Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ?

A d’accord, Donc l’impôt foncier est en fait de (18.000-6.800-950-240)*0.3 = 3.003€

Et ma trésorerie est du coup de : 18.000-12.600-950-648-3.003-240-800 = -241€

Je suis donc en finalité en déficit de 241€

Est-ce correct comme calcul?

Je suppose que Pikko doit regarder le surplus d’impôts sur le revenu engendrés par les revenus fonciers de cette opération immobilière par rapport à son IR payé jusque là sur ses autres revenus (sans cette opération), d’où l’utilisation directe de son taux marginal d’imposition pour le calculer.
Le tout ayant pour but au final de calculer le surplus/déficit de tréso procurée par ladite opération prise isolémment

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont maintenant de 15.5%. Je pense qu’il y a une erreur dans votre calcul (vous retirez la part de capital de vos mensualités).

La base de calcul est dans votre exemple : Loyer bruts –Taxe foncière – Assurance – Intérêts d’emprunt. Donc : 18000-950-240-6800 = 10010*0.155= 1551.55 € de PS pour la 1er année

Cependant, si vous êtes non-résident fiscal français, vous êtes exonérés des prélèvements sociaux même si vos revenus fonciers restent imposables en France pour un immeuble situé en France.

Enfin, vous avez peut être oublié certains postes de charges :

- Charges non récupérables auprès des locataires
- Travaux d’aménagement /de mise aux normes

Les travaux sont déductibles de votre base imposable, pas de vos impôts.

Toujours dans votre exemple, la base imposable devient en comptant 1000€ de travaux :

18000-950-240-6800-1000= 9010

Donc pour un impôt de 30 % : 9010*0.3 = 2703

La SCI est théoriquement une société transparente fiscalement, vous êtes imposés à l’IR pour les revenus de votre SCI. Dans ce cas, aucune utilité pour diminuer l’imposition sur vos revenus fonciers.

Il est possible de demander à ce qu’une SCI soit soumise à l’IS mais vous y perdez certains avantages comme l’exonération des plus values après 30 ans (actuellement …) . Vous y gagnez par contre la possibilité d’amortir le bien et un taux éventuellement réduit par rapport à l’IR  ( 15% d’IS  pour moins de 38K de bénéf).

La SCI est généralement plébiscité pour organiser des transmissions / protection du conjoint à coût réduit.

Ça se simule … dans la mesure de la "prédictibilité" de l’évolution de la réglementation !

Bonjour Pikko,

Dans vos simulations vous pouvez ajouter :

- les frais de sûreté pour le prêt (hypothèque, crédit logement, …)
- les frais de dossier d’emprunt
- Le montant des premiers travaux (installation de compteurs d’eau individuels, changement des mécanismes de chasse d’eau, petites réparations)
- les vacances locatives (studio ou T1 = 1 mois par an, T2 = 1 mois tous les 2 ans, T3 = 1 mois tous les 3 an, etc.)
- L’inflation
- L’assurance GRL ou GLI

Quelques questions :
- avez-vous soustrait la TEOM dans les 950 de taxe foncière que vous indiquez ?
- eu égard à la date de paiement de la taxe foncière, à quelle date prévoyez-vous l’achat ?
- quel est le montant de votre prêt envisagé ? son taux ?

Pour mieux comprendre le traitement fiscal de la location nue, vous pouvez vous aider de la déclaration 2044 (cerfa N°10334*16) ou 2042 pour les SCI sur le site des impôts.

Pensez à utiliser la franchise partielle dans votre montage de prêt. (période pendant laquelle vous ne payez que les intérêts d’emprunt, le temps des premiers travaux plus quelques mois pour vous constituer une trésorerie de sécurité au cas où vous ne trouvez pas de locataires immédiatement après l’achat.)

Aidez vous d’excel pour faire vos simulations, sur plusieurs années et pas seulement la première.
J’ai mis les quelques informations que vous fournissez dans ma "moulinette" personnelle, c’est positif mais très très très limite. Disons qu’il faudrait que tout se passe bien, loyers ponctuels, aucun impayé, aucun travaux imprévu, pas de vacance locative entre deux locataires, une fiscalité qui ne dérape pas, … peu probable sur 15 ou 20 ans.

Oulahhh! Que d’info!
J’ai l’impression d’avancer à grand pas !

Bloom =} Merci pour tes précisions! En effet j’avais pas compris la subtilité de la déduction des travaux!

ZX-6R =} Je pense que ma rentabilité brute est importante, mais cela n’engrange pour autant pas ou très peu de trésorerie j’ai l’impression…

Sky =} Dans l’idéale je voudrai avoir le bien en septembre (gros flux étudiant!)
           Qu’est que la TEOM
           Je ne connaissais pas le principe de franchise partielle, comment cela marche t’il exactement (ça à l’aire intéressant pour débuter!) mais par contre, ce principe ne nous bloque pas par la suite pour l’achat d’immeuble supplémentaire?

Siocnarf =} Je vais aller tester ton tableau !
                  Par contre je ne comprends comment comment tu génères une telle trésorerie, que manque t’il dans mon dossier? Ou quel est ton secret?

Je pense pourtant avoir trouvé un immeuble avec une bonne renta, ça m’a l’air compliqué de trouver beaucoup mieux…

Bonjour pikko,
Juste une petite remarque: ce projet n’est il pas un peu trop gros/compliqué pour vous faire la main?

Sky a écrit :

Cette franchise peut venir en plus de la durée initiale de votre prêt ou en déduction. Je suis partisan d’une durée de prêt la plus longue possible, mais cela ne semble pas être le cas de tous les investisseurs immobiliers heureux de ces forums.

Nous sommes également partisans des longues durées.
Notre objectif quand nous achetons est de générer le plus de cashflow positif possible, sans mettre aucun apport. D’ou une durée de 25 ans sur nos 2 derniers achats.

Bon j’ai eu 3 RDV bancaire aujourd’hui, les feux sont à première vu au vert!
Le seul hic pour l’une d’entre elle, c’est quelle ne finance plus à 110%…

J’ai appelé également le centre des expatrié de france, pour confirmation l’exonération sur la cotisation sociale. Et finalement j’ai deux bonnes nouvelles.
Première, j’ai eu confirmation de cette exonération
Seconde, pour les non résidents, jusqu’à 60.000€ de revenu foncier l’impôt foncier est de 20% et pas 30 ( youpi ! )

De plus je ne pouvais pas rester la dessus, en simulant sur le net des impôts, je me suis rendu compte, qu’en partageant le projet avec ma compagne, du coup on déclare seulement 50% du revenu locatif, cela ne nous faisait pas sauter de tranche! Du coup on avait un surplus sur l’IR de seulement une cinquantaine euros chacun soit 100€ au lieu de 800€!

Que de bonnes nouvelles   

Donc nouvelles règles, nouveaux calcul !

(18.000-6.800-950-240)*0.2 = 2.002

18.000-12.600-950-2.002-240-100 = 2.108 €

Donc enfin de compte, ça me parait être un projet très intéressant !

Ce fût une journée motivante et plus que rassurante !

julien a écrit :

calcul de votre revenu foncier imposable. Vous devez déduire les intérêts d’emprunts seulement et non la totalité de la mensualité du crédit.

Il me vient une interrogation : en cas de baisse des prix immo, que devient le calcul du revenu locatif avant impôt d’un particulier, lorsque la valeur du bien diminue? Existe-t-il un régime fiscal permettant d’imputer la perte de valeur?

En fait je voulais dire, existe-t-il un régime fiscal qui permet à un investisseur locatif particulier de passer des dépréciations d’actifs? (comme un professionnel)