Bien présenter son projet immobilier au banquier : modèle de présentation

vivierois · #1

Bonjour à tous,

Je sollicite la communauté pour évoquer la présentation au banquier d’un projet d’investissement immobilier.
Le principe est de faire partager la structure de nos présentations.

Donc je commence, j’ai rendez vous samedi prochain avec mon banquier et j’aborde les points suivants:

I- Présentation du projet
1- Présentation du bien
2- Présentation du projet (cout de l’opération / Rapport locatif attendu / Rendement Brut / Rendement locatif net)

II -Situation fiscale (Présentation de la situation fiscale avant et aprés investissement)

III - Cash flow de l’investissement

IV - Déficit foncier (Le sujet du déficit foncier est trés important dans mon cas donc je calcul l’économie d’impôt générée par l’opération)

Dans ma présentation j’essaye de rester factuel avec des tableaux,plus que du texte.

Voilà pour moi. Je précise que j’ai rendez vous dans ma banque voilà pourquoi je n’ai pas fait de paragraphe sur ma situation perso, mes prets en cours, mon patrimoine,… car ils savent tout. Dans le cas d’une présentation dans une nouvelle banque ce paragraphe me semble indispensable.

Et vous vous faites comment?

Viviérois

Mots-clés : banquier, immobilier, présentation

Kiem · #2

Bonjour,

Je ne comprends pas bien comment vous pouvez exposer votre situation fiscale d’un côté et n’aborder la question du déficit foncier que dans un second temps. Pour moi, il faut l’intégrer en II ce qui permettra d’ailleurs au point III d’être exhaustif. Car votre cashflow sans tenir compte du déficit est une donnée incomplète.

Autre remarque : je ne sais pas quelle forme prend votre présentation mais j’aurais inclus la description de votre situation perso tout de même. Vous pouvez tout à fait passer rapidement dessus lors de l’entretien si votre banquier vous connait vraiment bien (mais ce peut être aussi l’occasion de le vérifier) mais cela permet de justifier ou d’appuyer sur certains points forts au besoin. De plus, cela peut montrer que votre présentation est toute prête pour une autre banque… sans avoir besoin de le dire explicitement.

vivierois · #3

Bonjour Kiem,

Merci pour vos remarques, je vais ajouter une présentation de ma situation perso, vous avez raison.

Pour ce qui est du déficit foncier je rejoints votre analyse mais c’est volontaire.

Je souhaite démontrer que mon opération est viable et que le déficit foncier est un plus que j’utiliserai

comme tel. Donc oui mon cash flow est calculé hors déficit foncier.

Viviérois

petitproprio · #4

Bonjour,

Je pense que la situation personnelle pourrait être mises plus en avant dans votre plan de dossier.

Dans mes dossiers, je présente en premier lieu notre situation personnelle avant le projet:
-revenus
-épargne
-investissements
-patrimoine immobilier brut et net
-crédits immobiliers
-balance foncière
-taux d’imposition

Je ne présente le projet qu’ensuite.

Puis je refait un exposé de la situation personnelle après le projet.

En effet, je crois que le banquier s’intéresse malheureusement plus à la solvabilité de l’emprunteur, qu’au projet et à sa rentabilité.

Pierrot31 · #5

Je suis d’accord avec petitproprio, il faut vraiment verrouiller le côté solvabilité en terme de revenus et de patrimoine. De toute façon, toutes les informations collectés servent à alimenter un système de scoring: vous rentrez dans les cases… ou pas.

Nothing personal, it’s just business.

Timinel · #6

Bonjour

je ne peux aller que dans ce sens..
Pour mon dernier projet, j’ai présenté une simulation sur le bien, une etude de valorisation, donné un compromis tres detaillé avec le detail des loyers en cours, la TF …

et tout cela en comparant l’investissement IS par SCI et IR en direct … sur 10 banquiers.
1) l’un a refuse car ma part de revenu locatif etaient trop importante ( en réalité 60 % de mes revenus salarie apres opération )
2) 1 m’a accepté et a financé la SCI ( un second mais trop longue décision )
3) TOUS les autres me financaient en investissement a mon nom mais par SCI c’etait tres compliqué …

et il ne faut pas une tres longue etude pour voir qu a TMI 41 .. c’est tres peu rentable d’investir

Donc , inutile de trop exposé le dossier, seul la solvabilité est importante ..

cdt

Pierrot31 · #7

D’ailleurs, il n’y a qu’à voir les pièces demandées pour constituer le dossier: éléments d’état civil, justificatif de revenus, de patrimoine, d’impôts, les baux, les crédits en cours, les statuts de la sci si besoin et… offfe d’achat (ou compromis). Ah si, j’oubliais : il demande aussi taille, poids et si on fume.

Rixa · #8

Timinel a écrit :
3) TOUS les autres me financaient en investissement a mon nom mais par SCI c’etait tres compliqué …

Bonjour Timinel,

Quelle est ou quelles sont les raisons invoquées par la banque pour ne pas financer un projet dans le cadre d’une SCI ?

Est-ce qu’il est possible d’obtenir le financement en son nom et de passer le bien ensuite en SCI pour contourner le problème ?

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Timinel a écrit :

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