avoir pas mal de frais fixe mais je ne suis pas un spécialiste. Vous avez déjà un devis pour l’électricité ?

Oui, j’ai déjà eu une estimation à 5 000 euros pour refaire l’installation électrique entière. Cela inclut la dépose de l’installation existante, l’ajout d’un nouveau tableau, la mise en place de prises un peu partout dans l’appartement et la mise en place de points lumineux dans toutes les chambres.

DDtee a écrit :

=> Si la dalle se décolle vous l’enlevez, sinon vous recouvrez d’un autre revêtement de sol. L’amiante est emprisonné dans la dalle si celle si n’est pas détériorée, c’est le plus souvent le cas,  il n’y a pas de risque.

Merci effectivement cela peut être une bonne solution de procéder ainsi.

J’ai continué l’analyse des documents:
* Grosse surprise: la quote part des charges annuelles de co-propriété s’élève à 2000 euros par an (!). C’est une copropriété de 300 lots. Je n’ai pas encore le relevé précis des charges mais cela me parait énorme et vient crever ma rentabilité. Cela représente 175 euros par mois. Les charges comprennent eau et chauffage donc j’estime que le locataire aura à sa charge 50 euros (à confirmer dès réception des relevés de charges). (donc 125 euros de charges pour moi)
* Le compromis mentionne qu’aucune vérification de conformité n’a été fait pour le raccordement de l’appartement au réseau d’assainissement. Simplement il est écrit que le vendeur le déclare en état de fonctionnement.
* 2 banques acceptent de me financer. J’ai demandé le financement du prix du bien et des travaux (= 76 000 + 30 000 = 106 000 euros). La meilleure proposition ne finance que 94 400 euros. On serait donc sur un apport de 11 600 euros + frais de notaires (7300 euros) = 18 000 euros. Je suis non-résident.

Pour rappel:
Revenu:
loyer estimé (pessimiste) = 700 HC

Coûts (mensualisés)
Mensualité: 470 euros
TF: 41 euros
CFE: 21 euros
CGA: 12.5 euros
Comptable: 42 euros
Assurance emprunt: 5 euros
Charges non récupérables: 125 euros
Assurance PNO: 8.5 euros
= 470 + 289 euros = 759 euros

CF négatif de 59 euros. Avec un loyer de 750 HC ce qui est considéré comme "correct" le CF est nul.

2 000 euros de charges annuelles me parait complètement fou. Avez-vous déjà vu cela dans les grosses co-propriétés?

Bonsoir,

Je relève des contradictions entre vos différents messages.
1 - Dans la présentation du bien (message #1), j’ai compris que le chauffage était individuel (- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique, chauffage de l’eau au gaz avec un chauffe-eau), puis dans le message 21, vous indiquez : Les charges comprennent eau et chauffage…
2 - D’autre part, il ressort du message 4 que les charges locatives s’élèvent à 120 Euros par mois, et vous les estimez à 50 € dans le message 21… Dans ce cas , le loyer hors charges descend à 630 euros/mois.

Un montant de 50 € par mois de charges non locatives ne me semble pas disproportionné (syndic + assurance + taxes + travaux courants non récupérables).

Le montant de la partie locative me semble plus inquiétant pour un 50 m2 à Marseille - les frais de chauffage devraient être relativement faibles compte tenu de la météorologie…

Les locataires auront un raisonnement toutes charges comprises quand ils compareront différents logements… De plus, le chauffage collectif présente l’inconvénient de devoir être payé même si on est absent, ce qui peut refroidir certains candidats locataires…

En tout étant de cause, en cas de vacance locative ou d’impayés, outre le remboursement de l’emprunt, la note s’élèvera à 2900 Euros par an…

Avez vous analysé les travaux réalisés dans l’immeuble? Le carnet d’entretien peut être consulté avec profit… Un immeuble de 40 à 50 ans peut être exposé à des travaux importants : ascenseur (la mise aux normes est elle faite?), toiture, ravalement…

Par ailleurs, un diagnostic énergétique de l’immeuble a-t-il été réalisé ? Quels sont les constats ?

De plus, avez vous analysé le règlement de copropriété et les charges afférentes au parking ? Si la place de parking est couverte, les frais en cas de travaux peuvent être importants. Il convient de regarder s’il existe des charges spéciales pour les parking et comment les places de parking contribuent aux charges générales…

Dernier point, quel était le loyer pratiqué par le vendeur et à quelle date le dernier locataire est il parti ?

Canyonneur

Les charges sont des incompressibles, comme la TF. Dans votre cas, c’est un sacré montant.
Auriez vous poursuivi le projet si vous aviez eu connaissance des charges avant la visite ?

Pour ma part, des charges supérieures à 100€/mois commencent vraiment à piquer. Même si la répartition propriétaire / locataire est plutôt vers le locataire, cela lui fait également un incompressible sur son loyer. Un locataire raisonne toujours loyer + charges, car c’est ce qu’il débourse tous les mois.
Pour calculer le montant de ses APL, il faut également séparer charges et loyer. Je pense qu’il doit y avoir un différence de montant d’APL entre un loyer HC 670€ + 30€ de charges et 550€ HC + 150€ de charges.

Dans tous les cas, c’est un sacré point noir dans votre budget, qu’il aurait mieux valu connaitre en amont.

Je comprends que renoncer à ce projet soit difficile, car vous avez passé du temps sur le projet. C’est toujours décevant. Cependant, le montant des charges va grever votre rentabilité.