Pseudal1 [34] : étude de cas immobilier (1er investissement LMNP)

Pseudal1 · #1

- 26 ans
- TMI 30%
- Revenu: 35k brut

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyenne
- Fiscales: bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales:bonnes
- Temps disponible: week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement studio + parking publique.
- Année de construction: semi-récent, 1970
- Étage: rez de chaussée
- Surface 21m carré carrez
- Ascenseur: oui
- Inhabité, ancienne locataire a due être expulsé par la propriétaire pour non-paiement du loyer
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : privée
- Concierge ? Oui
- Décoration : à faire (bureau,placard,luminaire) pour 500€.

LOCALISATION DU BIEN

- Montpellier à 5 min des facs
- Dynamisme économique: supermarché en bas de l’immeuble, écoles à 5 min, bus à 1 min.
-Residence sécurisée avec gardien.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Affiché à 77 000, négocié à 73000 FAI.
- 68000+5000(FA)+5000 (FN)=78000.

- Loyer envisagé: Le loyer n’a pas été révisé depuis 15 ans, passage de 450 à 500 CC (meublé).
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0
Rentabilite brute: (500*11)/78000=7%.

- Travaux immédiats: Aucun, bien rénové avant la vente. J’ai simplement à le personnaliser, le meubler davantage.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: rien
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture):rien

- Charges non récupérables: 204
- Comptable: 480
- CFE: 400
- Taxe foncière hors TEOM: 600
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 72
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité nette : 4,8%.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0.
- Type de crédit : amortissable.
-mensualites de 270€ assurance comprise.
- Taux du crédit avec assurance:1.15% + 0.15% assurance
- Durée du crédit: 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 12k.

Courtier:1500€.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif: positif de 77 €/mois.

Je serai à l’équilibre avec un crédit sur 20 ans, mais j’ai opté pour 25 ans pour avoir un meilleur CF.
Je souhaite etendre mon parc immobilier rapidement sur Montpellier ou la demande locative est forte, et me créer un réseau pour bénéficier de biens en offmarket si possible.

Il s’agit de mon 1 er investissement.
Qu’en pensez vous ?

Merci

Mots-clés : achat, appartement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bernard2K · #2

Bonjour,

le projet se tient et la rentabilité est correcte et même bonne pour Montpellier. Quelques points de vigilance :
- sur le quartier et l’emplacement, à vous de savoir. Si c’est à La Paillade, c’est trop cher.
- non, on ne meuble pas un studio pour 500 €. Déjà, munissez-vous de la liste obligatoire des meubles, et vous verrez qu’elle est assez longue. Ensuite, prenez des meubles de bonne qualité (sans vous ruiner non plus), ça vous permettra d’attirer de meilleurs locataires. S’il s’agit d’un canapé-lit convertible comme souvent dans un studio, prenez du bon matos, testez, renseignez-vous. La banquette BZ chez Confo à 199 € n’est vraiment pas recommandée pour quelqu’un qui y dort toutes les nuits, toute l’année. Si possible, faites les achats avec quelqu’un qui a bon goût pour la déco et l’ameublement et qui vous aide à faire des choix de bon goût mais passe-partout et dépersonnalisé (le visiteur doit pouvoir se projeter ; il ne doit pas avoir l’impression de visiter l’appartement de quelqu’un d’autre, déjà habité tellement la déco est complète).
- aucun travaux… j’ai toujours un doute. Essayez de passer au moins 24 heures et même si possible 48 heures dans votre logement et utilisant tout comme le ferait un locataire, de façon à voir ce qui peut ne pas fonctionner. Sinon, ça veut dire que c’est le locataire qui teste le logement dans ses premiers jours où il est installé. Il faudra alors être très réactif s’il signale des problèmes.
- dans vos 500 CC, quelle proportion de charges récupérables ? Les charges ne font que transiter par vous, elles ne sont pas un revenu.
- à propos de charges de copro, obtenez et lisez les AG de copro des 3 dernières années et les appels de charges sur au moins un an.
- la gestion locative n’est pas évidente quand on a 26 ans. Main de fer dans un gant de velours… Toujours prendre une garantie ou un garant (caution solidaire), même pour un actif en CDI…
- si vous gérez bien vous ne devriez pas avoir 1 mois de vacance locative par an.
- Choisissez votre propre notaire et tenez-vous-y, dès le compromis. Ca évite bien des déboires. Evidemment, pas de dessous de table ou autre arrangement scabreux.

Dernière modification par Bernard2K (10/12/2020 09h12)

Pseudal1 · #3

Bonjour,

Merci pour votre réponse

-Le bien est situé dans le quartier hopitaux fac donc très bon emplacement.
-les charges de copro sont de 800€ annuelles dont 200 non récupérables selon les PV d’AG.
Sur le mois on est donc à 60 euros de charges locatives.
-L’agence m’a conseillé un notaire et m’a mis en relation avec lui, je serai toutefois vigilant et inclurai la clause d’obtention de financement.
-Le bien comprend déjà 2000 euros de meubles (canapé lit, meuble douche, petite table, lave-linge, et même les couverts)…
J’y ajouterai une belle deco pour 500 euros ainsi qu’un bureau.
Vous voyez autre chose ?

Merci !

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