Mimi02 [02] : étude de cas immobilier (1er investissement, LMNP)

Bonsoir,

Je vous remercie d’avoir répondu à mon sujet. A mon sens, ce n’est ni une perte de temps pour moi et je l’espère ni pour vous. Dans le sens ou je souhaitais obtenir un ou plusieurs avis avant de pouvoir réellement me lancer dans l’aventure.

Je vais donc commencer par répondre à vos interrogations afin que cela puisse me faire avancer dans ma démarche et éventuellement aider d’autres lecteurs.

1- Mon projet actuel de construction étant en stand-by , je me dit qu’il serait peut être préférable de me lancer dans l’immobilier dès maintenant afin d’augmenter ma capacité d’emprunt futur, et ne pas me retrouver par la suite bloqué par mon investissement de RP au niveau de ma capacité d’emprunt. Avec un "bon" projet, je me disait qu’en considérant 70% des revenus locatifs, cela me permettait d’obtenir un autre prêt que je ne pourrais pas forcement avoir dans le sens inverse. Surtout si la banque fait en sorte de nous positionner d’emblée sur un taux d’endettement de 33% ( comme cela à été le cas lors de nos deux contacts pour l’obtention/ simulation de prêt ).

2- Pour ce qui est de la formation, cela fait un petit moment ( 1an ) que je me penche sur la question. J’ai acheté différents livres, formations sur internet afin de pouvoir obtenir des connaissances sur le sujet. J’ai toujours voulu investir dans immobilier, mais jusqu’à récemment je souhaitais le faire après l’achat de RP. Chose qui finalement n’est pas la meilleur option. Cela fait donc 3 mois que je regarde tous les biens à vendre aux alentours de mon lieu d’habitation (30km environs), les biens qui potentiellement pourrait être rentable. D’après mes différentes lectures, un bien dois posséder un rendement brut de 10% pour pouvoir augmenter la capacité d’emprunt / diminuer l’endettement et présenter le moins de risque possible. C’est également dans cette optique que j’ai focalisé mon choix sur du logement T2 qui se louerai plus facilement que les logements trop petits, ou trop grands. Mêmes s’ils peuvent avoir une période de carence locatives plus importante également. ( notamment dans le cas d’étudiants, mais le bien visé n’est pas réellement concerné ).

En effet, il peut s’agit d’un gros projet. Mais à ce que j’ai compris, il est plus intéressant financièrement (avantage fiscal) et également plus simple administrativement (peu de démarches) de pouvoir commencer par du LMNP. Cet immeuble correspond vraisemblablement à de la location meublée au vue des petites surfaces qu’il comporte ( T2 - T1 ). C’est d’ailleurs dans cette optique également que je préférais investir sur un bien hors copropriété, et dont je serai le seul propriétaire afin de maîtriser complètement les différentes charges/ travaux. L’avantage d’un immeuble de rapport étant de pouvoir obtenir un rendement plus important qu’un appartement seul, tout en ayant moins de gestion à réaliser qu’avec plusieurs appartement éloignés. Le fait d’acheter groupé, permet également de faire plusieurs économies non négligeables (frais d’agence et notaire, comptable, assurances, taxe foncière, travaux…). Bien souvent, un immeuble de rapport se vend à un prix plus faible au m² permettant concrètement d’obtenir 1 apt " gratuit" sur 10 par exemple.

3- Je ne suis pas assez renseigné sur le bien, car en effet, je ne l’ai pas encore visité. Je compte m’y rendre ce weekend afin de rencontrer par chance des locataires, qui pourraient me donner un moyen de contacter le propriétaire, et éventuellement me parler d’avantage de ce qu’il ressentent sur le bien qu’ils occupent. (travaux, nuisance, déménagement prévu…). Je comprend que vous puissiez sous entendre que l’étude menée n’est pas sérieuse, vous avez certainement l’habitude de réaliser ce genre de projet alors que je débute. Je peut toutefois vous affirmer les nombreuses heures passées à m’informer, calculer, vérifier si ce bien pouvais être intéressant ou non. Je ne vous ai pas fourni une liste de 10 biens en vous indiquant de choisir à ma place. Je souhaitais simplement savoir si "à vu de nez" de pro, si cela sentais ou non la bonne affaire. Evidemment tous mes calculs ont étés réalisés avec les informations connues, et je pense que toute personne ayant souhaité investir commence déjà par calculer la rentabilité maximum d’un projet avant d’aller plus loin. C’est ensuite, si seulement celle-ci est acceptable, que l’on peut affiner les calculs afin d’obtenir un résultats plus proche de la réalité. Voir également, un scénario catastrophe au cas ou.

4- Bien "en vente", bien entendu. Il a d’ailleurs changé deux fois d’agence en trois mois. La première n’ayant indiqué à l’époque aucune indication précises à sujet de la rentabilité du bien, ni les loyers, ni les locataires en place. La première annonce indiquait d’ailleurs 6 T2, alors que la seconde annonce plus détaillée avec une autre agence indiquait 4 T2 + 2 T1, pour vous dire. Ayant été moi même déçu lors de nos recherches de terrain pour construction de RP, et également du suivi une fois le terrain trouvé, je me disais que passer outre l’agence (même si c’est moche j’en conviens), peut se justifier. Je citerai volontiers mon grand père en ces termes : "je suis bien gentil, mais on peut me baiser une fois, pas deux." Dans le cas présent, 12000€ de frais d’agence, pour être mis en contact avec une agence n’ayant aucun détails précis du bien, mis à part sa location, c’est autant de possibilité de négociation qui s’envolent.

5- Le sujet à été abordé à de multiples reprises, j’en suis conscient car j’ai parcouru une bonne partie du forum grâce aux recherches pas mots clefs. Mais je part du principe que tout avis est toujours bon à prendre. Et ce qui faisait foi il y a quelques années, n’est peut être plus d’actualité aujourd’hui avec les taux bas. Augmenter la durée de 5 ans actuellement, coûte tout de même relativement cher, et à mon sens ( je suis d’ailleurs d’accord avec certains membres du forum la dessus ), il ne faut pas remarquer QUE le cashflow mais aussi la rentabilité à terme ( intérêts bancaires inclus).

6- Il s’agit en effet d’un abus de langage de ma part. En LMNP réel, on ne parle de pas de déficit fonciers mais de charges déductibles et d’amortissements permettant de baisser les recettes locatives, donc les impôts qui en découlent. C’est ce que j’ai indiqué par la suite dans charges d’exploitation. Je n’ai pas indiqué la nature des amortissement réalisés étant donné qu’il me faut l’aide d’un comptable pour définir clairement leur valeur en % par rapport au bien, et leur durée d’amortissement. J’ai évidemment essayé à travers mes différents tests d’utiliser les valeurs indiquées sur le forum, ainsi que sur d’autres sources. Les résultats étant peu différents les uns des autres au vu de la rentabilité du projet. Il est certain qu’avec un appartement de centre ville coûtant 200000€ et un loyer de 500€, la rentabilité serai beaucoup plus faible au regarde de l’amortissement à réaliser sur les premières années. Dans mon cas, même 50% du gros oeuvre sur 30 ans ou 40 ans, fait peu de différence.

7- La rentabilité du projet dépendant évidemment du fait d’être réalisé en meublé ou non, il me fallait évidemment poser la question. J’ai indiqué que je supposais puisqu’il est beaucoup moins intéressant financièrement de louer en nu. Maintenant dans le cas ou, suite à ma visite et entretien avec locataire et propriétaire je voulais pouvoir avoir un coup d’avance et me dire voila, soit cela DOIT rester en nu et ce ne sera pas rentable, soit cela PEUT passer en meublé à sous certaines conditions. Je peut vous citer le cas d’une connaissance proche qui a récemment fait l’acquisition d’un logement T3 qui était en location nu et qui au moment de l’achat, à proposé à l’étudiant présent de refaire un nouveau bail de location en meublé tout en gardant le même loyer et en changeant l’état des lieux. Il lui a également demandé une attestation indiquant que le locataire refusait d’obtenir la vaisselle, le lit…mais que cela étant du, il pouvais le demandé à tout instant au propriétaire. Ceci à été monté sous conseils de son comptable, qui lui a également fait acheter tous les meubles nécessaires ( vaisselle, lit…) pour avoir des justificatifs. Ces "meubles" étant du coup stockés neuf dans son garage/grenier en attendant le départ du locataire pour que tout soit "en règles" au prochain bail.

8- Le délai de carence locative d’un mois tous les deux ans est une moyenne observée sur d’autres études de cas. Il n’est de toute façon jamais possible de prédire l’avenir.

9- Il s’agit là encore de supposition, parmi les travaux le plus souvent nécessaires à un immeuble.
Egalement vis à vis du bien vu de l’extérieur. Il n’y a pas de photo sur le bon coin mais, je suis déjà passé plusieurs fois devant en voiture.

10- Aucune idée du montant de le CFE, mais celle-ci sera forcément indiquée par le propriétaire actuel du bien. Ou l’agence si je me décide à passer par eux.

11- 4 logements sur 6 étant loués, je suppose que ces 4 logements ne nécessitent pas de travaux dans l’état actuels des choses. Ceux -ci auraient certainement besoin d’un coup de rafraîchissement ou plus lors d’une sortie de locataire, dans ce cas, c’est à chiffrer dans la mesure du possible lors de ma visite, et cela se répercutera si possible sur le prix d’achat du bien. Ou si compris par le propriétaire, sur le futur rendement du bien. Encore une fois, il s’agit d’une première étude, d’un "brut", permettant de voir si le projet peu ou pas être viable au prime abord.

12- Il s’agit en effet d’un bel investissement en terme d’argent et d’appartement pour un premier investissement. Maintenant, si celui-ci se rentabilise facilement, j’aurais tendance à dire pourquoi s’en priver ? A choisir entre un appartement à 100 k en copro ou 6 apts à 220 k sans copro, je me dit qu’il ne faut pas forcément s’arrêter au prix. Dans tous les cas, l’investissement se fait toujours sur du long terme, qu’il s’agisse de 15, 20 ou 25 ans, et peut importe le nombre d’appartement. Tant que le bien s’autofinance, et que le prêt est accordé, je me dit que tout est réalisable.

Pour finir, je tenais encore une fois à voir remercier pour vos conseils et vos mises en garde.

Ce projet, vous l’avez compris, étant une ébauche, il me tenais à coeur d’avoir une validation ou non sur sa faisabilité.

J’ai tenté de trouver le bien ayant potentiellement la plus grosse rentabilité car vouloir partir sur un premier bien à 5% de rentabilité brute ( 3% net ) ne semblait être le meilleur moyen de mettre un frein à mon projet de résidence principale.

A ce jour, je ne souhaitais pas effectuer de déplacement, déranger les locataires et le propriétaire pour quelque chose qui partait déjà de manière bancale sur le papier. Certains diront qu’il suffit de diviser rapidement de tête (loyer perçus/cout d’achat) et de regarder le taux brut pour se faire une idée.

J’ai souhaité aller un peu plus loin.

Bonjour Mimi02,
Il y a beaucoup de blabla très théorique dans votre réponse à Henrikaya, il est important et nécessaire que vous en preniez conscience.
Un immeuble dans une ville de 2500 habitants est un risque et une étude de marché s’impose.
Ce n’est pas par exemple parce que vous avez lu x fois que le LMNP est une bonne formule que la demande existe sur ce marché local.
Commencez donc par visiter ce bien en vous faisant accompagner de quelqu’un ayant de bonnes compétences techniques.
Visitez chaque lot, lisez les baux, vérifiez les profils locataires etc etc et ensuite, faîtes vos devoirs.

Vous ne pouvez qu’être encouragé par une ambiance générale qui peut laisser imaginer qu’après quelques heures sur un site d’annonces et un rendez-vous avec son banquier on aura une rente à vie.
Beaucoup survendent légèrement voire beaucoup la facilité… Et font oublier les risques et les fondamentaux.
Souvenez vous : les 3 qualités d’un bien d’investissement immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Je suis pour ma part à la fois surpris et inquiet d’observer un vrai phénomène de mode qui fait se précipiter des débutants dans des projets complexes.
N’oublions pas qu’un bien immobilier est aussi et surtout un produit technique. On n’entend pas grand monde parler de ses erreurs et déconvenues.

Bonjour,

Je vous remercie tous les deux pour vos remarques pertinentes.
Cela m’a permis de clairement y réfléchir à deux fois avant de me lancer de ce type de projet.

Je vais tâcher de me focaliser en premier lieux sur l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement (vous me rappelez Stéphane Plaza ^^) mais aussi son attractivité, ses commodités.

Après tout c’est de cette manière que nous avons fait nos recherches pour notre projet de RP. Nous avons d’abord commencés par les emplacements proche agglomération puis étant donné les prix au m2, nous nous sommes vites rabattus sur les villages plus éloignés et moins chers.

Habitant actuellement à Soissons, dans l’Aisne, nous n’avons pas la chance d’avoir d’étudiants (mis à part Reims à 50km). Notre coeur de cible, serait donc plutôt orienté vers des jeunes actifs, ou jeunes couples souhaitant rester en ville ou à proximité.

Autant je pouvais me sentais partant pour un immeuble assez proche, autant acheter un bien à une cinquantaine de km de chez moi ne m’enchante guère plus que ça. J’y vois plutôt un frein en terme de gestion. Sachant que je ne souhaiterais pas déléguer.

C’est peut être bête me direz vous, car pour faire de bonnes affaires il faut peut être ratisser beaucoup plus large mais j’ai souvenir d’un appartement que j’ai loué par le passé et les propriétaires faisaient 200km aller-retour pour venir faire leur journée visite. Certes ils passaient 4 ou 5 personnes en revue d’un coup, mais pour ce qui est travaux, entretient de l’appartement avec en plus leur petite fille en bas age, ce n’étais pas terrible.

Je vais donc continuer à chercher, je ne pense pas qu’il y ai de bons ou de mauvais moments pour acheter et je me dit que vraisemblablement les bonnes affaires seront décelées bien avant que je ne puisse faire d’offre sur un bien notamment parmi les gens ayant des connaissances avec les agences.

L’idéal n’étant donc pas d’attendre des mois pour trouver la perle rare, mais de commencer plus petit, avec un gain plus petit, que personne ne souhaite peut être mais qui sur la durée rapportera toujours plus qu’un livret bancaire ou assurance vie.

A bientôt.