Investissement locatif et autofinancement ?

Bonjour,

Un bon investissement doit avoir un cashflow positif et il se joue à l’achat (bien négocier le prix), sinon vos calculs me semblent bons.

Alexandre

Je trouve la taxe fonciere tres elevee pour une si petite surface en dehors de Paris.
Avez-vous enlevé ta TEOM qui est a la charge de votre locataire ?

De meme les charges sont extremement elevées. Mais cela est peut etre du au faible nombre de logements qui se partagent des gros postes (ravalement?) mais bon, sans ascenceur et sans gardien, ca fait cher de charges au m² !

Avez-vous vérifié que l’abattement forfaitaire de 30% vous est bien favorable ? Rien n’est moins sur avec un pret sur 20ans…
essayez en divisant mettant votre apport a 20000 et en prenant un pret de 20000 supérieur. La mensualité sera supérieure, les interets aussi, et vous pourrez "économiser" sur votre impot supplémentaire qui, avec 3k€ l’an, vous ponctionne qd meme de 250€ par mois…

Pour affiner un peu votre calcul, n’oubliez pas d’ajouter l’assurance PNO.

Bonjour et merci pour vos différentes réponses rapide.

@lemouz :

Votre raisonnement est juste. Connaissez vous une calculette (ou un calcul) qui permet d’évaluer les intérêts d’emprunt à un instant T? (je ne suis aller voir aucune banque. J’essaie pour le moment de voir si le projet et bon ou non).

Les frais de copropriété sont difficile à évaluer étant donner que la copropriété est nouvelle. Peut être qu’ils seront moins important au final mais c’est pour le moment ce qu’ils demandent (avant réajustement annuel). A noté aussi que le chauffage est collective et compris dedans.

En ce qui concerne les charges récupérable, c’est environs 65 euros (je les ai concidéré dans mon calcul : 771 + 65 euros de louer mensuel).

@FredBD :

Il s’agit d’un 52m2 (3 pièces) avec garage. En ce qui concerne le prix, c’est comme partout, c’est assez variable suivant l’endroit où l’on se situe.
Pour un bien se trouve à coté de la gare comme le bien qui m’intéresse, la fourchette serait entre 2300 et 4000 euros/m2 (sans parking) suivant la rue et l’état de l’appartement.

@trader202 : Vous avez raison. Il ne s’agit pas d’une grosse négociation. Pour autant, ce n’est pas du tout sûr qu’elle passe.

Le bien est (pour moi) en dessous du marché et le propriétaire est déjà plusieurs fois diminué ces prétentions (il a été mis en vente à 154 000 il y a environs 6 mois. J’avais abandonné l’idée trouvant l’affaire peu rentable au final et pas forcement dans le bas du marché alors que le marché était baissier).

Ce qui m’intéresse n’est pas tant d’avoir une grosse réduction mais le meilleur prix possible. Je préfère quelqu’un qui a mis un produit dans la fourchette baisse et qui est retissant à négocier à quelqu’un qui est dans la fourchette haute et qui me fait -20%.

En l’occurance, je pense que 125 000 est un très bon prix pour ce bien.

Autant placer vos 42000€ à 6 ou 7%.

Personnellement j’ai un 1er filtre sur le rendement brut, je cherche 12%, je ne regarde pas en dessous de 10%. Ensuite je regarde le rendement net, si charges et TF sont exagérées (ce qui est le cas ici) ça plombe le rendement net, qui ne doit pas être inférieur à 7% pour que le cash flow soit positif.

Pour optimiser cet investissement, il faut baisser le prix (peu importe qu’il ai deja baissé, ca veut dire qu’il n’y a pas d’acheteur, ca vous mets en position de force), étudiez bien les charges (et utilisez cet argument) mais un AI qui dit qu’elle vont baisser, je n’y crois pas. Enfin, empruntez sur 25 ans pour améliorer le cash flow.

Bonjour,
Il est clair que dans votre cas, il faut déclarer en frais réels.
Sans vouloir me faire de la pub, je vous invite à vous inscrire sur mon blog. Vous pourrez télécharger un simulateur excel permettant de calculer le cash-flow généré par votre investissement. Il est entièrement paramétrable et vous vous rendrez vite compte de la situation.

@GoodbyLenine

+1 sur les rentabilités en IDF, ça fait bien 6 mois que je regarde et à part les biens avec 300€ de charges de copro mensuelles (résidences sénior) ou autres viagers…

GoodbyLenine a écrit :

@lemouz :
En région parisienne (sauf très lointaine), les seuls biens que vous trouverez à 12% brut, ou même en autofinancement (sur le papier, car la réalité risque d’être bien différente) seront des biens très mal situés ou/et "à problème".

Pour évaluer les montants des intérêts chaque année, utilisez Excell….

@ZX-R6 :  "placer vos 42 k€ à 6 ou 7%" (net de tout), je connais BEAUCOUP de monde qui en serait très satisfait (y compris ceux qui prêtent à 4 ou 5 % avec une hypothèque ou similaire en garantie). Hélas, ça ne semble pas vraiment facile à trouver.

Allons, 6 ou 7 % (brut) n’est pas trop compliqué à trouver quand même. Je ne parle pas de fonds garantis bien sur mais d’investissement sur actions de rendement. Il y a un risque, tout comme en immo.

J’ai tester votre projet immobilier sur mon tableur qui indique 6.91% de rendement brut 5.26% net.

Ceci est déjà du avec les charges syndic. En provision 125€ pour le locataire par moi on obtient 5.80% net.
Je trouve l’estimation du notaire optimiste. en général je provisionne 9% ce qui donne 11250€ à la place des 8900€ que vous prévoyez.

En optant pour la location meublée vous devriez réussir à ne pas payer d’impôt supplémentaire donc votre cash flow serait :

(771*12) - 1420 (charges propriétaire) - 790 (TF) - 120 (assurance PNO) - 554.57*12 (crédit) =
9252-1420-790-120-6654.82 = 267.18€ de cash flow positif

Y a t’il une erreur dans mes calculs?

lionelo a écrit :

Il faut en finir avec cette naiveté qu’ont certains de croire que les rendements passés existent encore…

Si vous parlez de moi (vu que j’ai parlé de 12% brut) je vous conseille vivement de lire mes différents posts sur ce forum. Je me suis lancé suite à la lecture du bouquin d’Elyse Franck, et c’est certain que ses chiffres sont farfelus aujourd’hui, mais les bonnes affaires existent encore (mais il faut chercher!) Et des qu’on sort de Paris, les rendements à 2 chiffres sont légion.

ZX-6R a écrit :

Et des qu’on sort de Paris, les rendements à 2 chiffres sont légion.

Je suis bien d’accord, il n’est pas très difficile de trouver du 10 à 12 % brut et 7,5% à 8,5% net (hors impôts) en province.

ZX-6R a écrit :

Autant placer vos 42000€ à 6 ou 7%.

Personnellement j’ai un 1er filtre sur le rendement brut, je cherche 12%, je ne regarde pas en dessous de 10%. Ensuite je regarde le rendement net, si charges et TF sont exagérées (ce qui est le cas ici) ça plombe le rendement net, qui ne doit pas être inférieur à 7% pour que le cash flow soit positif.

Pour optimiser cet investissement, il faut baisser le prix (peu importe qu’il ai deja baissé, ca veut dire qu’il n’y a pas d’acheteur, ca vous mets en position de force), étudiez bien les charges (et utilisez cet argument) mais un AI qui dit qu’elle vont baisser, je n’y crois pas. Enfin, empruntez sur 25 ans pour améliorer le cash flow.

Je suis d’accord avec vous ZX-6R et sur votre remarque.
Par contre trouver un placement à 6 ou 7 % , je vous remercie de nous indiquer ou il est possible de trouver un tel placement.

Concernant l’immobilier est une rentabilité de 12 % brute cela devient très difficile à trouver dans des biens en copropriété.

Par contre La meilleure rentabilité est dans l’immeuble de rapport.

Philippe