Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Par expérience personnelle, j’ai envie de vous dire que la banque n’a pas de limite.

Crédit logement a des limites, et il faut hypothéquer les biens à partir d’un certains montant car credit logement refuse votre dossier quand vous avez beaucoup de prets en cours.

Comme dans votre entourage, les banques vous donneront sans doute des réponses variées, en fonction de différents critères, à votre niveau comme au leur.  Je ne pense pas qu’il existe une règle unique et simple sur ce point.

Notariat76 a écrit :

Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

Je ne pense pas. Il faut que vous ayez des actifs liquides pour garantir vos crédits. Comment garantissez-vous le paiement des mensualités si deux ou trois de vos biens sont en vacance locative ?

Notariat76 a écrit :

C’est bien là que votre expérience m’intéresse, à partir de combien d’affet de levier la banque dit STOP car elle y voit un risque trop grand.

C’est là que mon expérience s’arrête Je ne saurais pas vous répondre là-dessus.

Par contre il me semble qu’en tant que particulier, vous devez respecter la limite de 33% de taux d’endettement (ou 30% ?). Ce qui correspond à 667€ (si on prend 33%) dans votre cas.

Multiplier les opérations en auto-financement n’est pas possible à l’infini.

Imaginons que vous trouviez un bien, dont vous percevez 300€ de loyers nets par mois et dont le crédit vous coûte 300€ par mois également.

Vos revenus : 2300€
Capacité d’emprunt : 0.33 x 2300 = 759€
Emprunt en cours : 300€
Il vous reste : 459€ de disponible pour renouveler l’opération.

Deuxième bien (identique) auto-financé :

Vos revenus : 2600€
Capacité d’emprunt : 0.33 x 2600 = 858€
Emprunt en cours : 2 x 300 = 600€
Il vous reste : 258€ de disponible pour renouveler l’opération.

Votre capacité d’emprunt diminue au fur et à mesure, donc dans votre cas, et sans garantie supplémentaire (nantissement d’AV par exemple) vous pouvez cumulez peut-être deux voire trois opérations.

Philippe30 a écrit :

notariat76 a écrit :

Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

Je ne connais pas votre parcours en immobilier mais ne vous emballez pas….
Car sur le papier c’est toujours bien mais ensuite vous serez confrontés aux problèmes suivants :
- impayés + frais d’huissier
- vacances locatives
- dégradations
- charges
- impositions

Imaginez que sur votre projet un tiers des 10 biens ne vous rapporte rien en loyer et vous coûtent en charge …
Vous pouvez tenir financièrement ?

Philippe

Ho, c’est à titre de renseignement, je ne gagne pas encore cette somme et je ne suis pas proprio de ma résidence principale !

Mais la réponse à la question m’intéresse beaucoup.

Max

Bonjour,

Je suis moi meme confronté à ce probleme.

Je ne connait pas toute les banque, mais à la BQ Postale, le calcul investisseur est le suivant:

s = Salaire net
r = loyer de votre résidence si vous etes locataire
l = loyer brut du bien mis en location (si plusieurs bien nous les appellerons l1, l2, …)
c = credit du bien mis en location (si plusieurs bien nous les appellerons c1, c2, …)

r + c1 + c2 + …
__________________ x 100 = T

s + l1x0.8 + l2x0.8 +…

si T > 25, la BQ Postale ne finance pas !